家庭投资理财2011最新版-第6部分
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热点区域中的热点，那投资就更具潜力。例如长三角处于中国经济的焦点地带，上海为长三角经济圈的核心，同时又面临大开发，所以其楼价的走高与稳定也就不难理解。同时因为上海的带动，杭嘉湖一带房价也一路走高。
二三线城市：收入年限相结合
对于想投资全国二三线城市的投资者来说，地区发展水平参差不齐，在判断城市投资潜力非常重要，影响房地产价格走势的因素是多种多样的，有政策因素，也有市场供求因素，而居民收入和支付年限相结合是判断城市的投资潜力的基本依据。一个城市居民购房支付年限普遍较短，说明该地区购房潜力大，但该地的投资价值却不大。根据经验，该地区的房价可能非常低，而居民的收入并不高，购房支付年限短主要是因为需求的短期释放有一定的积蓄支撑，因此该地区房地产投资价值也就不大。相反一个城市居民普遍购房支付年限很长，根据经验，居民收入水平一般也会很高，但投资的潜力也不一定大。原因很简单，购房支付年限长，一方面可能是该地区房地产发展出现过热，房价太高所致；另一方面可能是该地区的市场需求已经过很长时间的消化，市场出现得更多的是新生的需求。在缺少多年积蓄的情况下，购房只能靠更长的支付期限来支持。一般来说，购房支付年限处于全国平均水平以下的中等水平的地区，房地产投资潜力最大，这些地区房价不太高，还有上升空间，区位经济又很发达，人民收入水平较高，购房支出较大，非常有利于房地产的发展，其投资潜力相当可观。
其次，对区域的判断
由于城市内部经济发展不平衡，同一城市的不同区域投资潜力也存在较大差异。如北京的丰台区、西城区和海淀区存在着不同的经济增长率和发展前景；上海的浦东、松江和黄浦区也存在着非常大的差异。这就需要了解城市发展方向，抢占区域先机：或者在城市未来中心区、目前开发区购置房产，或者在目前繁华地区购置新开发楼盘。只要投资者注意城市规划和各个区的发展特点，就能判断和发现相对价值。这里的相对价值又可以一分为二地理解。
第三，对地段的判断
房地产投资第一是地段，第二是地段，第三还是地段。由此可见，地段区位的优劣是决定房地产价值的首要条件，对于投资型物业尤甚。投资者购买的不仅仅是这个项目本身的价值，更是项目所处区位的未来发展前景和空间。如果对区位的发展判断失误，无论开发商承诺能给你带来多丰厚的回报，投资者的收益最终都未必能得到保障。不过选择一个好的区位和地段的确很难。能立刻见效的成熟地段价位高、升值慢，而能升值的地段风险大、见效慢，希望投资者能在权衡中把握机遇。
地理位置和区位，是城市经济发展中长期形成的特定的区域。好的地段常具备优越的地理位置、区位经济优势明显、有一定的历史文化传统、在公众心目中特殊的地位具有无可替代性等因素，故常有“旺地”、“黄金地段”一说，来衡量物业升值与否。在选择房产时，首先要考虑所在位置地段是否有发展，是否有政府支持政策，是否已具备较好的基础配套设施。大凡具备上述几条特征的区域，往往能成为热点，人气会比较旺。整个地段如果能够热起来，自然容易带动房产的升值。
3 如何发现具有升值潜力的房子
第一、社区周边具有改造潜力
地处有改造潜力区域的项目是可以作为投资候选的。投资买的是未来。买什么地方的未来？肯定应该是有潜质的地方。已经开发改造结束的区域，卖价已经很高，升值的潜力不大，这种项目作为投资就不合适。而有些社区，地处的周边区域正待开发，基础设施如公交、城铁、轻轨、道路等正在建设，虽然基础设施建设的快慢速度决定了房产增值的快慢和大小，可以肯定的是，房价肯定能够上行。这相当于成品与半成品的关系，成品的价格已经不变，而半成品到成品还有一段利润空间。
第二、项目具备优秀素质
理论上说，越大、越综合的项目，增值的可能性越大。人的居住习惯是喜欢扎堆的，写字楼、住宅、商场喜欢扎堆，就是开饭馆也喜欢扎堆，饭馆开的越多的地方，租金也越贵。这可能就是所谓的“人气”。
第三、 位置具备自然增值能力
既没有规模，也不在未来会升值区域里的房子，以投资为目的的购房者，基本上可以放弃。但有一种情况例外，就是虽然项目本身升值的可能性不大，但房子位处市区，即使规模只有两栋楼，也会增值。因为它的地理位置会增值，这属于自然增值，不属于人文增值。这样的房子，楼好坏与否已不再重要、配套是否齐全也退而居其次，应该买下来。
就房子本身探讨它究竟能升值还是贬值，是不科学的。如果这个区域都不增值、这个项目都不增值，你的房子增值的可能性就不大。所以选择保值和增值，看的是项目而非房子本身。
4 购房的基本步骤
购房的过程；即：先确定目的、评估实力（审视资产状况）、选择目标（选择投资品种）、具体实施（调整资源配置）、正式交易、验收入住等；这些步骤包括房地产投资中需注意的许多问题，以及各种策略和技巧。具体来说，包括以下五步：
第一步 着手准备
确定购房目标：一是房子是自住宅还投资？二是房子的类型？如面积、结构、环境等初步要求。
评估购房能力：先要搞清楚家庭可动用的购房资金，以及贷款的还贷能力，如期限、每月最大限额等。
了解基础知识：必须了解一些房地产的基础常识和法律法规方面的内容，或者请专业律师帮助。
第二步 市场考察
分析楼市状况：对购房所在地的楼市进行全面了解，摸清大概的行情状况。可通过新闻媒体、其他媒体、展示会或交易会、其他方式等获得信息。
选择购房区域：在准备充分后，先确定房子的大概方向。主要在城市的哪个区？
收集房源信息：在选定区域内收集楼盘信息，根据初步筛选出可选楼盘清单。
实地考察看房：尽可能多的看房，充分比较与了解。
第三步 具体实施
锁定中意目标：充分比较后，锁定中意房子，并进行决策前的最后详细考察。
洽谈购房交易：开始与开发房或销售代理行进行正式的洽谈了。‘
第四步 交易过户
签定预售合同：重视合同细节，最好带上您的律师。
经办贷款保险：选择合理的贷款方式及贷款银行，办理抵押贷款的手续，以及购房贷款保险。
办理产权过户：正式办理房地产产权过户手续。需缴纳各种税费。
第五步 收房入住
验收：全面质量验收。重要！
入伙：办理入伙手续，开始交纳管理费。开通水电、煤气、电话、电视、邮箱、网络等。
装修：又一场战争开始了！
5 二手房屋转让时需要缴纳多少个税？
国家税务总局（国税发〔2006〕108号）《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（注：宁波市从2006年8月1日起），房屋转让时纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，按差额20％缴纳个人所得税。对纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的1％核定其应纳个人所得税额。国家税务总局（国税函〔2007〕606）《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》中表示：“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”
房屋转让纳税计算公式：
* 按转让收入总价的１％计算个税（未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值的）
* 按差额20％缴纳个税：
商品房：（转让收入－买入价－相关税费－贷款利息等合理费用）×20％
经济适合房：（转让收入－买入价－相关税费－土地出让金－贷款利息等合理费用）×20％
例：假设某套普通住房（建筑面积１４０平方米以下），买入时价格为８０万元，卖出的价格为１００万元，装修花了１０万元，为一次性付款。那么该房屋的合理费用为：购买时的契税90万×１。５％＝１。２15万元，印花税90万×０。０５％＝４5０元。
若房主购房时采用的是按揭贷款，则差额计算中还需要减去贷款利息，再乘以２０％来计算。
商品房是最容易计算原值的一类，一般按差额的20％来计算。
房改房：（转让收入－原值－相关税费－合理费用）×20％
按照国税总局的通知，经济适用房的原值根据原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金计算。
例：假设某套经济适用房购买的价格为３０万元，出让价格为５０万元，契税３０万×１。５％＝４５００元，印花税３０万×０。０５％＝１５０元。则该套房需要缴的个税为（５０－３０－０。４５－０。０１５－补缴的土地出让金－贷款利息）×２０％。
