中国九大暴利行业揭秘-第3部分

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千都可以，要不然明天这房可能就被别人买走了，先签订认购协议书，然后要求购房者次日交齐所有的预定款。随着第二天购房者补齐所有预定款，售楼人员也就完成了把购房者套住的任务。许多认购协议书经常会有这样的条款：如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还。所以，有许多购房者在签署认购协议书后，为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
　　（3）玩五证猫腻。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的五证、二书。所谓五证，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》；二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这也是法律对销售方的基本要求。但在实际操作中，有些开发商为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商便会即刻变脸。
　　（４）玩数字游戏让购房者上当。购房过程中，房产商往往在面积计量及交房日期等数字上动脑筋。虽规定出售时按使用面积计价，但实际上均以建筑面积计价。而实际的测量面积常常与合同暂定面积有一个误差，一般这误差不得大于3％，否则消费者有权投诉房地产商。但是有的房地产商利用消费者对相关知识的欠缺而钻误差空子。可发商延期交房的事司空见惯，但他们经常在预售合同上做足文章，玩尽游戏，采用竣工日期或小区配套完成后质量验收后等模糊语言搪塞。
　　（５）变相超限价销售。经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。国家对经济适用房享受的优惠做出过“免收或减收土地使用权出让金”、免缴市政配套费、免征营业税等规定。由积压房转化而来的经济适用房，则还可享受政府补贴及一系列税费优惠。
但对某些开发商来说，得到经济适用住房项目的开发权，在享受优惠的同时，又以普通商品房的名义或变相超限价销售，部分销售商在房产销售中大玩迷魂阵，欺骗消费者。
　　二是在装修费中暗藏玄机。
　　目前装修房越来越受到市民的欢迎，其统一装修为购房者节省了时间和精力，并且质量由开发商保证，这样购房者更加放心。一般来说，大规模的统一装修可以提高效率、减少费用，然而，从目前的装修价格来看，并没有体现这一点。装修价格上的水分到哪里去了，当然开发商和装修公司会有默契，开发商为装修质量承担保证责任，这要冒一定风险，那么在装修费中分到一杯羹也是理所当然的。金额虽说不会太大，但一个项目有那么多单元统一装修，开发商也一定不会少了进项。
发展前景
　　我国房地产业的市场化运作虽不超过20年，其中的不规范之处虽有不少，但总体来说，房地产业的前景十分光明。
　　1。城市化进程需要大量的房地产投入作基础。
　　据统计，在各地城市的共同推动下，最近10年，我国的城市化进程以年均0。63个百分点的加速度发展。按照这个速度，在未来10年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家38。4％的平均水平；在未来20年内，将达到世界47％的平均水平。根据国务院发展研究中心的研究，我国城市化水平要达到47％的世界平均水平，需要转移农村人口1。5亿人，如果要将城市化水平提高到与中国工业和经济发展相应的水平，则要转移农村人口2。5亿人。按照这一估算，从目前开始，我国未来20年内至少要建1000万人口的城市20座，或100万人口的城市200座。据联合国统计，到2000年12月，全世界100万人口的城市才有341座。而城市是有具有现代化功能的房屋组成的，在未来的20年甚至50年内建造占世界总量一半的城市，我国房地产业的发展将需要维持在一个相当高的水平。
　　2。我国房地产的投入仍显不足。
　　虽然每年在房地产方面的投入已达10000亿，但对于长期处于压抑的房地产的需求仍显不足，而房地中大量的空置房主要是由于结构不合理引起的，并非房屋的供给已超过需求。直至1992年以前，中国的房地产投资占国民生产总值的比例一直处于相当低的水平。从1986年至1991年，房地产投资占GDP的比例从未超过2％，而在此之前，这一比例还要低。这些数字背后，反映出的是建国几十年内中国住房的严重短缺状况，长期的投入不足严重地压制了老百姓对住房的强烈渴求。
　　在旧的公有住房分配体制下，其最为深远的影响就是产生了大量不合适或品质低劣的住房。由于是公房分配，普通居民对住房品质、适用性无从选择，而建好的房子完全不必担心是否能售出。因此，这期间产生了大量的品质低下、适用性差、难以满足居民需要的住房。
　　衡量住房质量最重要的指标就是住房成套率即成套住房占全部住房的比例。从1990、1998、2002年三个典型年份全国住房成套率的对比可以发现其中的显著变化。1990年我国住房成套率不到40％，因此，那个年代有着严重功能缺陷的住房却成为大部分居民的主要居住场所，这必然会刺激居民对功能完善的成套住房的强烈渴求。１９９８年的住房成套率为５５％，２００２年达到73。８１％。要达到户均一套住房的目标还有26个百分点的差距，要提高如此低的住房成套率，那个时期的大部分住房只有被废弃或重建，这就为今后房地产业的高速增长奠定了基础。
　　3。人民生活水平的持续提高为房地产业的繁荣添注了动力。
　　虽然目前我国人均收入仍处于比较低的水平，但我国不同区域和不同群体之间的收入差距较大，人们消费水平的不断提高、特别是中等收入阶层的崛起，将使住房消费的增长具有较好的持续性。目前，我国部分城镇居民的消费能力已开始从万元级向十万元级或几十万元级过渡，进入以住房、汽车为主要消费品的发展型和享受型消费阶段，许多地区的住房消费已进入购买新房和以旧换新并存的新阶段。
　　4。房地产投资作为投资消费品正得到投资者的逐渐认同。
　　同其他行业相比，投资房地产将能获得较高的收益：其一，比较容易获得金融机构的支持。目前，住房按揭贷款应该是个人买大件物品贷款比例、额度、金额比较大的一笔。由于能获得银行贷款的支持，城市中的许多外来人口已逐渐从租房改为买房了，因为买房的按揭贷款已低于房租，若干年后还能得到房子的产权。其次，房地产还能抵消通货膨胀的影响。现在银行的储蓄存款利率只有２％左右，而购买房地产后的房租收入可达到６％，其投资不但高于同期银行存款利率，还能抵消通货膨胀的影响。第三，拥有房地产还能从税收等方面得到一些好处，总之，拥有房产就等于拥有资产、资信，可以在从事其他投资行为时做抵押。
　　尽管近几年住宅建设一直保持较高的增长速度，城镇人均住房面积有了较快提高，但与发达国家人均住房面积相比、与人民群众日益增长的住房需求相比，其中的差距较大。在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积美国是60平方米、英国38平方米、德国38平方米、法国37平方米、日本31平方米。据一份资料对不同收入国家居住水平的分析，低收入国家人均住房建筑面积8平方米；中低收入国家人均住房建筑面积17。6平方米；中等收入国家人均住房建筑面积20。1平方米；中高收入国家人均住房建筑面积29。3平方米，高收入国家人均住房建筑面积46。6平方米。2003年底我国人均住房建筑面积约为22平方米；正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30—35平方米之前，居民会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20％，约有48％的居民提出在两、三年内愿意换购住房；已购公房户中有67％希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量大。我国城镇人口有4亿，人均增长10平方米，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰每年需要1亿平方米左右，而我国现在的住房供给每年还不到６千万平方米。所以在今后10年，我国的住房建设会有持续的发展。具体表现在：投资和消费会同步增长，个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。
风险程度
　　风险简单地说就是损失或失败的可能性，或者说就是发生不愿发生的不幸事件的概率。日常生活中的风险是无处不在的，只是有的风险概率较大，有的风险概率甚微以至人们忘了它的存在。房地产投资经营如同一切经济活动一样，也存在风险，其常见的风险如下：
　　1。自然风险和社会风险。
　　自然风险是由于自然因素等人力不可抗拒的自然灾害对经济活动产生的风险，这种风险往往是人力所无法避免、无法克服的，其一旦发生，所带来的危害是巨大的，如地震、火灾、洪涝、飓风等等；社会风险主要指的是人为因素而对经济活动产生的风险，如战争、交通事故、项目所在地周围的其他人为事故等。由于房地产是不可移动的，一旦这些风险因素发生，房地产的损失将不可避免。
　　2。流动性风险。
　　房地产属于不动产，不能移动、不能运输，如果要达到快速变现的目的，可能要损失收益甚至亏损才行。所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，不像其他商品那样，可以轻松地脱手并迅速收回资金。因此，投资房地产的资金变现性较差。另外，房地产企业从获得土地使用权到开发建设房屋，最后向客户出售或出租，需时很长，一两年至五六年不等。投资者如急需用钱，则不能像其他商品的投资一样，能迅速将商品转手变现而收回现金。
　　3。经济风险。
　　由于房地产建设周期较长，占用资金多，因此，投资房地产还需要承担经济周期性变动所带来的购买力下降的风险。当社会经济繁荣时，土地和房地产可保值，甚至增值；但经济萧条或遇通货膨胀时，社会购买力明显下降，会直接影响人们对房地产的消费。这样，投资者可能因房产闲置和无人问津而遭受损失。
　　4。政策性风险。
　　房地产投资是一项政策性很强的经济活动。房地产所在地的土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。随着国家体制转型、政策完善、法治健全，以上风险可相应减少。
　　在政策性风险中，又可分经经济政策风险和金融政策风险。
　　经济政策风险是指由于经济政策的变动对房地产造成的负面影响。任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响，如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌。在经济政策中，土地政策对房地产的影响最为直接。在现阶段，政府对房地产市场的调控虽初见成效，但并没有达到完全成熟的程度。以土地的投招标为例，以前往往是价高者得，而这样做实际上提高了开发商的成本，
　　由于房地产行业是一个资金密集型的行业，房地产业对银行信贷资金的依赖性很大，金融政策的变化对房地产的影响几乎是立杆见影。最近中国人民银行的金融政策调整，已使得开发商的信贷门槛进一步提高，加大了其融资难度，也使某些开发商资金实力不足的问题愈发凸显出来。为了缓解资金的压力，部分资金实力稍弱的开发商就将手中的存量房推向市场，势必会对现行房地产市场的价格造成一定的冲击。
　　另一方面，从1996年起，我国对抵押贷款利率进行了多次调整，目前的利率是维持在低水平上的，因此也就在很大程度上存在着利率上升的风险。而一旦利率上升，就可能出现开发商无法归还银行贷款的情况。
　　综合上述风险因素，房地产行业是一个风险程度较高的行业，特别是随着经济周期的变化，房地产市场也同步调整，且房地产还是一个资金密集型行业，企业的负债率会维持在一个较高的水平，一旦风险发生，房地产投资的损失将难以挽回，类似的事情在我国的海南等地已有发生。
　　那么怎样规避风险呢？这就是要进行风险预测，开发经营房地产业，具有投资大、回收期长、风险性大、利润高等特点。开发商要达到目的，收回投资，赚取利润，就必须在作出决策方案前，进行多方面的可行性研究和风险的预测。在广泛收集房地产相关信息的基础上，进行项目的SWOT可行性定向分析；对所开发项目进行可行性分析研究；分析国家关于房地产的法律、政策的发展变化对项目的影响等；　其次要制定规避措施，全面分析、评估开发经营项目的风险性因素，是在房地产市场上避免一切可以避免损失的基本前提条件；规避风险的措施前提是全面、准确地预测风险的因素。其次是在项目的开发过程中，要采用先进的技术手段和科学的管理方法，缩短项目开发时间，因为开发周期越长社会环境变动的影响就越大。同时还可以采取一些合法策略，在合同制定中规避，如工期不能按时完工的风险可通过承包合同的