看不懂的中国经济-第3部分

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　　分析完供求，再回头来看，上一章谈到刺激本轮房价暴涨的几大短期因素有没有消退。
　　一是民营资本。如果说房价高了，它们会去哪里？水电煤油矿基本进不去，难道是暴涨暴跌的股市？难道是1　000美元1盎司的黄金？难道是1。5以上水平的欧元？它们要进去吗？　不是地产有多好、多便宜，关键是这么多资金实在是无处可去，总不能一麻袋一麻袋地把钱捂在地窖里。即便可以如此，它们也怕等有天拿出来的时候发现，买啥啥都涨了，不划算。
　　二是国际资本。它们跟民营资本面临差不多的问题，但它们相对而言多一个股市渠道，它们胆子大些，经验多些，但这不妨碍它们进入楼市。因为它们的钱实在太多，要想搭上中国经济的快车，搭上人民币升值的快车，能抬腿的机会就这么几个。
　　三是股市资金。2008年楼市突然发呆了，为什么？股市暴跌了，〃容易钱〃、热钱的力量少了一大块，被套在里面的人到处找钱解套，哪里都缺钱，人们无暇顾及楼市。
　　四是居民储蓄。截至2007年末，我国居民储蓄存款余额为17万亿人民币，大家觉得还有撬动的空间吗？　供给分析了，需求分析了，内因分析了，外因也分析了，读到这里，大家会看到除了股市喘了口气，其他导致房价暴涨的因素一个也没退场。换句话说，下一次撬动地产的着火点，很可能是股市再次大起。我们会看到一批新富，他们买房子还会像买萝卜白菜一样。
　　当然，你也有可能是其中一个，但更多的可能，是你〃集资〃给了别人。

　　第9节：第三章　面对〃天价房〃怎么办？（1）
　　第三章　面对〃天价房〃怎么办？
　　房子是一种非常特殊的商品。过去你觉得房价贵，今天你觉得房价更贵了。全国人民甚至包括全世界人民在内，都会觉得房子贵，收入水平永远追不上房价上涨的速度。即使房价下跌30％，你还是买不起；就算买得起，这时你也不敢买了。面对〃天价房〃，我们该怎么办？　看到境外资金在成都疯狂拿地，当时我就在想，为什么香港地产商们拼命争这块地？为什么他们以8　800万元1亩的天价把这块地抢到手？难道他们不觉得这块地价高吗？难道他们脑子出什么问题了吗？他们在香港生存，那里是百年来按照市场规则运作的市场经济，而且他们也经历了1997年亚洲金融风暴。大家知道，那年香港房产价格从非常高的点位暴跌，原本一套100平方米的房子1997年时可以卖到1　200万港币，但亚洲金融风暴来临时，骤跌到400万港币。
　　这些香港地产商经历过香港的风风雨雨，走到今天，他们是激烈竞争后剩下来的大地产商。九龙仓地产商能把这块地拍下，难道他们没经历过金融风暴吗？难道他们没看过房价向下跌吗？难道他们没经历过房地产泡沫破裂的惨状吗？他们到底在做什么？其实他们很清楚，毕竟他们是在市场机制下成长起来的。
　　这又让我回忆起自己出国时的感受。
　　我1991年公派德国读书，几年来最大的感受就是租房的价格远远超过吃饭。我租房要花400马克，吃饭只要200马克，剩下的钱还可以去旅游。
　　2006年，也就是回国10年后，我又一次去欧洲。我在伦敦住饭店一晚上需要多少钱？150英镑，合人民币2　000元。在法国，住饭店一天也要150欧元，也合人民币2　000元。
　　大家知道，伦敦的房子都比较古老。战后他们基本没盖什么新房，但那里每一间挂牌出售的房子，我一看都是天价。房价太贵了，这是我在国外最深刻的感受。
　　回到北京一下飞机，大家猜一猜，我第一个冲动是干什么？就是告诉自己有钱一定要买房子。为什么？因为伦敦30年的房价都从来没有降过，这么旧的房子还卖这么贵。香港1997年房价固然跌了这么多，但到2007年，房价又全都涨回来了。
　　如果这只是我个人的想法，我想问大家，一个国外的大老板，比如一个瑞士的银行家，一个美国的银行家，像摩根士丹利、瑞士银行、美林证券等这些国际大投资银行家，他们来到中国，他们认为中国的地价贵吗？中国的房价贵吗？如果他们认为合适的话，他们是否把钱投到这里来呢？所以，我以普通百姓的眼光，到国外走了一圈回来才觉得，如果我有钱，一定要买房子。我这样想，那些国外的人怎么想？他们怎么看？他们觉得今天北京的房价贵吗？今天上海的房价贵吗？今天深圳和广州的房价贵吗？10年以后，这些城市的房价还会是今天这个价格吗？　我一直这样说，北京不仅是北京人的北京，也不仅是中国人的首都，北京是全世界人民的北京；上海不仅是上海人的上海，上海也不仅是中国人的上海，上海是全世界人民的上海，只要谁出价高，那里的房子就可以卖给谁。如果你去过香港，再比一比上海，你就会知道香港的房价和上海的房价有没有落差？如果有落差的话，香港这么旧的房子还可以卖这个价，那上海新建的房子，这么好的房子该不该值这个价呢？如果外国人看明白这个问题，如果外资看明白这个问题，如果出国以后开阔眼界的人都看明白这个问题，如果中国的有钱人都看明白这个问题的话，我想问一句，他们会干什么？他们要不要投资中国的房地产呢？他们要不要把钱押在房产上呢？　面对这样的环境、这样的情况，面对今天在老百姓眼中天价的楼市，政府该怎么办？投资商该怎么办？老百姓又该怎么办呢？　政府怎么办？　现在老百姓骂地产商黑心，地产商说我没办法，谁叫地价那么高？　那么地价能降下去吗？地价应该降下去吗？政府愿意让地价降下去吗？　我们应该看到，自从〃8·31〃招拍挂大限之后，中国土地价格的〃福利〃时代就像职工福利分房时代一样，一去不复返了。一个便宜的地块究竟该给谁，民营？国资？外资？谁也没法解决。

