非理性繁荣-第7部分
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首先，他们可以在城市地区提高建筑密度。由于有些政治势力反对提高建筑密度（特别是现有住房的所有者，他们把这种可能增加的建筑看做是对他们已有房屋价值的威胁），因此从长期来看，人们很难相信持提高建筑密度这种想法的那些势力能够最终胜出，尽管有为大众提供住所这种道德层面上的说法的支持，以及开发商为找寻展示他们才华的机遇而坚持不懈的努力。
另外，我们还有大量的土地可供开发。根据美国统计局2000年的调查结果，城市地区土地面积只占美国国土总面积的26％。大城市房屋的高价值来自于与建筑环境有关的地理位置，而不是只与土地的价值相关，而这种建筑环境完全可以通过规划和协调的努力来进行复制。
城市精神与乡土观念
以奇妙的“魔幻城”作为地产投资依据的这种信念背后，总隐藏着一种热爱家乡的感情色彩。很多人似乎都认为自己的城市拥有一种很虚幻的伟大，对这种思想的痴迷甚至到了不健康的程度。
我在土耳其依兹密尔附近欧兹德尔美丽的海滨度假胜地参加了一个国际投资专家团的室外午餐会，并很荣幸地做了一个发言。当时周边的环境非常质朴，从爱琴海到希腊的萨摩斯岛，景色相当壮观，而萨摩斯岛曾经是数学家毕达哥拉斯和天文学家阿里斯塔克斯生活过的地方。在这样的环境下，我告诉他们，人们常常对自己的故乡表现出一种匪夷所思的忠诚。我对他们举了加利福尼亚人对他们故土的强烈挚爱的例子。我对他们解释说，这些加利福尼亚人对当地宜人的气候和美丽的景色感到非常自豪，他们常说“每个人都会希望在那里生活”。我发现现实中有相当数量的人都有同样的这种倾向，因为他们在我发出的请他们评价自己故乡房地产市场环境的问卷调查表上，都不约而同地写到了类似的内容。
我对这个成员来自各地的代表团提出了一个问题：“你真愿意到加利福尼亚去居住吗？”并请愿意的举手示意，结果没有一个人举手。或许很多生活在土耳其的人对加利福尼亚的美丽动人之处所知甚少，就像加利福尼亚人对土耳其的美丽也并不十分了解一样。这种认为我们自己很独特的理念（心理学家称之为聚光灯效应）使他们对自己城市的特别之处的错误认识被进一步地放大了。
对自己所属的城市或者是州的忠诚听起来是一件好事，或许这也正是那些推广居者有其屋项目计划的人想达到的目的。但它同时也制造了房地产投机泡沫，而加利福尼亚则成了美国房地产泡沫最厉害的州。
这个问题的解决办法就是打开进入高门槛约束的不动产交易市场的方便之门。我们应该让我们的市场民主化，对此我将在第五章做详细论述。土耳其人——事实上是全世界所有地方的人，在下一次泡沫产生期间，将会有强烈的愿望在期货市场上卖空加利福尼亚的不动产，前提是届时市场上有足够的流动性可以让他们进行这样的操作。这样的市场操作会帮助防止类似促成此次次贷危机的盲目定价的情况发生。当然，公开的市场也不可能堵住所有的泡沫，但基本上会形成一种自我约束和自我平衡的机制，预防出现住房价格非常规蓄势等许多我们最近目睹的这类情形。
建筑成本：神话与现实
在泡沫期间，有很多有关“建筑成本爆炸式上涨”的说法，这种说法与土地资源将要枯竭的说法如出一辙。这种说法给了人们这样一种印象：似乎建筑材料的供给将要枯竭，因此，建筑材料的稀缺性将会使未来的住房更加昂贵。
但这种说法在之前图1…1所给出的实际建筑成本数据中并没有得到证实，尽管有一些其他成本在泡沫期间确实表现出暴涨的情况，这可能反映了建筑方面确实存在着一些瓶颈。比如说，在住房市场繁荣期间，存在缺乏熟练建筑工人的这种趋势，这种紧张状况一直要到我们培训出更多数量的建筑工人才能得到根本缓解。但是请不要忘记，用以判断住房价格的真实时间段应该是长期的。那么，我们现在的建筑材料真的正在被耗尽吗？
现在建筑居住用房的主要材料是木材、石膏、水泥、玻璃和钢材，这些材料的保有量还可以使用多久，才会在这个世界上消耗殆尽呢？
木材是可再生资源，不可能枯竭。我们主要的商业林场都是按可持续的基本原则进行经营管理的。在木材生产地区，人口的压力一直都不算大。技术进步使木材的使用效率更高，采伐的方式是最优化的砍伐而不是乱砍滥伐，在采伐过程中使用的是极大地减少浪费的数控电锯，另外在建筑施工中还采用不断改进的纤维板，以及其他一系列的创新。事实上，全球变暖如果有点益处的话，就是增加了木材的供应，而基因工程的进步更可以大大提高树木的生长速度。
石膏矿作为石膏板和墙板的主要原料，是一种非常普通的矿产。新墨西哥州的白沙国家公园以其一望无际的大量白色石膏砂而闻名，拥有在275平方英里范围内几乎近似纯石膏砂的矿藏。尽管这个特殊的矿点已经被保护了起来，但仅该处就足以为全世界的建筑业提供数百年的石膏供给。
水泥是用以制作混凝土的主要材料，而生产水泥的主要原料是石灰岩，石灰岩的储量占整个地球所有沉积岩构造的大约10％。
玻璃主要是（有时甚至全部是）用石英来制造的，而石英是地壳里储量位居第二的最普通的矿产。
铁是生产钢材的主要原料，它在地表最丰富元素中位居第四。虽然我们确实必须面对这样一个不争的事实：赤铁矿——现在最常用的铁矿石——在很多国家被大量开采，特别是在两次世界大战期间，因此对铁矿石即将枯竭的恐惧在这些地方很有市场。但是同样不争的事实是，我们还有很多其他资源及矿石类型可以利用。另外，铁还可以通过对汽车、桥梁、大型建筑物的结构部件以及轮船和其他废旧物料的回收利用进行再生。
这里提到的这些建筑材料，即使其中的任何一项出现短缺，也可以用其他材料来替代。我们完全可以做到不用太多的木材、石膏、混凝土和钢铁，甚至可以用玻璃来盖房。在住房的发展历史上，我们曾经使用过很多的材料来盖房，这些材料包括泥土、草皮、干草、竹子、纸张、冰块——甚至是长毛猛犸象的牙、骨头和皮革。展望未来，我们一定会找到现在最常用的物料中可能枯竭的材料的替代物。事实上，我们现在能看到一些以前根本想象不到的替代材料，因为技术持续进步的步伐迈得比过去更大了。
当然，住房建筑成本中最大的单项成本是劳动力，对此我们需要再次感谢技术进步所带来的成果——随着制造业劳动生产率大概每年2％的提高，这些成本在我们收入中的比重也会出现大幅度的下降。
另外还有一些担心是能源和水的短缺可能会制约新住宅的建设。但如果情况确实如此，那么我们应该去投资能源和淡水，而不是住宅，因为这些领域的定价是独立的。
随着世界的不断发展，我们将不得不面临某些东西的短缺，但很难想象住房在短缺名单中的排名能够靠前。人们对住房的需求是寻找一个栖身之所，一个能组建家庭和养育后代的靠近工作场所和学校的地方，一个可以吃饭和睡觉的私密空间。这种需求是针对住房所提供的这些服务的，而不是针对任何单一的资源，比如木材或者是混凝土。经济学上一个最基本的常识就是当一种资源变得稀缺时，人们总能找到它的替代物。有如此众多的不同种类可供利用的资源可以作为建筑材料，很难让人相信住房的供给会比其他任何东西更紧缺。
很多人不明白这个基本的经济学常识，正是这种理解的缺乏帮助生产了大量的投机泡沫，也就是说，泡沫的产生正是基于这种认为我们用在住房建设过程中的资源会出现短缺的错误印象。
大规模的城市规划
住房的稀缺价值在于大家感觉到城市中心区的稀缺，但我们完全可以重新建设很多新的城市中心、城镇和城市。
开始于20世纪80年代的新城市化运动正在试图改变城市扩张的模式，而这种城市扩张模式正是过去半个世纪以来美国和其他国家所致力推行的。在这种模式下，众多城市郊区围绕着现有的主城市不断地建设起来，而这些郊区缺乏有效的市政管理，摊子铺得很大，因而消耗了大量的土地，住户们不得不在变得更糟糕的交通条件下依赖汽车往来于市中心与居住地。
新城市化主张一开始的构思就是建造小镇及毗邻的中心区。最近，一些城市理论学者提出建设崭新的大城市中心区。
例如，克里斯托弗？林纳博格就认为人们对大型的适宜步行的城市中心区——比如小曼哈顿，存在着巨大的需求。他认为，人们真正需求的是经过精心设计的新的城市综合中心区，而不只是现有的这些城市。有很多人喜欢居住在喧闹的城市，在这里，人类活动的活力极大地刺激了人们的生活。我们人类属于群居的种群，我们中的多数人都更倾向于在精心策划的假期里尝试少有的几次野外经历。
人们很喜欢生活在可以更多地以步行为交通方式的城市，在这里，各种各样的地方都可以在徒步穿越有趣人群的宜人环境后抵达。写到这，世界上一些大城市的名字禁不住涌上心头：伦敦、纽约、巴黎、东京……所以，最关键的问题是要建造新的城市，而且规模要大。这确实是一个完全可以满足的需求——满足这个需求所需要的只是大家坚持不懈和齐心协力的努力。
事实上，对于这样的城市建设，历史上有相当多的先例可循，例如在相对偏远的地区从零开始建设新首都城市。始于18世纪90年代的华盛顿特区的建设就是这种方式，到现在，它已经是一个大都会，那里的物业价值也已经相当高了。巴西利亚、堪培拉和伊斯兰堡的建设走的也都是同样的路。这些城市市内的高物业价值证明了这样的理论：我们完全可以在现有的拥挤的城市之外建设重要的繁荣的新都市中心区。
我们也有一些私人建设领域的例子，而且这样的例子还在不断增多。例如雷斯顿市镇中心区，它位于华盛顿特区附近，由罗伯特？E？西蒙建设。他的这项创举始于20世纪60年代。市政中心建成于1990年，在曾经一片荒芜的土地上耸立起了高楼丛林。它完全具备了大多数传统城市的特点，而那些传统城市的房地产价格已经很高了。房地产的高价格将不断刺激供给，大量像雷斯顿市镇中心区这样的新都市区将会被不断推出以满足大众的需求。
我们还有一些最新的例子。在新墨西哥州阿布奎基市附近的梅萨？德尔？索，森林城企业集团（ForestCityEnterprises）和考文顿资本合伙公司（CovingtonCapitalPartners）合作在25平方英里的未开发土地上规划建设，包括引入将会给这个新城市带来独特特性的工作岗位及各种行业。这个城市最特别的地方是它将成为电影工业之家。它的规划是为所有收入阶层的居民提供住所，避免出现提供服务的人员没有足够的经济实力与他所服务的对象居住在同一座城市这种如今非常常见的现代化后遗症。
在中国，东滩新城正在距上海不远的一座岛上热火朝天地建设中。这座新城由一家叫奥雅纳工程顾问公司（ArupGroup）的英国公司设计，计划到2050年为50万人提供家园。它将是一个步行城市——按照规划，所有传统的小汽车都将被禁止进入东滩。
我最近在俄罗斯碰到了一位参与康斯坦丁诺夫新城建设的经理，康斯坦丁诺夫新城是一座正在建设中的紧邻莫斯科的新城市。城市将建在一个12平方英里的范围内，这正好接近梅萨？德尔？索的一半。这个城市也是一个经过认真规划的社区。巧的是，它的规划者也打算把它设计成电影工业之家。我碰到的这位俄罗斯经理说他从未听说过梅萨？德尔？索，然而，这两座城市显现出了太多的相似之处。全世界的创新精英都在关注城市拥挤的问题，并且都在着手解决这一问题。从根本上看，建造新城市是由于人们对此有非常明确的需求，而现代建造技术的进步又为这种需求的实现提供了可行性，同时，城市设计理论的进步也使得这一切变得顺理成章。
这些新城市建设项目成为了对抗住房价格急速增长这一趋势的一个重要组成部分。这并不是说现在深受大多数人喜欢的地区周边不存在土地短缺的情况，从世界历史来看，几个世纪以来，人们总是持续地开发更多土地、更深入地利用土地，或者移民到其他地区和其他国家开疆拓土。尤为重要的是，历史上推动国际政治进步的动力来自于经济地位不平等所引发的仇恨，这种经济地位不平等主要是由于拥有财产特权的阶层对其他阶层的残酷剥削而产生的。为了尽可能解决这个不平等问题，历史上多次出现了通过修订与物权有关的法律来推行的土地改革。
事实上，美国的次贷危机本身从某种意义上说，是又一次这种土地改革所导致的结果：美国政府对推进居者有其屋的承诺不断加码，因为居者有其屋是最近几次大选中的主要议题之一。20世纪90年代和21世纪初出现的通过调整上下限放宽借贷限制的情况，就是这个政策目标的直接后果。更加普遍的情况是为现有的土地拥有者和住房拥有者带来巨大财富的土地开发限制政策，这种政策直接阻碍了新的建筑项目的开工，而且从政治角度上看是很脆弱的，因此，从长期来看它们最终将被推翻。
目前的现状是，这些能对一波大的住房价格浪潮起到调节作用的安全阀的前景尚不明朗。通过针对这些困扰主要城市中心区的问题进行的新规划，我们可以建设起大量全新的城市中心区，这些地区就算规模上没有老城区那么大，也会在很多方面拥有数不清的那些老城区所不具备的优势�
