中国房地产战争-第3部分
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但国家信息中心的统计数字显然刚性条例的软性一面，2007年1月―5月投资在90平方米以下的项目只占总量的。该数据引来无数抨击，对于期望以小户型抑制房价的持币待购者而言，这是个噩耗。90平方米政策出台之初就遭到抵制，不仅有房地产商，还包括商品房市场化的主张者。的确，强制小户型似乎缺乏法律依据，更像是政府保障土地使用效率与抑制房价的不得已行政之举，而政府既然出台规则，各方就应令行禁止。
仅仅“存活”了十几个小时就被建设部废止的《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》成为近年来中国实行时间最短的政策，足以证明国务院调整住房供应的决心。与以往一样，各方的暗渡陈仓的举动层出不穷，一些地方或是充耳不闻，或是提前审批，或是静观其变，等待制定政策者的决心自行消退。更多的做法是，房地产商加强了对小户型住宅的“合理”规划，只要客户购买两套相连的小户型，打通之后就是完整的大户型住宅。上有政策下有对策从来都不是一句空话，更何况，这些对策执行者都是地方决策层与手握话语权、资产处置权的一方政经“诸侯”。
结果就像现在所看到的，国家信息中心的统计数据表明了政策执行力的软弱。笔者猜测，大约有很多捂在一级开发商手中的土地已通过各种手段完成了报批手续，这些项目并不受铁规限制。
也不能说70～90平方米政策毫无作用。从北京市场来看，目前市场存量和增量合计90平方米以下的供应量占整体的30％，许多土地已经形成在售项目，预计2007年70～90平方米政策对住宅供应结构的影响效果无法体现，但长远影响会在以后逐年释放。目前，北京市场小户型住宅的交易量已近一半左右。
对购房者来说，更大的不幸在于，即便小户型占据了市场的主导，房价也不可能进入下降通道。
一则小户型住宅仍然面临在高房价压力下的资产重估。也就是说，随着房价的急剧窜升，小户型房必定会紧跟土地与房价涨价的步伐，按照出售期同类商品房的价格进行调整。小户型房的总价可能会低，但单位价格并不会下降多少。事实上，小户型的开发成本要高于大户型。
第二，小户型与大户型房一样，只要是商品房，就会面临随着区位、公共配套设施等一系列因素而来的溢价或者折价，大城市中心城区的房屋即便只有50平方米，只要处于卖方市场，均价仍达万元以上。
第三，目前推出的小户型住宅与2003年左右的第一代小户型不同，都经过了开发商相当精准的设计，精心建筑、严格管理成为新一代高端小户型住宅的特色，小户型房绝不是廉价房的代名词。开发商大概是在以东京中心城区的小户型房为蓝本进行开发，让我们想象一下东京城区的房价吧，而北京小户型的极端最高房价也到达了每平方米3万元以上。
导致政策效用耗散的原因是多种多样的，或者是因为饱受抨击的上有政策下有对策，这意味着我们的利益激励机制出现了大问题，由房地产的主要受益方吐出利益甘当活雷锋这是不可能实现的幻想；或者是因为政策与市场化的走向相抵牾，比如以税收控制购房需求，这在全球流动性过剩、房价疯涨的背景下，仍然是个无法实现的美梦。人们的投资需求与投资成本无关，而与收益有关，投资渠道少，需要足够多，就无法阻挡追逐收益的脚步；或者是因为产品品质上升引发的价格上升。从小户型房来看，上述原因一一具备。
小户型房可以合理利用土地，可以改变住宅结构，但注定不能成为房价的助降器。忽视这一事实会导致购房者产生不切实际的幻想，从而增加对房地产市场的不满。明知无法实现还勾起民众的欲望，是违背市场规律与执政规律的愚蠢之举。这首先说明，政府要了解、认可房地产市场的客观规律，距离遥远，离按照规律行事平抑房价距离更远。但有一点，是诚信的政府能够做到的，就是告知民众房地产市场的真实数据，以及政府出台的平抑房价手段的真实效果，由民众自己做出购房判断，而不必听风就是雨地深受房价下跌幻象之害。
如果地方政府拍卖土地的资金仍然占据地方基建资金的40％以上，如果加大对廉租房资金的投入力度仅仅停留在纸面，或者对经济适用房之中的寻租现象缺乏约束能力，还是先不要提房价下降了吧，只要能稳定，就是奇迹了。（2007…07…20）
发改委的房地产紧缩政策建议是为房价推波助澜
给高房价诊脉也出现了“板块轮动”现象，从一级土地市场价格过高供给过少，到二级市场开发商捂盘惜售，转了一圈，发改委某课题组又开出了“大幅加大税收幅度、出台物业税取消预售房、放弃房地产支柱地位”的老药方。考虑到执笔者王小广先生对房地产一贯的“嫉恶”态度，即便出笼再严厉的报告也不足为怪。
令人奇怪的倒是文中所开出的某些药方，有为房价推波助澜之嫌，不能不说这是一个并不太懂房地产市场规律的宏观经济学者对房地产业开出的错误药方。
报告的中心议题是为取消房地产市场的支柱地位。对于中国房地产忧心忡忡者都不愿意看到中国的金融与几十个行业被绑定在房地产的战车上，但从历史上的眼光来看，今天房地产的局面是一个错误的重大经济政策――1998年将绝大部分人驱赶入楼市的必然后果，在可见的几十年中，中国房地产将长期处于供需失衡状态。开发商重新估值、大小户型结构性失调，以及将房地产作为投资品种大炒特炒，只不过使供需失衡状态更加恶化，而不是供需失衡的症结。
从房地产拉动消费与产业这方面来说，以往偏颇的房地产市场化政策确实收到了奇效，但由此导致的副作用必然是房地产市场成为支柱产业，房地产拉动内需的功劳越大，支柱产业的地位越是无法动摇。
此时，对于政府而言，重要的是逐步刹车，方法包括确保40％左右的人可以凭借廉租房或者经济适用房解决住房困难；调整大中小户型的比例，使土地与商品房资源效用最大化；确保5％以上的土地出让金专款专用于廉租房建设；增加土地供给、扩大房地产融资渠道，使普通自住者可以得到“平价”贷款，也使银行从房地产市场这辆战车上松绑。现在的问题肯定不只是房地产商对银行的依赖，而是银行在利润的驱使下已经对房地产市场形成了极强的路径依赖，以至于央行两年前取消预售房的建议遭到了包括银行在内的利益群体的软性抵制，不得不退而求其次，以结构封顶控制房地产金融风险，在实践中效果依然有限。
要解决供求问题首先要解决的矛盾是扩大供给，政府要做的是拓展除公积金、银行信贷之外的多层次融资渠道，而不是在投资领域人为设限，所谓“房地产业存在投资过度问题”这一预设本来就是错误的，目前的房地产市场反映的是房地产投资结构性不足、尤其是保障型住房投资严重短缺，投资效率不高、市场化程度不够，一句笼而统之的“房地产投资过剩”不过使我们离事实真相更远，从而使房价上涨幅度更大。
报告提出的另一个重要紧缩方法是加大税收，出台物业税。以税收抑制消费确实是政府经济学家的常见思维，对待税收政策必须慎之又慎，否则既违背税收法治原则，又事与愿违加重普通购房者的负担。
房地产市场已经表现得非常充分，卖方市场的征税行为通常是向买方转嫁成本的过程，并且，出台物业税有两个前提条件，首先要清理土地出让金，否则加征物业税就是重复征税的同义反复，在现阶段地方土地财政无法扭转的情况下，这几乎是不可能完成的任务；其次对自住与投资区别对待，抑制投资与奢侈性住房消费，以税收激励机制调整房地产市场的结构。
很明显，房地产市场有区别的税收政策，动的是地方政府与拥有强大游说能力的高收入阶层的奶酪，实行不易，如果不加区别一体征收，必是提高房价有损民生的恶政无疑。
第三个紧缩方法是取消房地产的期房预售制度，改为现房销售。这又是一个医不对症的建议。期房销售之所以盛行一时，意欲叫停两三年却迟迟难以实行，原因主要是因为我国的房地产市场融资渠道极不通畅，无息的期房销售款一度占据房地产开发融资的半壁江山，这是以开发商无偿占用购房者的方式解决融资难题的中国式资金解决办法，购房者有所损失这是事实，但从各地消协受理的投诉情况来看，他们更大的损失来自于期房变现时质量与面积“缩水”，而不是房价高升，政府应该监管的是开发商的诚信与房产的质量。
事实刚好相反，多数情况下，期房与现房差价相差30％以上并不罕见，这也就不难解释购房者要冒着风险买期房。融资有道的大开发商对于预售融资已经不太热衷，我们看到的更多的情况是开发商捂盘惜售静待房价上涨，迫使政策要求在预售证下发的两周内必须上市。可以想象，一旦90％的期房退出市场，短期内供给急剧下降，必然造成房价狂涨，普通购房者与小开发商同时成为受损方，市场集中程度继续提高。
许多房地产的政策建议大抵如此，出于一腔激情试图降低经济风险，保护普通购房者利益，最后往往因为乖谬的政策与市场和法治相悖离，反而拉动房价上升，保护了不该保护的，打击了不该打击的，房价即使一时下降仍然会报复性反弹，除了夺一时眼球之外再无其他好处。
扩大保障型与中小户房型的供给，以这部分房价拉低总体价格，才是房地产调控的正途。（2007…07…27）
为高端群体建廉租房是个馊主意
这样的提议能够正式提出，有关方面的税收法治与公共财政意识之低下，令人难以置信。如果高端收入群体都必须靠政府廉租房，那不如直接回到福利分房时代来得痛快。住房的福利化与市场化之间的火候非常难以拿捏，稍不小心，保障型住房就会成为特殊人群的优惠政策，保障型住房就蜕变成福利分房的同义语。
2008年1月10日，在北京市海淀区政协八届二次会议上，海淀区领导表示，北京的房价较高，一些优秀人才受经济压力影响较大，海淀区有望成为全市试点，建设一批政府廉租房，提供给企业高端人才、公务员、教师、海归留学人员等群体。
1月15日，中国青年报社会调查中心与新浪网联合进行了专项调查，共有2343人参与。数据显示，％的公众在知晓这条新闻后的第一反应是“震惊”，％的人明确表示为高端群体建廉租房“没有必要”。虽然他们这样做的初衷十分美好，要为当地政府留住高端人才，但这样做的结果是使纳税人的钱财补贴给了不该补贴的群体，最终提高了整个社会的税收负担，败坏了市场的基础。
众所周知，我国这几年的房地产市场化最大的负面效应就是以市场化为名的房价畸高，住房社会保障欠债累累。自2007年开始实施的意在加强住房民生保障的举措，可以视作政府在房地产领域最重要的一次转折，其意义不亚于住房市场化的发端。
在此转折关头，要谨防保障住房滑向优惠政策的泥潭，使纳税人不知不觉中成为优惠政策的埋单者和牺牲者。保障型住房是一种公共产品，主要由纳税人来承担费用。事实上，贫苦的需要扶助的人越多，一个社会的税收负担也就越重。我国并非轻税制的国家，近两年政府税收收入以远超过GDP的增速节节攀升，即便如此，建立保障型住房的资金仍然入不敷出。
截至2006年年底，全国共有万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的。到2006年年底时，全国还有145个城市没有建立廉租房制度。1000万个家庭“居者有其屋”，绝非一桩轻而易举之事，每年几百亿的资金缺口如何解决就是一个大问题。2008年房地产市场，全国计划安排廉租住房资金达到亿元，超过2006年之前廉租住房资金的总额，这样的建设资金已经需要中央政府动用强制力量。在世界各国，政府开支基本上都用1％～3％来解决低收入人群住房问题，可是中国2006年全国财政支出4万亿元，廉租房投入只有亿元，仅占％。
满足低保家庭住房尚且困难，哪有余力闲心让高端收入群体分羹？要扩大保障住房的受惠人群，方法有二：或者政府增加公共投入，这必须征得纳税人的同意，否则政府就有浪费公共财政之嫌；或者政府将本应用于低收入人群的补贴强行用于企业高端人才、公务员、教师、海归留学人员等群体，损不足以奉有余；或者强迫地产商承担。总之是对房地产市场生态的严重破坏，弊远大于利，是个馊主意。
即便纳税人忍气吞声表示同意，接下来的问题更不容易解决。哪些企业高管人员、公务员与海归可以享受廉租房政策？是企业、学校推荐，还是恢复政府分房办，由分房人员挨家挨户进行收入调查、综合评分？行政力量的虚耗莫此为甚。最后，住房优惠政策的直通车必定通向变相福利分房的泥潭。
一个正常的市场环境中，高端人才可以通过较高的薪酬经由市场的租买手段解决住房问题。如果某个地区的企业高端人才、公务员、海归留学者普遍无法通过市场手段解决住房问题，就说明该地区并不适合企业发展，其运作的高昂成本远远超过了一般公司的承受能力，商业生态只能用恶劣来形容。有关方面考虑的就不应是给高端人才建立廉租房，而是全面整治市场环境，降低运营成本，以培育健康的商业生态。
如果只是某个企业难以为高端人才提供高薪，那么，该企业绝不能称为有竞争力的企业，迟迟无法改进自身收入状况、只能在廉租房栖身的个人，恐怕也不能称为高端人才。
打着为地方经济发展的旗号在房地产市场上混淆基本规则，总是容易获得舆论的同情与理解。但时至今日，如此市场、保障不分，慷纳税