　　第10节：第三章　面对〃天价房〃怎么办？（2）
　　2008年3月，一位高级领导受贿1　600万元被判死缓，其中超过1　500万元是收受地产商的贿赂，而国土资源部同一时间公布的〃百日行动〃成果，有2　700多人因地获刑。
　　因此，土地操作透明、公平、公开，这是大势所趋。
　　今天在土地供给这个问题上，是房地产开发商与地方政府之间的一个相互博弈过程。地方政府拍高地价，它就可以多拿钱。地方政府拿到钱之后，还要跟中央政府去分这笔钱，地方政府和中央政府之间也在博弈。
　　卖地的这笔钱是中央政府和地方政府在分。所以，当中央政府实施宏观调控，希望我国的房价不要涨的时候，可地方政府却不希望房价跌，因为拍地的钱可以解决它所有的事情。地方政府有好多事情都靠拍地的钱去办，比如，地方城市要修路，要建设公共设施，还有基础教育、补助大学等等，都得由地方财政出钱，卖地变成了地方政府第二财政收入的来源。这笔钱的多少对地方政府很重要，所以房地产开发商希望地价能够低一点买到，可地方政府希望卖高价，而且各个地产商之间又在相互竞争，导致一块地价越拍越高，才会喊出天价。但是地价的高低并不是地方政府的意志能决定的，各个房地产商都在争，争来争去就把一块地价给抬上去了。
　　那我们说，在房地产开发商之间，有内地的房地产开发商，有香港的地产老板，还有国外的地产老板，他们都来竞争这块地，看谁最终出价高。房地产商之间也在进行一场博弈，现在是境内房地产商跟境外房地产商在博弈，看究竟谁有钱能把一块地拍走。
　　所以，有房地产商跟地方政府的博弈，有地方政府和中央政府的博弈，有境内地产商和境外地产商的博弈，那么这一块地价当然越拍越高。这就是我国地价居高不下的一个非常重要的原因。土地稀缺，拍一块就少一块，这谁都明白。今天拍到手，明天就会涨，大家都这么想，所以地价越拍越高。地价高了，房价能不高吗？房价高了，买房的钱能付得不高吗？这是一个正常的原因。
　　问题的关键不是阻止政府拍卖这么高的地价，而是应该探讨政府拿这些高地价的收入干什么。
　　土地归国家所有，就是全民所有，那政府就没有理由代表全民贱卖这些土地。土地既然已经进入市场经济的生产要素中开始流转，就应该由市场供求关系来决定它的价格，这也是正常的。这些收入流进了政府腰包，政府又应该怎么花才能代表全民利益呢？　总不能按人头分配吧？因此是否有办法来考虑取之于民，用之于民呢？　政府是否可以考虑这样做：买不起房的人很多，政府把高价卖土地得来的钱建一个基金，去补贴住房的弱势群体。这笔资金可以用于建设经济适用房，可以用于廉租房补贴，也可用于道路建设。因为城市中心的土地资源太有限，太贵了，这些土地也应该发挥它应有的商业价值，贵一点是应该的。那么土地不够，只有通过修地铁、修轻轨，向城边、城外，甚至卫星城要地。
　　每个人的能力不同，收入也不同，意味着每个人的时间价值不同。收入高的人住在离城市中心近的地方，节约交通时间，他为此而支付高额房价，这是符合资源合理配置原理的。今天的中国，给了每个人公平的竞争机会，是一件幸事。饲料大王刘永好当初也卖过鹌鹑蛋，很多网络富豪也出身贫寒，每个人靠公平竞争和努力去改善自己的生活，这是理所当然的。

　　第11节：第三章　面对〃天价房〃怎么办？（3）
　　政府的责任就是实现社会公平，给每一个人均等的机会。不能说你今天是穷人，你就永远是穷人；你今天没房住，你工作能力差、收入差，就永远没房住。
　　政府就是要解决公平问题，要加强转移支付。土地收入、税收都是这样，从相对有钱的人那里收来钱，转移支付给那些穷人，那些更需要帮助的人，可以通过办教育、修路、建经济适用房来实现。
　　当然，我们希望专款专用，也是师出有名，否则大家都问这笔财政收入干什么去了？关键是让经济适用房有制度和资金的双重保障，同时也适度抑制地方政府的卖地冲动，不要觉得这块土地拍卖，财政收入一上来，就可以干这个干那个了，可以去修巨型广场，建豪华办公楼。即使我们无法要求地方政府把地价压下来，也没有必要把这个价格千方百计炒上去。老百姓眼看着房价涨，财政收入跟自己没关系，生活负担还一个不能少，能不抱怨吗？　中央政府确实想控制房价，但只是一相情愿。地方政府不愿意，这里涉及地方利益问题。有一年中央政府宏观调控，下了好几道〃金牌〃都不见效，结果有一阵突然效果明显了，一打听，三个地方负责人一撤职，马上见效。这也是中国今天面临的重要问题之一。
　　政府，说到底就是要维护社会公平，当好裁判，做好转移支付的工作，这是政府的天职。
　　比如说政府提高第二套房的首付，还上浮利息，这就很有成效。既然你已经有一套房住了，再买就属于投资，提高购置门槛是对的。因为这个领域已经过热，政府宏观调控不鼓励热上加热，否则泡沫推高了，一旦破裂，大家都会成为受害者。如果出现像美国那样的次贷风暴，我们将怎么办？　大家都知道，2007年美国发生次贷风暴，就是买房人还不上银行的钱，连锁反应之下便出事了。美国房价已经跌去30％，全世界金融业跟着大受牵连。中国还没有出现这样的情况，但我们要防微杜渐。所以政府应该提高第二套房的首付，这是宏观上的考虑，不能只以地产商利益和购买者的利益来衡量。
　　出现这种情况，政府不管不行，不管地产商有多少个不愿意，这是事关全局的利益。如果泡沫膨胀起来，破灭了，即使老百姓埋单，最后还是要政府来收摊子，政府要挨骂的。美国政府今天在收摊子，动辄上千亿美元注入市场，就是怕出现〃雪崩〃。由此可见，美国经济再发达，也不能逃脱市场的规律和力量。
　　投资人怎么办？　每当夜晚走在大街上，看到高楼林立，看到五彩缤纷的夜景，我会想，没有这些房地产商们，我们不会有今天这样繁华的城市，不会有这样的投资环境。在这些绚丽的城市中，地产商贡献了他们的辛勤与智慧。房地产这个领域，是中国经济在二三十年经济增长中的一次历史性机遇，被我们这代人赶上了。我们这一代人可能建完了过去几千年无法完成的房屋总量。日新月异的城市建设，给中国带来翻天覆地的变化，也带来中国改革开放取得了巨大成就的直观印象。
　　你去欧洲、美国看看，还有像我们中国这样快速度建房子的吗？没有了。这些所谓发达的国家或者城市已经归于平静，几十年来基本还是那个样子。而中国正在热火朝天，百端待举。这是一次历史性的机遇，一定要有人去抓，抓住是对的。但是，我们也不可以超载，更不可以透支未来，不能没有防寒冬的意识。

　　第12节：第三章　面对〃天价房〃怎么办？（4）
　　大家知道，天津有一个做房地产的顺驰公司，那是孙宏斌1994年成立的一个小公司。1998~2002年，他在天津发展了三十多个项目，成绩也就一般。但在2002年国家出台了〃招拍挂〃政策之后，他从天津走向全国，到处买地。他所到之处，不管多高的地价，他都高价拍下。当时他手里自有资金只有10个亿，竟然拍下价值60亿人民币的土地。在2002~2003年这一年之内，他手里的土地就储备到1　200万平方米，仅长江三角洲一带就有4　000平方米。顺驰公司从一个地方的小公司摇身变成全国性大公司，储备土地的规模大出太多太多，引起了外界的质疑。顺驰凭什么只用这么少的钱，却买了60亿元的土地？他的钱从哪儿来的？他到底有什么目的？为什么把地价炒那么高呢？　后来，我国政府的宏观调控开始实施，法定存款准备金率陆续上调，银行对地产领域就越来越谨慎，甚至有的地方都不给贷款了。这时，顺