m的奇迹--麦当劳商法-第8部分

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这样，只要承租的加盟者能够存在下去，麦当劳至少可以在房地产上赚到。。　4O％的利润。更有利可图的是，物价逐年上涨，麦当劳收取的租金也水涨船高，理直气壮地收取涨价的资金，而它付给原来那个地主的钱，却根据合约不加改变。　　　
在合约中，还有一条对麦当劳非常有利。　　　
这一条是这样规定的：　　　
加盟者除了缴付麦当劳所付租金的。。　4％为最低租金之外，当餐厅生意达到一定水准之后，各店必须缴纳一定的营业百分比给麦当劳，唤作“增值租金”。　　　
这个百分比从原始的。。　5％逐年增加。由于麦当劳各加盟店大多只赚不赔，所以这笔钱相当可观。　　　
就这样，桑那本帮克罗克解决了最大的问题：谁出钱来盖餐厅？　　　
由于克罗克坚持不卖地区连锁权，只卖个别连锁，用来确保连锁店的品质不变，但是那些个别的加盟者却多半缺乏巨额金支付。。　3万美元的　　　
土地和　4万美元的建筑费用。就算贷款，也没有这个能力。　　　
自从实施这种租约制度之后，桑那本就要求加盟者首先付　7500美元的保证金，其中　50％在　15年之后归还，另外　50％在　20年期满以后归还给加盟人（保证金在　1963年涨到了　l0000美元）。这样麦当劳立刻有了新鲜血液——现金以周转。　　　
这样一来，麦当劳也有了钱进一步购买这些产业。它以　10年贷款为条件，向银行设定抵押。　　　
这个计划可真不错，甚至有些大胆。这样子麦当劳就可以空手买进土地房屋。因为资金都是从加盟人以及银行的腰包里掏出来的，只要能够行得通，一定会大赚一笔。　　　
还记得前面问道，为什么桑那本要离开总裁的宝座却来加入麦当劳听人指挥呢？现在可以找出答案了。　　　
桑那本其人是一个标准的财务人员。对于克罗克那一套餐厅营运标准一类的事情，向来毫无兴趣。他热衷的是财务，不仅擅长于财务谈判，对各种利益观察也十分地敏锐。　　　
他的工作动机，就是金钱。　　　
桑那本进入速食业的唯一目标就是赚钱！　　　
其实，如果不是速食业，而是其它什么业，比如服装业，不管哪个行业中求发展，桑那本这一套都一样可能取得成功。　　　
桑那本和克罗克真是“天上没有，地上少见”的绝妙的搭档！　　　
截长补短。　　　
这也可以说是麦当劳的大幸。桑那本这一套不仅为麦当劳带来利润以维持周转，而且更为巧妙的是，由于对房地产产权的控制，克罗克和桑那本才能放心大胆地要求那些加盟者去照他们心目中所想的方法行事。　　　
在当时的美国，“加盟”还是一种正在成形的观念。为了这个“加盟”的定义，在　50以及　60年代，法院可没少费劲去处理加盟者及连锁公司之间互相的控告。　　　
那么麦当劳该怎样来保护自己的权益呢？当时的麦当劳还不像现在的麦当劳，由于名扬世界，多少人趋之若鹜。在当时可不一样，麦当劳是的确要动动脑筋想一想该如何保护自己，不让加盟者将麦当劳的招牌弃之不顾，换上自个儿的招牌，而一口拒绝交权利金呢？它又该如何控制加盟者按照麦当劳的指示去工作呢？　　　
如果那些加盟者并不按麦当劳的指点来制作汉堡、管理店面、设定菜单呢？　　　
用什么来控制他们呢？　　　
桑那本自有办法。　　　
他说：　　　
“我从来都不信什么加盟合约，它没有法律效力。尤其是在法庭上，在一个大公司和小商人之间，要让法院站在大公司这一边，简直是白日作梦。”　　　
加盟合约如此，那么租约呢？租约并不像加盟合约那样，是个不折不扣的新玩意儿。它已经有了多年历史，由于美国法律是海洋法系，要从以前的案例中寻找解决办法，故租约的法律效力不用怀疑。只要租约　　　
在手，麦当劳便不怕加盟者胡作非为了。这样一来，麦当劳就逐渐地将加盟合约与房屋的租约合为一体了。从那以后，克罗克就非常在意能否驾驭他的加盟者，他不愿意重蹈　　　
在手，麦当劳便不怕加盟者胡作非为了。这样一来，麦当劳就逐渐地将加盟合约与房屋的租约合为一体了。从那以后，克罗克就非常在意能否驾驭他的加盟者，他不愿意重蹈　　　
就在　1956年，桑那本将他的计划呈给克罗克时，克罗克眼睛盯着的，倒不是那令人眼花缭乱的赚计划，而是那些能使克罗克完全掌握加盟者行动的语句！　　　
这些语句抓住了克罗克的心。是啊，如果他们不服从，房地产租约这个“鞭子”，就可以叫他们　　　
规矩些！为什么这么说呢？虽然连锁跟其它任何生意一样，都是要有利润的。但是不知怎么搞　　　
的，人们总觉得连锁是在赚取不义之财。以高价卖出地区连锁权被视作“牟取暴利”，而卖器材、原料给加　　　
盟人，从中合理赚钱取利润，更是被看作“不正当谋利”。而以房地产赚取利润可就大为不同了。在桑那本制定的办法之下，麦当劳在加盟者成功地赚取高额的营业　　　
额之前，只收取数量很低的基本租金。而随着营运状况的好转，到了一定标准的时候，租金才由基本的标准转换为前面规定的那种按营业额的百分比计算。在　50年代的时候，最高租金才是营业额的　5％。到了　1970年，就已经调整到了　8。5％。当然，只有等到连锁店开始有能力交纳营业百分比组成的租金时，麦当劳才开始回收资金。这种计算方法，使得加盟者与总公司之间，不再是利益冲突的关系。正好相反，大家站在了一个立场之上！　　　
对于麦当劳来说，要想增加收入，就必须督促每一个连锁店的营运，以增加他们的营业收入。麦当劳在出售连锁权，收取权利金上所得的收入，还不及其它连锁的多。但是由于公司的收入几乎完全依靠各个餐厅的营业额，所以它非常鼓励各店打开销售渠道，也乐意帮它们的忙。　　　
这就说明，克罗克那坚持要保持的　Q（品质）、S（服务）、C（卫生）终于有了它的经济意义。在　50年代和　70年代的房地产市场上，大概找不到收益比麦当劳公司更好一些的其它公司了。　　　
对于桑那本来说，他把麦当劳的房地产业的开始看作一个金矿开始营业了。尤其是在麦当劳有了上市股票之后，桑那本更是津津乐道于告诉那些金融分析家们，麦当劳并不仅仅是一个速食公司，更是一个房地产公司。　　　
正因如此，它还为麦当劳公司的扩张带来了大量的贷款。　　　
这里还想说明，麦当劳还捡了便宜。他们在郊区的房地产，大多都是在美国市场正往郊区发展时，用低价买得的。这下可好，后来房价越涨越高，当然麦当劳在房地产上的付出会越来越多。这里要说的是，那些已经拥有的，不是属于自己的，就是用低价租了很长时间，还跟那些地主们签有“优先购买权”的一些地点。　　　
而麦当劳的那些竞争者们呢？　　　
而麦当劳的那些竞争者们呢？　　　
我们看看。。　70年代的通货膨胀对麦当劳是什么影响吧！一方面，最初房地产的成本很低，麦当劳早购置并不吃亏；另一方面，租金在随着通货膨胀不断地上涨着。汉堡的价格已经由。。　1976年的1毛5分一个涨到后来的。。　4毛。。　5分一个　　　
或者更多，但是同一时间房租的收入也随之而上升了。　　　
这一切都使得麦当劳目前成为全美国最大的、价值最高的零售房地产公司。就是仅仅从帐面上看，麦当劳的这些房地产便值。。　41。6亿美元之巨！　　　
到今天，麦当劳公司的收入中，有四分之一来自直营店，另外四分　　　
之三全部来自加盟店。知道吗？这一部分里有。。　90％是来自房租！简直要想把桑那本这个天才的财务长捧到天上去！他最大的成就，就是发现由连锁与房地产之间的关系赚钱！　　　
□成立连锁房地产公司1956年的时候，财务长干脆成立了一个连锁房地产公司，名正言顺地为麦当劳在各地寻找房地产。　　　
当然，这个公司的职员，可不是那些一板一眼地工作，一丝不苟的麦当劳工作人员。他们的兴趣跟桑那本似的，只在冒险上，谈生意上，才不是去毫厘不爽地做什么烦人的汉堡呢！　　　
熟知律师、银行家、房地产掮客的沟通语言以及游戏规则的桑那本是这个公司的总头目。尽管他的公司相当于麦当劳的附属机构，尽管克罗克本人对房地产兴趣颇高，决定房地产事物的，却全在桑那本。　　　
只有桑那本，由于深谙此道，很会说服财务专家，让他们贷款给麦当劳。　　　
作为谈判高手，桑那本总是能够得到最为有利的合约。在谈判时，无论他心里是多么渴望要这块地方，他仍不动声色，很平静地告诉地产的主人说他还另有佳处可买，这里并不是他心目中的唯一。　　　
他似乎总是能成功的。麦当劳对房地产的确也投入了很多的精力，很是重视。就拿克罗克自己来说，他常随身带一本叫作什么《编辑及发行人市　　　
场指南》的厚如电话簿的名录。那上面收录有全美国报纸名称、出版地点、当地人口以及商业情形等等。就是在坐飞机飞过一个小小的城镇时，克罗克也一定去翻翻那本《指南》，看看是否能为麦当劳在那里开一家店。60年代初起，麦当劳就配备了三架飞机，并雇用了一大批专业化的房地产人才，让他们飞遍全国各地，寻找适合的地产。桑那本则雇用了一些相当积极的人才，专门为公司找贷款。找到房地产了，没有钱不成啊！这些人一拿起电话就往银行里打，直接就找总裁，找到后就开始大侃麦当劳可以支付多么高额的利息。　　　
刚开始的时候，一切都很难。　　　
刚开始的时候，一切都很难。那　1毛　5分一个汉堡的餐厅的大话，地主们委实是放心不下，你说那间餐厅要是破了产，倒了闭，面对那一个红白相间的怪里怪气的建筑，让我干什么好？　　　
地主们是不愿冒这个险的。　　　
首先，麦当劳把瞄准器对准了郊区。　　　
还是克罗克有招。他告诉他的工作人员，去找那些“学校、教堂、新房子”附近的地产。　　　
当时的郊区尚待开发，还未形成市场。到处都是空地，谁都知道，商业区的开发总是要比住宅区的开发要晚一些。没人呆的地方又何谈商业？　　　
当时，与郊区同步发展的，唯有———加油站。　　　
麦当劳钻了进去。　　　
土地并不难买，因为一切都刚刚开始。何况麦当劳的条件相当诱人：　　　
地主取得贷款以后，盖成一座价值　4万美元的麦当劳餐厅———即怪里怪气的红白相间的建筑，然后以每月　700美元的租金，租给麦当劳2O年。　　　
这样，虽然有一些地主在找贷款时会有些困难，但是那相当于房地产价　10％的高额租金，却让他们欲罢不能！　　　
有了愿意出租房地产的地主———虽然也是一件难事，但更难的是：钱从哪里来？　　　
在　1956年的时候，麦当劳的手头并不宽裕。日子过得可以说是有些紧巴。　　　
桑那本说：“银行只肯把钱借给那些不需要钱的人。因为把钱借给需要钱的人，便是一种冒险，而银行是不愿意冒险的”。　　　
他了解，没有哪个银行愿意把款贷给一间只有麦当劳可以用的房子。　　　
有鉴于此，麦当劳向地主建议说，以长期租约将土地租给麦当劳，以此为抵押，麦当劳和银行之间就可以安排房屋的贷款了。　　　
许多地主就照着麦当劳的建议去做了，以便能够取得麦当劳付出的高额租金。　　　
到了　50年代末期，麦当劳所有的餐厅中，只有一家倒闭。这无异是一个信号。有更多的地主愿意将土地交给麦当劳，任由它把土地抵押给银行，而根本就不加以过问。　　　
桑那本于此时，又提出了一个异常大胆的计划。　　　
他买下土地，并以他那个连锁房地产公司的名义，把土地租给加盟者。他要他们付给他　10000美元的保证金（后来变为　15000美元）。这样一来，桑那本不仅有了资金可供周转，并且他开始考虑用一个　10年分期付款的方式来购买土地，就拿这保证金当头期款。　　　
这个计划说起来不由得不佩服桑那本的大胆。　　　
这个计划实际上是用加盟人的钱买下土地，然后再租给这同一个加盟人。购买土地的差额则是由地主支付的。而且，地主还必须将第一债权人的权利让给麦当劳，好让麦当劳向银行取得贷款建造房屋的资格。　　　
这样的话，只要麦当劳能够不断地卖汉堡，能够生存下去，桑那本　　　
这里便可以循环往复，生生不息了。估计克罗克是干不出来的。这就是桑那本。很多年以后，他曾得意地自夸：“这完全是用别人的钱盖起来的。　　　
这里便可以循环往复，生生不息了。估计克罗克是干不出来的。这就是桑那本。很多年以后，他曾得意地自夸：“这完全是用别人的钱盖起来的。　　　
二、权力交接时期贷款危机的解决　　　
自。。　1961年初开始，麦当劳兄弟和克罗克就开始谈让渡麦当劳权利之事。　　　
最后，麦当劳兄弟开价了：“我们非要。。　270万美元不可。一定要现金。我们兄弟俩每人。。　100万，山姆大叔（指向美国国家纳税）得。。　70万，一分也不能少！”　　　
克罗克差点要晕了。他放下电话强迫自己冷静下来。虽然他早知道麦氏兄弟会借此狠狠敲他一笔，但他没想到，他们竟会这样狠心！　　　
“他们故意把价码定得这么高，万一我真的可以筹出这么多钱来，他们就会感到非常的满足。而他们也分明知道，我是无法拿出这么多钱来的。”　　　
我们可以来算一笔帐，看看麦当劳当时的财务状况。　　　
1960年，麦当劳228家连锁店共计营业额。。　3780万美元。其中，麦氏两兄弟拿。。　0。5％——189000美元的权利金，以授权克罗克独家使用“麦当劳”的名号，而他们开出的让渡权利条件，则是权利金的。。　15倍之多！　　　
1960年，麦当劳连锁系统一共只赚进了。。　77000美元的利润，甚至比麦氏两兄弟本身在圣伯丁诺店那每年。。　10万美元的收益都要少，而且，克罗克刚刚向州立互助及保罗拉非尔保险公司贷款。。　3150万美元，使得债务高达本身资产的。。　22倍！　　　
克罗克哪里去拿那