全面购房指导-第14部分
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6。无障碍提前还款
无障碍提前还款是由民生银行提出的，是指购房者在民生银行办理按揭贷款后，可以随时向银行提出提前还款申请，而且，还款金额只要在第一期的还款金额以上即可，在接到购房者的提前还款申请之后，银行会在5个工作日之内办理完成客户提前还款的手续，主要是不收取违约金。
7。可转换房贷
可转换房贷由光大银行推出，指购房者的贷款可以在固定利率与浮动利率之间相互转换，能够使借款人更灵活地规避利率波动风险。而且，在浮动利率转换为固定利率的时候不收取任何违约金和手续费；固定利率转换为浮动利率时，贷款五年以下者需要交纳一定的违约金；贷款五年以上者不需要交纳违约金。
第43节：第四章 办理购房贷款程序（8）
8。贷活两便房贷
贷活两便房贷由中国银行推出，房贷人可以将月供扣款账户申请为〃房贷理财账户〃，此后只要有钱就可以存入该账户，当存款余额达到一定的金额后，超出的部分将被视作提前还贷，可以达到减少房贷利息支出的目的。同时，账户本身还具有活期账户的所有功能，客户可以随时支取其中的资金用干其他投资，比如：股票、基金等。
〃贷活两便〃可以按天计算提前还款应该减少的利息，比如贷款人申请40万元房贷，使用〃贷活两便〃业务后，如果该账户上有30万元的闲置资金，银行就会按照相应比例将11万元作为提前还贷资金，剩余19万元按照活期存款计息。
9。个贷通房贷
个贷通房贷是由建设银行推出的，具有〃房产一次抵押，贷款循环使用〃的功能，只要是建设银行的个人贷款客户，只要设立一次个人房地产最高额抵押，优质个人客户就能拥有相应的授信额度，在授信期限内享受自己需要即可贷款的一站式融资服务。比如购房者的房贷款为64万元，期限为30年，当这处房产升值后，经评估，最高授信额度为100万元，此时如果购房者需要融资，在按时还贷的情况下，不需要再次办理贷款审批手续，就可在最高授信额度范围内多次获得贷款。
10。转按揭
转按揭是指借款人在住房贷款的还款期内，在贷款银行的许可下可以出售抵押物，由房屋的购买者继续偿还出售人所欠下的贷款。也就是说，在按揭中的房屋可以进行买卖，只需要房屋的购房者继续偿还出卖方的按揭房款即可。
但是，在转按揭的操作过程中，由于房屋仍在按揭中，无法进行二次抵押，第二笔贷款就需要先发放，用来还清业主的贷款，然后在解除抵押并取得房产证后才能办理房屋产权的过户手续，因此，转按揭的手续比较繁琐，如果业主想要办理这种业务，最好选择正规的大型房屋中介，以免出现意想不到的各种风险。
11。等额递增房贷
根据银行的许可，每过一段时间，购房者的月还款金额可以增加一部分，可以增加几十，也可以增加几百，但是以后的月还款金额只能是递增。比如购房者采用每半年递增25元的等额递增还款法，1～6月的月还款额为1667元；7～12月的月还款额为1692元；13～18月的月还款额为1717元……
六、本金还款和本息还款有何不同
现在，多数购房人采用贷款买房的形式置业，其中的绝大多数都选择或只知道〃等额本息还款法〃，也就是每月的还款金额固定不变。却不知道还有一部分按揭购房人采用另一种还款方式等额本金还款，而且两种还款方式导致贷款人支付的费用是不一样的。
1。等额本息还款
等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息，初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加），贷款人每月的还款金额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，便于家庭根据自己的收入情况确定还贷能力。
2。等额本金还款
等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息（本金保持不变、利息逐步递减，提前还贷，不仅归还的本金多，利息也少），因此，贷款人每月的还款金额不固定。由于初期的贷款额高，支付的利息较多，所以还款金额也较高，但随着时间的递减，每月的还款额也会递减。这种方式的好处是因初期偿还较大款项而减少利息支出，适合还款能力强的家庭。
张先生和王女士在同一小区购买了相同面积的住宅，二人分别向银行申请了个人住房贷款，贷款金额都是20万元，期限也都是20年。由于两人没有同时办理贷款手续，而且王女士事先了解了一下贷款方面的知识，所以她选择的是等额本金还款法。而张先生则选择了等额本息还款法。
当两人入住成为邻居之后，在一次的闲聊中，他们分别说起来自己贷款的事情，并且计算了一下，看谁的贷款方式更省钱。这一算不要紧，当时把张先生吓了一跳，原来，张先生期满后的还款总额（本金和利息）为367547。56元，利息为167547。56元；而王女士的还款总额为337370元，利息为137370元，张先生要比王女士多付30177。56元的利息。当然，张先生从开始还款到最后一次还款，月还款金额都是1531。4482元，而王女士的第一次月还款金额要比张先生高200多元，以后每月递减4元左右，这表明王女士的最初还款压力较大。
第44节：第四章 办理购房贷款程序（9）
从以上比较中可以看出，等额本金还款和等额本息还款有几个不同点：
（1）支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，〃等额本息还款法〃的利息总额高于〃等额本金还款法〃。
（2）还款前期的压力不一样。〃等额本息还款法〃的月还款金额数相同，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；而〃等额本金还款法〃的月还款本金不变，但利息由多到少、依次递减，同等情况下，前期的压力要比后期大很多。
（3）还款前两年的利息、本金比例不一样。〃等额本息还款法〃前几年还款总额中利息占较大比例；〃等额本金还款法〃的本金平摊到每一次。
（4）提前还款的次数不一样。〃等额本金还款法〃允许提前还款，并且没有限定提前还款的次数，也不用交纳提前还款的违约金，也就是说，只要贷款人有钱，可以随时提前还贷；而〃等额本息还款法〃的借款合同条款中对此没有明确规定。
3。提前还贷，哪种还款方式更省钱
银行的内部人士称，想要提前还款，应该尽量减少本金，缩短贷款期限。从目前较为常用的两种还款方式（等额本息还款法和等额本金还款法）来看，采用等额本息还款法，贷款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息，这种方式在偿还的初期利息支出较多，本金相对较少，随着还贷时间的增多，每月的利息支出逐步减少，归还的本金逐步增多。采用等额本金还款法，贷款人每月偿还同等额度的贷款本金，利息随本金的递减而递减。
举例说明：假设向银行贷款10万元，10年的贷款期，利率为6。84％，如果在5年内还清贷款，按等额本息还款法计算，将支付利息18354。78元；若按照等额本金还款法计算，在5年内还清贷款需支付17385元利息，两者相差969。78元。按10年计算，等额本息还款法须支付利息38342。65元，等额本金还款法需支付利息34485元，两者相差3857。65元。
由此可以得知，在贷款时间、金额、利率相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如果打算提前还款，贷款时最好选择等额本金还款法。
七、房屋贷款〃七要七不要〃
七要：
（1）申请贷款额度要量力而行
在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。一般来说，要从自己的年龄、学历、所从事的职业的行业前景、单位性质等因素分析自已的预期收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后，才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。
（2）办按揭要选择好贷款银行
对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。
（3）要选定最适合自己的还款方式
上一节的内容已经比较详细地介绍了目前几种主要的还款方式，对于每个借款人来说，在与银行签订借款合同时，要先对这些还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式，因为还款方式一旦在合同中约定，一般在整个借款期间就不得更改。
（4）向银行提供资料要真实
申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。
（5）提供本人住址要准确、及时
借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。不然，借款人一旦接不到贷款银行的有关通知，就会造成一些不必要的麻烦。
第45节：第四章 办理购房贷款程序（10）
（6）每月要按时还款避免罚息
对借款人来说，一旦与银行签订借款合同，就应该在签约的一个月内，将首期还款足额存入您指定的还款账户中，供银行扣款，因为从贷款发放的次月起，您就进入了还款期，每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
（7）购房人退房要另行解除贷款合同
［案例］2002年，李先生与某房地产公司签订了合同，购买1套房屋，首付款即达40万元左右。此后李先生又向按揭贷款银行贷款将近100万元左右，全部款项均向房地产公司支付。
后李先生发现这个楼盘有很多问题，遂萌生退意。经过反复与房地产公司交涉，又通过各种方式方法并举，房地产公司同意李先生退房。2004年2月份，双方签订协议，开发商将李先生所有的首付款归还给他，并给了李先生一定补偿，但是双方并没有谈到银行贷款的问题。
李先生认为这就算完事了，没有通知银行即停止了支付按揭贷款。过了几个月，银行方面发现李先生停止还款，即进行调查。李先生称已经与开发商解除了合同，因此与银行间的贷款合同也应当相应解除。但银行方面予以拒绝，并明确表示要起诉李先生，要求其归还剩余全部贷款本金。
按揭贷款合同的订立，是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的。但是，贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同，并不完全依附于房屋买卖合同。如果仅仅是当事人自行协商消灭房屋买卖合同的效力，贷款合同并不跟着消失效力。贷款合同效力是否继续存在，依赖于合同双方即购房者与银行的意思。如果购房者具有还款能力，那么贷款合同仍然可能存续。例如在退房的时候，开发商是把全部房款一股脑都给了购房者，当然购房者就应该把银行的所有剩余贷款本息都归还银行。
如若当事人可以随意解除房屋买卖合同，并且在其真实性、合法性、有效性都不确定的情况下，贷款合同效力就消失，那些套取银行贷款的行为更会猖撅，可以想见银行的贷款风险是多么巨大。
但如果是通过诉讼、仲裁方式使房屋买卖合同无效、被撤销、被解除，则情况完全不同。这样的情形，是通过国家司法行为导致房屋买卖合同效力消失。房屋买卖合同效力消失的原因、过程可以确定是真实、合法、有效的。这种情形下，购房者贷款合同目的已根本无法实现。此时购房者既失去房屋，也没有持有贷款，如果继续向银行来偿还借款本息，显然是极不公平的。所以，《司法解释》规定可以依法解除贷款合同。
因此，购房者经过法定程序，以司法途径确认房屋买卖合同效力消失的真实性、合法性、有效性后，购房者或者银行还必须再通过司法途径提出解约主张，才能解除贷款合同，剩余贷款本息由开发商承担。如果不是这种途径，或者不提出这种解约主张，贷款合同仍然维持效力，购房者仍然应该向银行还款。
李先生这种鸡飞蛋打的悲惨情形该怎么办？律师认为，李先生可以再提起诉讼，请求法院确认房屋买卖合同已经真实、合法、有效地解除了，并请求解除贷款合同，从而免除剩余贷款债务。
七不要：
（1）申请贷款前不要动用公积金
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
（2）在借款最初一年内不要提前还款
按照银行贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
（3）还贷有困难不要忘记寻找身边的银行
![全面复苏[未来]封面](http://www.baxi2.com/cover/23/23277.jpg)