若该套经济适用房的原值无法计算，则按出让总价５０万×１％＝５０００元。就不用减去房屋原值等合理费用了。
此外，宁波市自2007年8月1日开始，海曙、江东、江北个人非住宅转让强制征收个人所得税，统一由契税中心征收。征税方式有两种：根据规定，非住宅转让的个人所得税缴纳有两种方式可以选择，一是按照转让收入减去房屋原值所产生的差额的20％征收；二是按照转让收入即交易全额的2％征收。宁波市契税征收管理中心在市房地产交易中心大厅显眼处进行了公告。而从2007年7月开始，市老三区以外的税务部门，包括鄞州等地已经率先对写字楼、商铺等非住宅物业的转让交易统一征收个人所得税。
二 收藏理财
说起投资来，世上的项目真是无穷无尽，可以这样说，只要能带来收益的都可认为是投资，即黄金、珠宝、古玩、字画、邮票等，这些主要是实物性质收藏类的投资。
1 黄金和投资金币
黄金由于自身具有的保值避险功能，历来深受百姓喜爱，加上我国有“藏金于民”的优良传统，尤其是四大国有商业银行在纷纷开拓着自己的黄金理财品种，电子交易平台也已开通。个人投资者如果把一部分资金转入风险较低、收益相对稳定的黄金市场，也许不失为一个明智的选择。但黄金投资并不是没有风险，但是它的风险透明度很高。首先，黄金只是一种商品，一种自然物质，它不是企业，没有利润，也不配发股利，更不能扩大市场占有率或开发新产品。其次，黄金并没有很大的用途，它的主要价值在于装饰和稀有。
现有黄金投资业务主要包括纸黄金、实物金和延迟交收黄金。实物金交易是指直接买卖，实物黄金，包括金条、金币。做实物黄金投资须全额付款，且只有金价上涨，才有盈利机会。纸黄金交易，就是不做现货黄金交割的账面黄金交易，因此又称为记账黄金交易。与投资实物黄金一样，“纸黄金”是黄金投资的一种方式，因此它兼有长期保值和博取差价收益两种功能。投资人在银行开立黄金帐户，并根据银行的报价，买入或卖出黄金份额，投资人的黄金份额在帐户中记录，通过低买高卖赚取差价，而不提取实物黄金。开立黄金帐户后，投资人就像拥有了一本“黄金存折”，不用考虑黄金的存储、成色签定、重量检测等复杂的操作，也没有交易费用，只要通过把握市场走势低买高卖，就能赚取黄金价格波动的差价收益。目前开立纸黄金交易的有工行和中行等。延迟交收黄金则以比较少比例的预付款方式买卖现货黄金，暂时不提货，付清余款可以交收黄金实物，可以做看涨，也可以做看跌方向。
下面以中行推出的纸黄金—“黄金宝”为例说明纸黄金投资程序：
在中行注册网上银行，登陆网银，进入投资服务，点击“黄金宝”，可进行纸黄金交易。（中行柜台也办理此业务，但不如网银方便。）
交易时间：除法定的节假日外，从周一早上8：30至周六凌晨6：30止，全天24小时对外服务，其中每日凌晨3：00至4：00交易暂时停止服务。
本币金交易单位：人民币—元，本币金—克。
外币金交易单位：美元—元；外币金—盎司。（1盎司=31。1035克）
本币金交易起点：交易起点为10克，最小交易进制为1克。
外币金交易起点：采用“美元/盎司”标价，起点交易额0。1盎司。
选择黄金投资的方法有许多，主要有：金条或金块、金币、黄金期货等，黄金投资的最大特点是具有保值功能，但升值的幅度一般不会太大。如果想获得比较高的收益，它不是一种理想的工具。除黄金外，另一种贵金属是白银，但它的价值比黄金就要差多了。一般家庭主要收藏的是白银饰品、白银器皿等，也具有欣赏和投资价值。
2 珠宝
珠宝是一种价值弹性更大的收藏和投资品种。俗话说：黄金有价，珠宝无价。这就体现珠宝的价值有时难以用货币来衡量。之所以珍贵，是因为它颜色艳丽、耐久不坏、体小稀有等。
世上珠宝种类繁多，基本上分成以下三类：
宝石：宝石是一种单晶矿物质，简单来说就是一种石头，特殊的石头。具有颜色艳、硬度高、透明、稀有等特性。根据其价值，宝石又分珍贵宝石和普通宝石两种。珍贵宝石公认的五大类：钻石、祖母绿、猫眼石、红宝石、蓝宝石；其他的都是普通宝石，如蓝晶、水晶、大红宝石等。
玉石：玉石一般指制作成工艺品的玉器类。其特点是色美、块大。衡量其价值不但考察材质，还品评其工艺。玉石包括翡翠、珊瑚、玛瑙、琥珀等。
珍珠：是蚌内自然�
