200余个房产营销策划案例-第66部分
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2） 小区功能配套
a。 康体中心；
b。 儿童游乐园；
c。 1600M2的高级观光会所；
d。 24小时中央供热水系统；
e。 4000多M2大型地下停车场。
3） 物业管理
a。 安全服务
保安24小时巡逻，负责应接车库泊车，交通疏导，消防及闭路监控。
b。 商务服务
邮件寄送，报刊收发，文件电讯，打字复印等。
c。 维护服务；
d。 清洁服务；
e。 当用户需要时，可与用户签订服务合同；满足用户诸如接送小孩，看护老人，购物等方面的服务。
2。 目标客户群
1） 在中华路做生意的大商家；
2） 追捧在闹市中生活的高级人仕；
3） 用于办公的企业或单位；
4） 事业较成功且追求身份象征的人士；
3。 推广策略
项目处于十分繁华的中华中路段，因此它不断宣传推广它的都市风情的社区概念，这与自身的优势相结合。而它的户型设计不理想，加上作为居住环境来讲过多的嘈杂，但它推盘的时间比较早，大部分优秀竞争楼盘都是近段时间推出，因此它抓住了推盘的先机。相对来说它的推广比较成功的。
新进贵山苑：
此项目是与本项目靠得最近的地段可比楼盘，由三幢多层一幢高层组成，曾于去年房交会上亮相，现在价位暂定为起价2680元/ M2 ，均价大约在2910元/ M2左右；以地段和周边配套成熟来吸引买家。强调在现代繁华都市中营造出宁静温馨的居住氛围，是以一种中高档物业的形象公众于世。目前已经处于发售阶段，采用报纸广告、派发楼书和售楼处直销等手法，此楼盘采用松之广告替其创意策划，但在推广过程中没有什么新意，估计会在四月份有较大的推广动作。此外，楼盘的多层也以2538元/ M2的起价开始发售，多层部分正处于施工阶段，在内部规划上强调小区的以道路为绿化的点面，将小型的凉亭小品延伸到小区的裙楼和住宅部分，另外还在小区的边缘设置一些观赏性的小池塘和石砌小桥，给本是平淡的小区注入了一些动景。在户型的设计上，聘请深圳的设计师为其设计，以大客厅、大卧室来体现尊崇；在3米的层高空间里可尽情的装饰，标准层、错层、复式三种户型比例相当，突出住宅的观景阳台和外挑的飘窗，最小的面积在98平方米左右。
在物业管理上设置了安防系统，物管部门开通服务热线，在市区高层中物业管理费的收费较低，只有0。6元/ M2左右；每户均设有可视对讲系统，地下停车场方面设置有自动喷淋系统、自动温感、烟感报警系统和交通指示系统。
在楼盘装修方面，外墙用进口涂料和墙砖相结合；多层楼梯配榉木铁花扶手；高层配两台高速电梯。
第二部分 项目分析
一、 项目概况
1。 位置：项目地处贵阳市的中心地段，正新街与富水中路交汇处。
2。 周边设施：
学校：十二幼、省府路小学、育英小学、二中、十九中、幼师
医院：省医
银行：人民银行、交通银行、工商银行
购物：时代广场、百货大楼、百盛、华联、金凤凰
酒店：柏顿酒店、百诚酒店、鲜花大厦、盛安酒店
交通：由于地处市中心，所以交通四通八达。
3。 项目主要经济技术指标
占地面积：3062。5M2
总建筑面积：36287 M2
住宅建筑面积：24676 M2
裙楼商场面积：7605 M2
电梯大堂：127 M2
总层数：30层
建筑高度：99。9M
4。 项目配套设施：
高级会所、棋牌室、桌球室、乒乓球市、健身中心
二、 项目机会点
1． 地理位置优越
恒生大厦位于贵阳市的中心地段，正新街与富水中路交汇处。周边拥有全市最成熟的社区环境，各种配套设施一应俱全。学校、医院、银行、菜场、邮局、购物商厦云集，交通更是四通八达，为居家、办公提供了非常便利的条件。
中华中路版块是贵阳市最为繁华的版块，在市民的传统观念中是份量最重的一个区域，而本项目正好地处这个最为尊崇的区域，在市中心可用于开发的土地日益匮乏的情况下，其地段之显要，价值之巨大，地理位置之优越，无疑将成为本项目的优势之一。
2． 入市时机较好
在中华中路版块上，主要竞争对手“龙港国际中心”、“时代名仕楼”、“富水花园”的销售已基本结束，严格的来说，在中华中路版块上本项目已无竞争对手（不包括即将推出的康泰大厦和华城凯旋门）。
就邻近的项目来说，“天恒城市花园”的销售率已达80％以上，“新大陆广场”的销售率已达95％以上，对本项目已构不成威胁，“新进贵山苑”和“海恒贵山园”大户型所占比例都很少，与本项目的目标客户群有所不同，因此本项目的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。
3． 建筑设计具有唯一性
本项目的建筑设计是采用当今较为推崇的“蝶型”住宅平面，客厅、卧室、书房及主要功能用房采光、视线条件优越，杜绝对视干扰，保护了业主的私密，使生活更加轻松自如。各户型厨房、卫生间皆能自然通风、采光。就建筑设计而言，使以人为本，尊重人居得到了真正的体现。摈弃了传统的建筑设计模式，赋予了大厦以崭新的生态理念，属于贵阳之首例成熟“蝶变。空间”。
4． 本项目具备塑造高档高层住宅的先天条件
由于本项目体量较小，为一栋单体高层住宅，总户数不多，加之处于市中心一级地段，建筑设计具有唯一性，户型设计具有超前性，外立面具有独特性和排他性，因此具备塑造市区高档高层住宅的基本条件。
5． 市场有空间
在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色、综合素质高的高档且地处市中心的高层住宅有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级金领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进，地处市中心的高档高层建筑将有一个持续成长的市场空间。
6． 开发商有较前置的开发理念
经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。
7． 价格有一定优势
本项目开盘时的均价预计为2900元/M2 ，起价2680元/M2 ，就价格而言，在同类同档次的楼盘中具有一定的优势。
8．品质较高
本项目产品设计和部分建材具备一定档次和品质，像弧型落地窗，配钢化隔音玻璃，转角窗和飘窗飘出80cm，中空复式楼设计，地下室停车场，五楼空中花园，四楼私家会所，三梯六户设计，户均电梯使用率较高，在同类项目中这些数据均处于领先地位。
三、 项目问题点
1． 开发商未有较高知名度
现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而将来的房地产市场必将是比品牌，比规划，比实力时代。就目前的情况来看，贵司尚未有较高知名度。
建议：需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共同创立出高档明星楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。
2． 项目目标客户层面较窄
虽说区域内竞争对手较少，入市环境相对较好，但项目立项为高档住宅小区，以大面积为主力户型，针对的目标客户群为少数经济实力雄厚的成功人士，客户层面较窄。且贵阳市的其他一些高层，如“全林国际广场”、“中天星园”、“龙港国际中心”、“时代名仕楼”等已经且还会消耗和分流相当一部分客户，因此本项目的目标客户层面将会比较窄。
3． 项目为单体楼
虽说本项目较易塑造为单纯的高档高层住宅楼盘，但由于其面积小，为一栋单体不像小区那样容易形成社区氛围和有较大的绿化休闲空间。因此，将失去一部分热衷居住高档小区（包括高层小区盘）的客户。
4． 户型设计尚有不足之处
本项目在通风采光隐私方面不存在任何问题，但套内功能设置与面积比不太合理。像160M2设计成三房明显有浪费面积之嫌，而且没有诸如家庭厅、功能房、工人房、衣帽间、书房的设置或称谓，与高档住宅户内功能设置不太吻合，建议稍作修改。
5． 销售面临整个大市价格下跌压力
由这两年贵阳市住宅发展过快过猛，尤其是市中心高层住宅，尽管这两年市民购买力也较强，但由于此举刺激了房开商的开发欲望。因此空置率提高，应该说从今年下半年底或明年开始，贵阳房地产价格有下跌的可能。据我司销售反映现在就有少部分客户有持币观望心态，虽不占主流，但也不能掉以轻心，因此尽早入市及以较低价格、较高品质入市最为紧要，尤其是品质，任何地方，任何时候，市场对高品质楼盘始终有较高的承接力。
第三部分 竞争对手项目分析
一、 竞争对手楼盘资料统计一览表
物业名称 海恒贵山园 新进贵山苑 天恒城市花园 时代名仕楼 龙港国际中心 新大陆广场
起价 2830元/M2 2680元/M2 3100元/M2 3100元/M2 3570元/M2 3170元/M2
均价 3030元/M2 2910元/M2 3208元/M2 3270元/M2 3780元/M2 3250元/M2
总套数 内购期间推出10余套 约100套 280余套 200余套 90余套
优惠情况 一次性付款优惠2％…3％ 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折
主力户型 两房一厅80余M2
三房两厅126M2 3房—4房
124—158M2 3房—4房
120—160M2 161—205M2 130—300M2 平层：120—160M2
跃层：165M2
销售预估 还未开盘 约25％ 约80％ 结束 90％以上 90％以上
位置 富水路与省府路交界处 民生路贵山街 富水北路与延安东路交汇处 中华中路8号 中华中路喷水池旁 中华南路
规模 占地：1。8万M2
总建面：8。9万M2 由3幢高层和1幢多层组成 占地：10000M2
由一幢高层写字楼和3幢高层住宅组成 总建面：2。4万M2 由25层跃层29层平层组成 总建面3。1万M2
绿化率 25％ 40％
容积率 约4。9
层高 3米 3米 3米 3米 3。3米
售楼部特点 临时售楼部无特点 整洁、清新、一般化 比较大气、醒目、设施齐备 一般，无特色 比较大气、醒目、设施齐备
景观配套 市政设施 市政设施 中庭园景，周边环境俯瞰 突出邻街环境 突出邻街环境
智能化 防盗报警系统；红外线监控；煤气报警系统；网上预定；视频点播；一卡通；停车场管理系统 监控、对讲系统 闭路监控系统，防盗系统，消防系统 消防及闭路监控 中央空调系统，消防照明系统，紧急照明系统，门铃对讲 计算机管理及监控；全自动消防预警；广播及灭火系统
车位布置 地下车库 地下车库 地上和地下车库 4000M2
停车场 商场上有4层地上停车场 80余个车位；地下车库
配套设计 休闲娱乐会所 绿化和亭台，其余没有什么特别配套 综合健身房，信息中心，网球场，儿童乐园 康体中心；儿童乐园；高级观光电梯会所 私人会所，露台游泳池 高级会所；
建筑风格 欧式风格 现代建筑风格，音乐回廊 欧式风格 现代风格 港式风格 欧陆建筑风格
整体规划 三座高层呈品字分布 以道路为价构，错落分布 围合式4幢高层，平行排列 单幢35层；凌于时代广场之上 2幢高层主体建筑
建筑设计 一梯六户 从排列分离，体现庄重典雅情调 采用流行时尚的设计理念融智能型综合商业大厦
二、 竞争对手配套一览表
物业名称 配套 备注
新进贵
山苑 绿化和亭台，其余没有什么特别配套 这是由于其以道路为记架构沿街错落分布所导致，售楼小姐更是强调：“此处寸土寸金，配套不可能，且成本高。”明显说服力不够。
海恒贵
山园 休闲娱乐会所 由于此项目还在内部认购，无售楼部、楼书等，情况不明
天恒城市花园 近千平方米的会所健身房、阅览信息中心、网球练习场、老人憩园、儿童乐园 由于天恒城市花园为大型封闭小区，所以拥有较大面积的配套
时代名
仕楼 康体中心、儿童乐园、1600 M2高级观光会所
龙港国际中心 豪华私人住宅会所，设俱乐部会员制的健身中心、中西餐厅、夜总会、美容中心、健身房、咖啡厅、露台游泳池 在会所的设计上颇具心思
新大陆
广场 群楼顶层的立体式园林会所，实行会员制 提出园林会所的概念
三、 竞争对手产品特征分析
物业名称 窗 阳台 主卧是否有卫生间（高层） 层高
新进贵山苑 外挑飘窗 景观阳台 A户型77。61 M2：无
B户型115。97 M2：有4。32 M2
C户型151。16 M2：有4。32 M2
D户型151。11 M2：有5。40 M2
E户型104。11 M2 ：有5。4 M2 3米
海恒贵山园 外挑飘窗 三阳台（主卧阳台为圆形） 全有 3米
天恒城市花园 外挑飘窗 一般 天景园B栋C、D有
天恒大厦南座A、B、C、D、E全有 3米
时代名仕楼 落地窗，样式普通，设计较为老式 内阳台 全有
龙港国际中心 普通 一般 全有 3米
新大陆广场 全落地窗和大突窗 观景阳台
生活阳台 A、B、C、D、E除B外全有 3。3米
四、 竞争对手智能化、装修标准分析
物业名称 智能化 装修标准
新进
贵山苑 可视对讲系统、宽带上网 墙体：高级外墙涂料、高级墙砖
屋顶：防水隔热保护层
楼梯：走道铺设花岗岩；高级名牌电梯两台
进户门：高级防火防盗门
地面：水泥沙浆找平
墙面：瓷粉饰面一次
窗户：高级铝合金
海恒
贵山园 防盗报警系统、红外线监控、煤气报警系统、网上预定、视频点播、一卡通管理系统 毛坯
天恒城市花园 闭路监控系统、防盗系统、消防系统 公共部分装修、
煤气、优质面砖外墙、优质铝窗配翠绿色玻璃、门厅及过厅装修采用星级酒店标准
时代
名仕楼 自动报警喷淋防火系统，电视保安监控系统，可视对讲系统，电子遥控中央门锁 铝窗配蓝色玻璃
龙港
国际中心 中央空调系统、消防系统、紧急照明系统、门铃对讲 外墙装饰：高级颜色瓷片附加线条图案
候梯厅：墙身高级瓷片至顶�
