全面购房指导-第19部分

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权的取得方式以及是否设有抵押。
　　2。产权获取第二步：初始登记（大确权）
　　开发商通过工程建设，在土地上形成了商品房和相关配套设施。随着商品房竣工，开发商需要办理〃初始登记〃，将已经竣工的整个楼盘或其中某栋单位的总产权明确登记到自己的名下，获得《房屋所有权证》。这一阶段通常被通俗地称为〃大确权〃，因此而获得的产权证被通俗地称为〃大产权证〃。
　　开发企业办理初始登记（大确权），是对所开发建成的土地、房屋权属的审核确认。开发企业向房地产登记部门申请初始登记时，必须提交反映房屋建设开发过程的所有资料文件，包括房屋用地来源文件、房屋报建文件、房屋验收文件、测绘成果、门牌号码证明等资料。
　　3。产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给购房人
　　在开发商完成初始登记（大确权）后，购房者就可以为自己购买的房子办理房屋产权转移登记，将房屋从开发企业名下转移到购房者个人名下，即通常所说的办理小业主的房地产权证，也就是〃小产权证〃。开发商只有先办理了〃初始登记〃，才能够通过〃转移登记〃把大产权分割到每个小业主名下。
　　因此您能够最终获得自己房产的产权证，前提是开发商必须通过前两步，获得楼盘的土地使用权和房屋所有权。
　　只要开发商已经办理了楼宇的大产权证，小业主的办证难问题基本都能解决。但是如开发商失踪了，或者因资金周转不灵不能交齐地价，或不愿意为业主继续办理房产证的，小产权证就难以办理。
　　这种情况下，购房人可以起诉或申请仲裁，胜诉后凭法院判决或仲裁裁决办理小产权证。
　　四、产权证=土地使用权证　房屋所有权证
　　正是由于房屋产权包含了土地使用权和房屋所有权，因此房屋产权证就包括土地使用权证和房屋所有权证。
　　按照法律的规定，所购商品房应具备〃国有土地使用权证〃和〃房屋所有权证〃两个证书，商品房的转让也必须具备两个证书。目前，全国各大城市大多采取发两证的办法，也有采用土地、房屋权属〃两证合一〃方式的，如上海、深圳、厦门。
　　1。采用两证分离方式的地区
　　采用两证分离方式的，两证分别称为《房屋所有权证》和《土地使用权证》，其中《土地使用权证》由土地管理行政部门颁发，记载土地状况，《房屋所有权证》由房屋管理行政部门颁发，记载房屋状况。
　　以北京为例，2004年年底之前，北京的土地管理行政部门和房屋管理行政部门为北京市国土资源和房屋管理局，也就是市民俗称的〃房管局〃，2004年年底，这两个部门〃分家〃，房屋行政管理部门并到北京市建委，土地和矿产资源管理则由另成立的北京市国土资源局负责。因此，在北京，由北京市国土资源局给购房人颁发〃国有土地使用权证〃，北京市建委给购房人颁发〃房屋所有权证〃。
　　尚未颁发《国有土地使用权证》的地区
　　由于各种原因，在一些地区，例如北京地区，大多数商品房的购买者只能拿到《房屋所有权证》，只有少量联排别墅、TOWNHOUSE项目的购房者取得了《国有土地使用权证》（与开发商取得的《国有土地使用权证》相对称，购房者取得的《国有土地使用权证》往往被称为〃小土地证〃）。购房者只能通过《房屋所有权证》了解所购商品房使用土地的权属性质是属于〃出让〃还是〃划拨〃，以及该商品房所占土地的使用年限、土地证号、使用面积、土地出让金的价格等。据房屋土地管理局工作人员介绍，目前北京正在清查土地，所以各区对新办理的产权证，还无法颁发土地证，待清查完毕以后会补发。
　　第60节：第七章　产权证办理（5）
　　据报道，部分地方的土地行政管理部门已经开始着手制定相关的规则和流程。
　　对于这种现状，购房者不用担心，因为根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，〃房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则〃。也就是〃房地合一〃，只要您已经取得了房屋所有权证书，开发商也无权单独出卖土地或对土地设定抵押。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
　　2。采用〃两证合一〃方式的地区采用〃两证合一〃方式的，有的城市称为《房地产权证》，比如上海，也有的称为《土地房屋权证》，比如厦门，各地的名称各异，颜色和封皮颜色也各不相同。证书内分别记载土地状况和房屋状况。
　　五、办理产权证的流程和费用无论是期房还是现房，都存在办理产权证的问题，您可以选择委托开发商或代理公司办理产权证，您也可以选择自己办理产权证。如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理，自己办理产权证可以省去代办费用1000元左右，自己办理产权证可以免除代缴的风险，自己办理产权证需要花费时间和体力，您需要提前了解自己办理产权证的程序和要求。
　　1。委托开发商或代理公司办理适用条件为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加入〃要求开发商协助将产权证收押〃的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。
　　即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
　　办理流程适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用第一步：签订委托协议通常《购房合同》中有关于委托开发商代办产权证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
　　有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。
　　此时，您也可以选择开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
　　■　房博士提示：委托代办的协议中应明确约定：1。开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是〃两证分离〃的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了），只能等待或约束期限；2。开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；3。约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定〃可以退房〃或〃不退房，但开发商应赔偿全部房款X％的赔偿金〃等明确的违约处理方法；4。约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能〃看一眼〃房产证；5。约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；6。约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
　　如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
　　第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税
　　第61节：第七章　产权证办理（6）
　　办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求购房者缴纳这些费用。
　　■　房博士提示：
　　1。在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。
　　2。交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收〃白条〃。
　　第三步：按照约定时间领取房产证
　　开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
　　如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
　　■　房博士提示：
　　1。仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；
　　2。仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；
　　3。核对〃他项权利〃一栏记载的抵押事项；
　　4。索要缴纳税费的正式发票。
　　及时查询房屋产权状态
　　即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态，如果发现〃危险情况〃，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。
　　2。自己办理
　　适用条件
　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加入〃要求开发商协助将产权证收押〃、〃需委托开发商代办产权证〃的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。因此在作出选择之前，请一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。
　　另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时您也只能委托开发商或代理公司办理房产证。
　　如果是一次性付款，或贷款已经还清，则完全可以自行办理。
　　办理流程
　　提示：如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》合一，那么您只需要跑一个部门就行了。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》分离，那么您就需要跑两个部门。很多地方还无法办理购房者的〃小《土地使用权证》〃，只能请您关注相关消息，待相关规定出台再办理。
　　第一步：确定开发商已经进行〃初始登记〃，即完成〃大确权〃。
　　开发商办理〃初始登记〃是您办理产权证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常，主管部门办理〃初始登记〃所需时间大约为20～60日不等，因此在收房入住后的两三个月之后，您可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。
　　■　房博士提示：
　　《购房合同》中应对开发商办理〃初始登记〃的时限加以约定，尤其是开发商办理〃初始登记〃的最后期限以及办理完毕后的〃及时通知义务〃等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
　　第二步：到管理部门领取《房屋（地）所有权登记申请表》
　　这个填写好之后需要开发商签字盖章。有的时候开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了，省去奔波之苦。
　　■　房博士提示：
　　可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。
　　第三步：拿测绘图（表）
　　可能有三种情况，第一种是到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘图；第二种是带身份证直接到开发商处领取就行，这一种比较简便；第三种是向登记部门申请对房屋面积进行测绘，这种情况已经比较少见，现在登记部门往往是根据现有的测绘图填写产权证上的面积数据。
　　第62节：第七章　产权证办理（7）
　　由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。
　　第四步：填写表格、盖章、领取相关文件填好表格后，找开发商签字盖章，并领取其他必要的申请文件。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大产权证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。
　　■　房博士提示：在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些文件，一次齐全，免去奔波之苦。
　　第五步：缴纳公共维修基金、契税缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。
　　公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。
　　■　房博士提示：无论是小区办收取还是由银行代收，都请您保留好缴纳凭证、这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一旦遗失会影响到您获得房产证。
　　第六步：提交申请材料材料主要包括以下几种：（1）盖章的申请表；（2）房屋买卖合同；（3）签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书；（4）测绘图、房屋登记表、分户平面图两份；（5）专项维修资金专用收据；（6）契税完税或减免税凭证；（7）购房人身份证明（复印件核对原件）；（8）共有的提交共有协议；（9）银行的提前还贷证明。
　　■　房博士提示：不同地方的具体要求不同，请您一定要提前询问清楚。
　　一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取产权证。
　　第七步：按照规定时间领取房产证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等■　房博士提示：仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
　　第八步：办理抵押登记有些贷款银行允许自己办理房产证并且不扣押房产证，只需办理抵押登记即可，这种情况下，就要办理这个手续。
　　需要提交的文件通常包括：（1）房屋所有权证、共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见；（2）国有土地使用证；（3）借款合同、抵