中国房地产战争-第1部分
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作者：叶檀
第一篇
第一章 忽左忽右的政府态度
房地产业：为何绝望地收获跳蚤
2006年，房地产业成为社会各界万箭齐集的靶子。一个本应中性的产业沦为反腐败的突破口、社会不满情绪的宣泄处以及贫富对立的活写照，更变成统计数据和政策信用的试金石。这很容易让人联想起长熊之前的中国股市，国有股减持失败之时几乎达到天怒人怨的地步，股市成为圈钱、抢钱、欺诈的代名词。说起来，房地产与股市在本质上确实有相似之处，这两个市场都便于资本运作，都是经济泡沫载体，并且都有一头通国家金库、一头通百姓钱袋的大吸管，将巨大的利益源源不断地吸到相关利益阶层的私囊中的便利条件。因此，在证券市场清理整顿暂时告一段落后，清理整顿房地产市场自然被提上议事日程，否则，不仅将使资本市场目前已取得的成绩前功尽弃，而钱颖一等人财政联邦主义的美妙设想也会衍变为财政割据主义与市场割据主义，相比而言，后一种前景更为可怕。
总体而言，中国的房地产业已经异化为“癌变”的资本游戏场，其游戏规则与获取利润的手段与证券市场毫无二致――以距离官场的远近测量商人的敛财能量，以空手套白狼的手段来检验银行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段测量普通投资者的耐受力。
积怨非止于一日，促使政府目前如此坚决地挤去房地产泡沫的原因，主要是结在房地产这根藤蔓上的尾大不掉的游离于预算之外的大笔地方政府资金，以及在这笔灰色资金掩盖之下的急剧膨胀的地方政治腐败势力，和由于房地产而迅速集聚于金融机构的巨大风险。可以说，中国内控机制本就不佳的金融机构已经难以禁受房地产业的轻轻一弹。
房地产业全国性的急剧膨胀始于1998年开始实行的房改。当然，这并不能证明房改是错的，但在房改中深植下的投机基因是大错特错的。从房地产到教育、医疗，三大产业的市场化走过了同样的投机之路，因此同样面临再次转型的痛苦抉择。
当时正值世界性的金融危机爆发期，亚洲深受其害，中国为兑现维持人民币汇率不变的承诺，只能靠扩大内需、提振经济来渡过难关。也许是被强烈整治的南方地产炒作狂潮吹大泡沫的能力让有关决策者印象深刻，因此在应对经济紧缩危机的关键时刻，不惜饮鸩止渴。很快，房地产市场就显示出巨大的威力。而围绕房地产业集聚起来的权商利益链条，又让得利者全部自觉自愿地成为房地产泡沫的鼓吹者。按照袁剑先生在《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而1998年不过区区67亿，从2001年到2003年发行的国债总额仅为9300亿元。在1994年分税制地方政府财权大部上收的背景下，土地收入已经成为地方财政的支撑。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。
统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40％左右。如果再加上占房地产价格20～40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80％。而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20％左右。
巨大的灰色收入在地方政府、官员、房地产商等所有权势集团之间分配，开发商利润的多少视距离地方核心权力层的远近而定。开发商以国有企业为主，辅之以名为民营企业实则为官员的“权贵”企业，就像大大小小的“福禧”公司。根据《财经》杂志2005年的调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也与官场有千丝万缕的联系。例如，这边上海房地产通过社保案一反腐，那边瑞安地产就在香港上市，虽然上市早已开始筹备，但不顾受案件影响定价下跌而坚持上市，则显示出房地产商在失去保护伞之后的急不可待。不仅如此，只要沾上权字的人都会沾上证券与房产两件事。正如所有的企业尤其是大型国有企业都在或明或暗地通过自创的投资公司打新股、坐庄抢利，许多企业也纷纷开办房地产公司在房地产业横插一脚，国资委在2005年甚至打算出台政策，圈定十几家以房地产为主业的央企，集中1800亿的资金，打造房地产超级航母。央企房地产资金的充裕和当时国企监管层介入房地产的决心可见一斑，理由与当初坚决赋予石油央企垄断地位如出一辙，不过是对于触手可及的利润实在眼馋。当然，与所有的垄断行为理由一样，是做大做强，维持经济稳定和安全。
