200余个房产营销策划案例-第68部分

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8。　为园区内企业正常的运行，设计详细的公建配套，提出配电房、水泵房等的具体定位及规模大小。
9。　可考虑采用比较成熟的新材料、新技术、新工艺，提出经济合理的结构形式。
10。　提出高尔夫练习场的具体定位及规模大小，考虑扇形及长方形两种形式，应有详细的尺寸数据。
11。　设计要求考虑一次性整体开发。
12。　符合消防、人防等规范要求，各项设计指标必须符合国家强制性规范要求。
五、综合设计要求
在建筑创作中一定要重视“自然”因素，突出品牌形象、科技特色。国际企业中心还应提升周边的环境质量。该设计方案应该是一个开放的，透明的极力追求对话的新时代建筑。为了节约能源，要充分体现因地就势；结合园林花木环境；自然通风；自然采光。通过紧密的理性思维来获得具有综合适宜的真实的建筑，它不仅应具有其自身的价值，而且更应具有立足于开发区、作用于开发区的价值。
五、设计控制指标
容积率控制在0。95—1。1，绿化率30％。
六、提供的技术资料
1。　1：2000地形图　1份
2。　中国建筑设计院方案图
七、设计内容
1。　规划总平面设计。
2。　根据地块建筑密度、绿地率、容积率等控制指标，规定交通出入口方位，建筑间距等要求。
3。　道路交通规划设计
4。　绿地系统规划设计
5。　景观设计
6。　所有单体建筑方案
7。　估算工程量和总造价。
八、设计成果
1。　方案设计说明书
2。　规划总平面图　1：500
3。　道路系统图　1：200
4。　绿地系统图　1：200
5。　市政管网规划图　1：200
6。　用地竖向规划设计　1：500
7。　各建筑的平、立、剖面图　1：200　
8。　本项目鸟瞰渲染效果图
9。　各建筑单体的渲染效果图
10。　方案模型　
11。　投资概算书
八、方案设计完成时间
2003年1月2日提交设计设计方案。　
东湖高新集团股份有限公司
2002。12。22


国际企业中心景观设计任务书

一、工程慨况
国际企业中心位于武汉东湖新技术开发区，武汉中国光谷——国家光电子信息产业基地。东邻关山二路宽60米，西侧为煤气厂，基地面积约60722平方米（91亩）。区域原有地势较为平坦，原为武汉碳黑厂区，树木不多。
园区景观设计依据建筑总平面规划设计。

二、总体构想
（一）创意
随着中国经济的发展和新知识时代的到来，传统的功能单一的工业厂房和办公大楼已不能满足现代化企业的需要。如何加快科研成果向生产力的转化，更好地实现科研服务社会的功能，成为每个企业尤其是高科技企业迈向二十一世纪迫切需要解决的问题。
国际企业中心提供了目前市场上领先的科研生产理念，满足企业在科研生产一体化上的需求，为企业带来全新的现代化办公生产环境。
二十一世纪的高科技园区必须拥抱绿色，亲近自然，不仅要有优美的自然景色，而且要有以上所述先进的理念，要现代科技与自然融为一体。园区环境在研发过程中对企业员工具有一种潜移默化的沟通交流功能，是科研人员的第二个办公空间，景观设计要结合各种构景要素创造科技与自然完美结合的境界，从而对科研人员起到熏陶和导向作用。
（二）景观设计的基本原则
1。科研园区环境是武汉市的景点之一，在统筹规划上要与武汉市山水园林城市建设统一起来，在外观上要与外界通透，以展示优美的园区环境。除与西边煤气厂已形成15米宽绿化隔离带外，园区三面由城市道路围合。为减少外界干扰和起到一定的保护作用，要采用常绿阔叶树形高大的带刺树种，列植成隔音减噪保护绿化带，以形成一个天然的绿化屏障。并配套考虑园区绿化区供、排水系统。
2。整体的和谐统一原则。根据建筑方案所表达的有趣大方的建筑形式，仔细研究建筑与环境的关系，强调将建筑融入环境，建筑与环境相互衬托，同意和谐，交相呼应，相得益章。环境小品要生动活泼、形式多样，体现科技文化，成为环境的点缀和烘托。在适当建设运营成本的前提下可考虑少量水景。
3。植物景观设计要形成“以人为本”的优雅高品味工作环境空间，提升环境优化研发氛围的功能。设想企业员工从自然空间（停车场或入口）过渡到办公空间（建筑物），各个空间节点景观将会充满勃勃生机。
4。在绿化树种的选择上要实地择树，该地区为酸性土壤，适宜栽种的树种较多，在树种的选择上要考虑季相的变化，为在近期弥补绿荫少的状况可考虑栽种一定比例的速生树。主、次干道行道树各成特色。南北主轴植物种植要简洁规整，既要有庄重的气氛又不失活泼大气的效果，隔离带中绿化布景以精品，展现亮点。东西连接道路可考虑广植开花繁茂的植物，夏季遮阳，冬季采光。
5。从建筑的空间围合形态上，应注意人在不同空间场所中的心理体验与感受的变化。各栋建筑内庭在富有生命的自然中创造出具有生命活力的多元化感悟空间。同时注重内庭景观与园区大景观的相互渗透。
6。植物配置要丰富多彩，强调植物的造景功能和适用功能，突出生态效益和环境效益，创造春花烂漫、夏荫浓郁、秋色斑斓、冬景苍翠的四季美景。要求乔木和灌木、常绿和落叶、阔叶和针叶树相结合。如有水景，要利用好水生植物的造景功能和水质净化功能，建立自然生态的良好循环系统。


…

　　
三、具体表现元素
？交通设施：道路系统，要流畅，便于限速和造景；停车场要求考虑遮阳措施，停车场部分等道路要以行人安全为原则；考虑道路铺设色彩以及道路与建筑两边关系的处理。
？服务设计：设置邮箱、坐椅、卫生箱位置及其样式色彩。
？信息设施：标志牌的设置及色彩，建筑的可识别性。
？园林设计：正确草坪、植被、树、色块的组合，建筑前后，道路边的细部栽植，要精心设计；加强关山二路沿线景观效果。　
？景观设施：廊架设计美观大方；入口及门卫房朴素简洁；停车场管理房设计；景观小品、地面铺装的形式色彩；围墙要求通透。
？景观设备：给排水系统设计；路灯、庭院灯及建筑的泛光灯包含管线、控制系统的电器设计（注：只考虑沿关山二路1＃2＃3＃建筑的泛光灯设计）。要求灯光造型美观、高雅、新颖、独特。

四、设计成果要求
设计方案分文字说明部分和图纸部分两大内容构成。
文字表达部分要有详细的设计意图说明；要有详细的预算分析资料。
图纸部分总体设计图纸，彩色效果图，景观小品细部大样图，植物配置图等。

五、费用控制标准
本项目在以绿化工程为主的前提下，环境景观设计、施工（含市政道路、排水系统工程、围墙、路灯、廊架、小景点，各信息牌等设施）投入使用，其总费用控制在100…150万人民币之间。

六、设计方案提交的时间
本项目的设计方案文本一式四份于2003年4月2日提交



国际企业中心南区及东区方案设计任务书
一、　项目名称
国际企业中心南区及东区方案设计
二、项目用地概括
本项目位于“武汉？中国光谷”两大产业园区—光电子产业区和生物工程产业区之间，相邻关山二路（宽60米），紧邻已设计完成的国际企业中心北区。基地面积约157420。7㎡（含代征）。区域内地势由北向南缓慢降低。关山二路将用地划分为两块。南区约91420。7㎡（含代征），东区约66000㎡（含代征）。
二、　设计要求
？方案应符合以下原则：
1。　文化原则
设计应力求继续挖掘国际企业中心北区的产生背景——中国？光谷的科技文化底蕴，并体现新时代的风貌。
2。　整体原则
科技园应形成整体的空间环境形象，并明确主题。
3。　以人为本
应探讨高科技从业人员的思维特质，创造适宜工作的环境。
4。　生态原则
充分考虑武汉气候，并评估周边地区环境特征，实现人与自然、用地和区域的和谐共生。
5。　弹性原则
适应综合性的功能发展，同时由于行业的发展状况，开发区政府的政策文化，集团公司资金运作方式等要求有一个弹性的规划布局。
6。　共享原则
充分利用国际企业中心北区的服务设施。同时，科技园内部各项功能应相对集中，最大限度地让园区投资者共享。
7。　分期实施原则
可以分阶段及分步实施。每一步实施的过程都不产生冲突，与整体空间形态相吻合。
8。　符合规划建筑规范要求的原则
符合消防、人防等规范要求，各项设计指标必须符合国家强制性规范要求。
？方案详细功能安排：
1。　办公群体每栋建筑面积控制在8000～10000㎡左右，层数4～5层，办公单元每500㎡～1000㎡可灵活组合。
2。　该项目性质为出售型办公用房，考虑到经济效应对项目的要求，应充分利用关山二路及高尔夫球场的景观优势，适当加大沿关山二路及高尔夫球场单元的建筑面积及景观设计。
3。　园区实行封闭式管理，设计步行系统，园区内人车适当分流。停车位达到25个/万㎡（建筑面积），在设置集中停车位的同时考虑每栋建筑配备10个左右的停车位。
4。　提出安防系统模式建议。充分重视园区环境设计，营造环境优美的高科技工业园区。结合景观外部围护，形成隐形围墙。
5。　本区域内控制性详细规划规定建筑主导色为浅灰色系。区域内主要为高科技企业，建筑风格应简洁明快，外观应体现出高档写字建筑的档次。
6。　国际企业中心南区考虑安排1～2个公寓组团，建筑面积15000㎡。单身公寓结合地块西南角办公单元设置。单身公寓主要功能是为中小型高科技产业公司的员工提供服务。单元建筑面积控制在25㎡～30㎡，包括卫生间、开放式厨房、晒衣阳台、单人卧室。
7。　公寓组团考虑安排适当规模的、完善的服务配套设施。服务设施应包括：物业管理用房、商业用房、运动设施（篮球场、羽毛球场等）。
8。　细化高尔夫练习场的具体定位及规模大小。应包括两个标准网球场、推杆果岭及一个小型会所。其中会所总建筑面积控制在500㎡左右，包括门厅、管理用房、仓储、咖啡厅（考虑提供中西简餐）、健身房、球具售卖、分球洗球间等。
五、综合设计要求
在建筑创作中一定要重视“自然”因素，突出品牌形象、科技特色。该设计方案应该是一个开放的，透明的极力追求对话的新时代科技园区。为了节约能源，要充分体现因地就势；结合园林花木环境；注重建筑自然通风、自然采光。通过紧密的理性思维来获得具有综合适宜的真实的建筑，它不仅应具有其自身的价值，而且更应具有立足于开发区、作用于开发区的价值。在人体尺度内形成良好的景观视线和建筑天际线，注意形成疏密有致的景观空间和非正式交流空间。
五、设计控制指标
国际企业中心南区容积率控制在0。8左右，国际企业中心东区容积率控制在1。0—1。2，综合绿化率35％。



　

　天一大厦　烂尾楼盘
天一大厦位于烟台开发区，属于开发区十年前的一处烂尾楼盘，大厦原来的规划是一幢办公写字楼（已完成二层地下室），但由于开发区环境、条件的限制这样一幢办公写字楼的前景并不乐观。

接手此案例后我们做了大量详细的市场调查和分析工作，最终大胆改革做出打破原有办公写字楼格局，将整幢大厦重新进行建筑结构设计，规划了十户45~120平方米复合住宅，作为开发区一处高档的海景景观公寓出售的策划方案。这一方案带有极大的风险性，开发商认为高层住宅在烟台刚兴起消费者对此并不认同，并且对于物业管理等高层住宅必备的问题消费者也存在着疑虑。为此我们提出了一系列的销售策划方案对整栋大厦从户型入手在价格以及卖点等方面都提出了全新的概念，以不同户型、不同价格来吸引不同层次的购房者，提出了　

“小灵通轻松快乐”版、“实用实在的小户型”、“270度生活视野”及“视觉、阳光的完美组合”等不同的口号来迎合有着不同需求的消费者。

并且以开发区优美的环境和丰富的旅游资源作为卖点，使购房者对于大厦的居住环境以及升值前景充满信心。同时我们还强调了大厦自身硬件的先进与完善，提出了“新结构、新技术、新潮流”的口号，使购房者对于购房后的居住、物业管理等做到放心、舒心。由于整体策划在各方面抓住了购房者的心理，打消了购房者的疑虑，满足了不同购房者的需求，因此天一海景大厦一经推出在购房者中间一炮打响，反响极为强烈，大厦各层在仅仅半个月的时间就被一抢而空，连开发商都没有料到销售情况会如此火爆，

天一海景大厦的成功策划开创了烟台高层住宅销售的一大奇迹，也使得人们对于高层住宅有了更新的认识。不再对高层住宅望而却步。






　　烂尾背景辉煌销售——
万兆家园“叠彩人家”营销策划案例

１、市场背景　
　　　以市场容量为标志，上海房地产市场已经成为全国乃至全世界最大的房地产市场，上海的房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转暖。土地一级市场供应回落，供求关系趋于平衡。市场需求增长较快，新建商品房增长迅速。明显放大的投放量使市场竞争空前激烈，迫使各家楼盘都要加大广告投入，以争取市场份额。内销商品房保持良好的销售势头，但呈现量增价跌的状态。个人购房成为住宅市场主力军。伴随着进入ＷＴＯ的近，境内外大型房地产企业以及一些传统财团纷纷看好上海的房地产市场，一旦时机成熟，上海的房地产市场新增几个超级大开发商将并不为奇。　

２、竞争情况　
　　　区域内竞争。１９９７年以来，七宝地区商品房上市量很小，尤其品牌项目除城市花园推陈出新之外几乎无量，而东方花园、广海花园等项目对一期叠彩人家尚不构成威胁。在区域内，客户拿来做比较，最频繁的肯定是万科城市花园。能