全面购房指导-第13部分

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　　2。权利质押贷款担保以权利质押作贷款担保，银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10％。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。
　　3。第三方保证贷款担保以第三方保证作贷款担保，此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按照贷款银行的要求保证人必须为企业法人，为借款人提供贷款保证为不可撤销的连带责任保证，借款人选择这种担保方式，首先要了解银行认可的第三方法人保证人需具备的条件，从银行的有关贷款规定来看，借款人要提供第三方法人的营业执照复印件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全的管理机构和财务管理制度，有相当于AA级以上的企业信用等级；在银行开有存款账户；无重大债权债务纠纷等。若第三方法人不符合这些条件或不符合其中任何一条，都不能通过贷款银行的审查，虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保，但需要贷款银行认可才行。选择第三方保证作贷款担保有一定难度。首先，第三方法人是否愿意做这种承担连带责任的保证人；其次，第三方法人做承担连带责任的保证人的资格是否会被银行认可。因此，对大多数购房借款人来说，这种方式不易成功，当然产权单位按照房改政策出售公有住房，愿为职工提供贷款担保外，这里仍存在银行对担保资格审查的问题。
　　三、如何办理个人住房公积金贷款
　　第40节：第四章　办理购房贷款程序（5）
　　在如今的购房大潮里，已经有越来越多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择，最重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。虽然有如此的优惠，却并不是所有的购房者都能享受到的。要想了解其原因，大家不妨继续一下看：
　　1。什么是住房公积金个人贷款
　　住房公积金属于一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。单位为职工缴存的住房公积金是职工工资的一个组成部分，单位有义务为职工缴存住房公积金，职工有享受住房公积金政策的合法权利。
　　住房公积金贷款又被叫做个人住房担保委托贷款。是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金委托商业性银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。
　　2。住房公积金贷款所对应的人群
　　（1）具有城镇常住户口或有效居留身份的借款人。
　　（2）有稳定收入和按期偿还贷款本息能力的借款人。
　　（3）借款人和所在单位按规定的缴存基础、比例、在申请贷款前连续缴存半年以上的住房公积金。如果是新调入或新参加工作的职工，应连续缴存3个月以上的住房公积金。
　　（4）如果是购买商品房，借款人和所在单位必须按规定连续缴存一年的住房公积金后，才能提出住房公积金贷款申请。
　　（5）有公积金管理中心认可的购买、建造、翻建、大修等用于自住住房消费证明的借款人。
　　（6）已支付房款20％以上的借款人。
　　（7）有公积金管理中心和受委托银行认可的贷款担保的借款人。
　　（8）65周岁前的普通职工和75周岁前的副部级干部。
　　3。住房公积金的贷款额度
　　如果贷款人是以房改房的成本价购买公有住房，他的单笔贷款金额不能超过30万元同时，还应在总房价款的90％以内。
　　如果贷款人购买商品房和经济适用房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应该在总房价款的80％以内。
　　如果贷款人购买二手住房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应在房屋评估价的80％以内。
　　4。住房公积金的还款标准
　　住房公积金贷款的最长还款时间不能超过30年。此外，贷款金额根据月收入的不同也有所不同。比如月收入在2000元以下的职工，月最低还款额为家庭月总收入的20％以上；月收入在2000元以上到5000元以下的职工，月最低还款额应在家庭月总收入的25％以上；月收入在5000元以上的职工，月最低还款额应在家庭月总收入的30％以上。
　　5。申请住房公积金贷款所需的资料
　　（1）贷款申请表。
　　（2）贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。
　　（3）签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。
　　（4）贷款人所在单位的住房资金管理机构同意贷款的信函。
　　（5）如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对〃售房方案〃的批复文件的复印件。
　　（6）贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
　　（7）采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
　　（8）已缴纳总房款10％以上的预付款的收据原件和复印件。
　　（9）根据银行要求，提供需要的其他材料。
　　6。公积金贷款担保
　　个人住房公积金贷款有房产抵押、权利质押、连带责任保证担保等几种担保方式。在选择的时候，我们需要详细分析，根据个人的具体情况做出选择：
　　（1）房产抵押担保是指不转移购房者对房产的占有、使用，而将房产作为债权进行的担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，银行就会通过法律程序行使它的权利：处置这所房产并用所得偿还贷款。
　　第41节：第四章　办理购房贷款程序（6）
　　（2）权利质押担保是指购房者或出质人以合法有效的财产（符合规定的有价证券，如存单、国债、股票等）作担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，银行就会把有价证券兑现，用来偿还贷款。
　　（3）连带责任保证担保是指由具有保证资格的法人（第三方）提供连带责任保证担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，第三方就要承当偿还贷款责任。
　　（4）任何保证人都必须具有保证资格，而国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体都不能成为保证人。
　　（5）发放贷款方式：购房者的贷款申请批准后，将以〃转账〃的方式发放，也就是在贷款合同生效后，银行按照合同中的相关约定，将资金直接划到售房单位的账户上，不经过购房者的手。
　　（6）偿还贷款：如果贷款期限在一年之内，可实行一次性还本付息。如果贷款期限超过一年，就需要采取月均还款法，每月按照一定数额偿还贷款本息，这时，可用本人账户内的住房公积金，也可用配偶账户内的住房公积金来偿还贷款本息。如果提前还款，就需要事先以书面或电话申请的形式通知银行。
　　四、如何办理个人住房组合贷款
　　所谓个人住房组合贷款，就是指以政策性住房资金（住房公积金）和信贷资金为来源，向购买自用普通住宅的个人发放的贷款，由于它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款两部分组成，因此叫做组合贷款。
　　个人住房组合贷款是贷款购房的主要形式之一，它的出现弥补了住房公积金贷款的〃缺陷〃。公积金贷款有一定的限额，职工如果单纯通过公积金贷款，很难贷出足够的购房资金。正是由于个人住房组合贷款中的商业性个人住房贷款的出现，才使得更多想要参加住房公积金制度的职工享受到应该享受的住房公积金优惠贷款的权利，同时，又弥补了职工住房公积金贷款额度不足的难题。那么，我们应该如何来办理这种组合贷款呢？不妨继续往下看：
　　1。贷款条件
　　（1）在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求。
　　（2）具有固定工作并且能有稳定的收入。
　　（3）具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同，并且支付了占总房款的20％以上的首期款。
　　（4）购买的房产具有个人产权。
　　（5）能够提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证等。
　　2。贷款额度、期限、利率
　　（1）贷款额度最高不能超过总购房款的80％，同时，住房公积金个人贷款与商业性个入住房贷款的比例为1：1。
　　（2）贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定，但最长不能超过30年。
　　（3）组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行。
　　3。需要准备的资料
　　（1）贷款申请表。
　　（2）贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。
　　（3）签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。
　　（4）贷款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函。
　　（5）如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对〃售房方案〃的批复文件的复印件。
　　（6）贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
　　（7）个人收入证明。
　　（8）采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
　　（9）缴纳总房款20％以上预付款的收据原件和复印件。
　　（10）个人公积金账号。
　　（11）根据银行要求，提供需要的其他材料。
　　4。贷款程序
　　（1）向市住房资金管理中心提出个人住房组合贷款的申请。
　　第42节：第四章　办理购房贷款程序（7）
　　（2）按银行要求提供必需的贷款所需文件。
　　（3）贷款审批通过后，由市住房资金管理中心填写《委托调查通知单》。
　　（4）贷款人填写《个人住房贷款申请表》。由受托银行对借款人进行贷款前的调查。
　　（5）签订组合贷款合同，由公积金贷款合同与商业性个人住房贷款合同两部分组成。
　　（6）发放住房贷款。
　　（7）偿还政策性个人住房担保委托贷款（公积金贷款）和商业性个人住房担保贷款本息。
　　5。贷款担保
　　（1）提供产权房作抵押。
　　（2）提供贷款银行的定期存单、国债等作质押。
　　（3）提供符合银行要求的保证人作第三方保证。
　　五、房贷新品种
　　随着央行贷款利率的不断调高，〃按揭一族〃的神经越来越紧张。因为利率上调，就意味着自己的腰带需要比以前勒得更紧！在此情况下，不同银行开始纷纷推出各种不同的新型住房贷款。
　　1。固定利率住房贷款
　　固定利率住房贷款就是指银行与贷款人在签订贷款合同时，约定一个双方都认可的利率，贷款人在贷款期限内，所贷金额的利率不随央行的基准利率或市场利率的调整而变化，贷款人可以按照贷款时约定的利率偿还全部贷款。
　　目前光大银行推出的固定利率房贷分为5年以下和5年以上10年以下两种，5年以下年利率为5。94％；5年以上10年以下年利率为6。18％两种。
　　招商银行推出的结构性固定利率住房贷款分段执行不同的利率标准，如果选择5年房贷，贷款的前2年执行一个利率，后3年执行另一个利率。3年房贷的利率为5。91％；5年房贷的利率为6。03％；10年房贷的利率为6。39％。
　　坦率地说，这种固定利率要比目前执行的房贷利率高一些，除非央行继续升息，否则，购房者选择固定利率就不会省钱。
　　2。直客式房贷
　　直客式房贷也叫〃超前按揭〃，就是个人在缴纳一定比例的首期款后，再找银行办理贷款（贷款额度、期限、还款方式等由银行根据申请者的需求决定）。这种贷款方式不需要开发商担保（开发商不用交保证金），购房者能够直接获得银行贷款，这不但可以享受到一次付清房款的优惠（通常为3％～6％）还能节省工本费、公证费等支出，但是，只有国家公务员、医疗、教育、新闻出版等事业单位的正式职员才允许申请，一般人是申请不到的。
　　3。双周供房贷
　　双周供是由深圳发展银行推出的，是指还款由每月一次改为每两周还款一次，每次的还款额也改为原月供还款额的一半。这样既不增加月支付压力，又能缩短房屋按揭贷款的还款期，更能减轻利息负担，只不过这种还贷方式对贷款人的资金实力有较高要求。
　　4。接力贷款
　　接力贷款是由农业银行推出的，是指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，其家人（父母双方或一方）与其共同作为贷款人，共同承担购买住房的贷款的偿还责任。
　　5。宽限期还贷
　　宽限期还款是由上海银行推出，指购房者在办理个入住房贷款时，与银行签订一项特殊的条款：个入住房贷款发放后，在一定的时期内，贷款人每月只需要支付利息，贷款本金可以暂不归还，等到宽限期结束后，贷款人才开始以约定