按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500％。与国外房地产开发商完全不同，国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老手，是从土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商――顶多是房地产创意策划和住房销售者，如曹海建所说是“一个资金靠贷款、建设靠委托的不劳动的开发商”却获得了远比房地产金融、整个建筑业和房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，这是哪门子的市场？
与此同时，银行业也在追求利润的驱使下，自觉自愿地被开发商裹挟，而从各地所爆发出的一系列假按揭案件来看，许多银行人员成为骗局的组成环节，合谋将钱源源不断地从银行金库搬到私人家中。此时的房地产业更合适的名称，应该是资金的合法输血管道。此时的银行承担了怎样的风险？累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在万亿。目前银行系统中，与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计有数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿。根据钟伟先生的测算，如果12个月内房价下跌30％，那么不良贷款可能激升到万亿的水平，不良率大约为％。中国银行业资产的整体不良率将因此上升个百分点，从目前的％重新恶化到％。此前，安永会计师事务所的高级经理、地产和银行不良贷款两方面的专家潘泰博研究表明，隐藏在我国银行第二类贷款（关注类）中的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币，这还不包括以流动资本贷款的形式流向国有企业和合资企业的隐性部分。人大金融研究所副所长赵锡军认为潘泰博的观点并非危言耸听。
如果按照80％的第二类贷款都转变成了不良贷款的常态（一般的地产贷款从记入“关注类”到成为不良资产，通常需要两年的时间），那么正值上市关键时刻的三大国有银行的风险准备金覆盖率将会从、68％和分别下降到、和14％，如果新的盈利增长点不尽快出现，这一风险有转变为危机的可能。看来，央行《2004年房地产金融报告》所提示的房贷金融风险正在变成现实。这一金融风险可以两解：一是任其发展，让房地产泡沫扩大成为全局性的金融危机，一些地方政府与房地产商正因为如此才心存侥幸，所谓做大就不会垮，正是资本市场中德隆系等的老思路；另一种是正因为房地产泡沫对金融危害之大，成为权力与经济的双重腐蚀剂，才必须悬崖勒马，否则，最终是纳税人将成为最后的输家。为了短期的收益，而放弃对房地产业的宏观调控政策，只不过是将风险往后挪，使风险附加上时间成本，还会使我们丧失扭转房地产经营模式的机会。所谓剜肉补疮，到时噬脐莫及。决策层对此已达成共识，房地产新政如急风暴雨，尽管主流媒体仍在播发房地产业处于十分危险境地的报道和评论，意向十分清晰，但此轮新政似已成不达目的绝不收兵之势。
鉴于相关文章车载斗量，笔者并未提及利益直接受到侵害的农民和普通消费者，他们成为房地产利益集团的直接盘剥对象，而直接挑起了严重的社会矛盾。就像资本市场任人鱼肉的中小股民用脚投票逼出了股改，四处纷起的房地产拆迁案件、农民对征地低价补偿款的不满是房地产新政的直接导火索，体现出掠夺资本的血腥。
既然中国的房地产市场化当初播下的就是跳蚤，收获的当然也只能是跳蚤。希望经过整改后的房地产市场播下的是法治与市场的龙种，这样才能收获住房公共保障与健康的商品市场的硕果。（2006…11…08）
怎样才能反映房市的真实需求
有报道称，“全国房价高位运行，国务院对房产调控效果不满意”，三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨（2006年11月7日《第一财经日报》）。与此同时，财政部公布了一份姗姗来迟的第十二号会计信息质量检查公告，显示2005年被检查的39户房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为，而实际利润率高达，隐瞒利润超过一半。
少报利润的伴生物必定是偷逃税。
对这份报告，不同的人依然解读出了不同的内容。市场派认为，房地产宏观调控重拳只收微效，说明行政调控难以应对市场的真实需求，决策层应该正视市场的呼声；调控派认为，调控之所以成效不彰，恰恰说明政府的行政调控举措在实施过程中遭到既得利益集团的消解。戴着有色眼镜解读往往如此，即便数据当头，仍可自说自话。不管是从学术上还是从政策性上，这样的解读究竟有多大的价值？
笔者很怀疑，那些以市场面目示人的学者是否真正在为市场说话。他们通常对于房地产行业的官商勾结的灰色链条视而不见，对于公布房价成本痛心疾首，对于房地产的暴利不是避而不谈就是矢口否认，对于被曝光的房地产商与银行内部员工联手的虚假按揭、循环贷款案件视有如无，对于民众集资建房嗤之以鼻――连市场起码的法制化与公平竞价的条件都不想涉及，侈谈房地产市场化的目的大约只是为了掩人耳目。此次财政部公布的利润率为，由于并未同时公布房地产商的名单与项目所在地，这一利润额只具有一定的参考价值。在中部某个小城市的地产项目这样的利润已经算高，但是比起北京、上海等特大城市核心地块的房地产项目则是小巫见大巫，尤其是在土地招拍挂之前拿地的房地产商，据上海房地产业一资深人士向笔者透露，其利润不可能低于50％。如果上海2006年三季度房价可以同比下降，难道其他城市比上海更市场、更能满足购房者的需要？其实原因很简单，就是上海的房地产在严厉整顿之下，成为一个相对更能反映本地基本需求面的市场。上海人的平均薪酬有多少，房价就应该与之相适应。
为房地产业暴利辩护者老拿真实需求说事儿。真实需求没有错，问题是，要反映国内房地产业的真实需求，必须对宽泛无边的需求进行约束。房地产业反映的是哪些投资者的需求？如果中国的房地产业向世界投资者开放，那么，中国的房地产业对应的就是世界投资者的需求，而不全是中国民众的需求，甚至国内的需求会被国际游资所覆盖，中国房地产业因此成为外国炒房团的热土。2005年房地产热钱的规模，在高峰的时候根据统计数额达到200亿美元，这还不包括地产基金及对于地产项目的债权投资。幸而在调控过程中，这一趋势已初步得到遏制。
还应追问的是，有多少腐败资金借房地产业漂白？胡鞍钢根据政府部门公布的查处情况，概括为10类系统性腐败经济损失，仅1999－2001年期间，这一损失平均每年占GDP的。2005年中国GDP总量是17万亿元人民币，经济增长部分是万亿元人民币。腐败资金规模，按照最保守的GDP的10％计算，应该是万亿元人民币。这些资金的主要部分投入到房地产市场，那些大大小小的腐败官员在迈阿密、北京、上海各买上一套房，就足以支撑中国的房价高悬于天，谁能说这反映了民众的真正需求？王石“正因为大部分房子被富人买走所以房价才高”的言论，倒是一语中的。而更能体现房地产业权贵市场本质的是，连本应起社会保障作用的经济适用房都成为权势阶层的投机砝码，低买高卖。
一个健康的市场最后所得到的必定是均衡价格，并且自然形成消费市场从高到低的梯度分布。一旦某个市场不顾当地的工资物价水准长时期高高在上，这个市场是不是真正市场化的市场无疑将打上一个大大的问号。
有时市场化幌子不过是为了固化行政力量对资源的垄断。譬如，当土地、上游产业定价权以及对于消费者的引导权都操纵在政府或者官商手中，那么这些人就理所当然成为市场唯一的决定力量。由此推导出的结论只能是：此轮宏观调控对房地产之所以成效不彰，并非市场经济规律或者宏观调控手段失灵，而是在深层次上遭遇强力抵制。垄断市场与权贵市场不除，房地产业不可能迎来真正的市场化时代。
附记：房地产陷入行政调控与伪市场化漩涡；成为夹心饼干受罪的是普通消费者。（2006…11…08）
楼市“限外令”等于一张废纸？
工欲善其事，必先利其器。国外投资客正在以打磨得雪亮的投资工具，试图在中国楼市拔得头筹。
尽管建设部、商务部、发改委等六部委出台了旨在堵截外资豪赌中国地产的171号文件，但目前披露的外资投资人民币地产方式给他们上了生动的一课，试图以调控国内钢铁等产业的方式封堵境外资金投资，恐怕很难获得令政策制定者满意的效果。让打�
