200余个房产营销策划案例-第7部分
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7。体现“以人为本”的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。项目不但应在规划中力求细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为本”的理念。通过融合项目“以人为本”的经营理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。
8。找出项目“个性化”的形象
客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性，没有个性的商品品牌极易在市场中流失。通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个性化”的项目形象，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进销售业绩的提升。
从以上几点企划思路出发，我们将对项目的市场定位，规划设计销售策略等方面一一作出建议，期望做出一个有特色的、成功的精品项目。
2．项目市场定位
2．1市场定位
员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“一路之隔，楼价翻一番”。位于项目北边的黄埔大道上及中山大道上高档楼盘较多，规模较大，规划有致。如翠湖山庄、东晖花园、新世界东逸花园、福金莲花园及天河公园一带大大小小的楼盘在97年、98年卖得特别红火，恰是跟上了广州城市中心东移的利好炒作，政府投资一个多亿资金全面建成天河公园及天河区政府迁至天府路新址，令这带楼盘销售如虎添翼。但随着广州城市快速发展，房地产市场呈现出多方位热点，如地铁热、山景热、江景热、市政配套热等，因此98年以后上马的项目已没有了当时的风光，区域市场热点已被淡化，再加上高架桥对住宅环境的直接影响，如天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项目的销售进度都因此变得相当缓慢。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。
细分析项目相邻的楼盘，其中主要有天一庄、恒安大厦等都是单体商住楼，缺少园林绿化，且临近黄埔大道交通干线，噪音污染无法回避。而本项目和他们相似，故此，项目能不能够在区域中独树一帜，决定其能否在市场竞争中脱颖而出。
唯此，结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象
…“天河中心区宜商宜住精品公寓典范”
以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。
结束语
就项目本身现存的规划设计而言，结合适当的价格定位，理应能够保持一定的销售业绩。而对于上述的项目建议，敝司认为势必能够较大程度地提高项目的综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的指标性物业。
基于敝司对项目介入度不足，本策划案的建议尚属探讨阶段，待贵司认可本策划的整体思路后，敝司将与贵司详细商讨后再另案补充实操性更强的方案，望贵司见谅。随着对本案规划建议的不断深化，敝司有信心将贵司项目做成天河区的精品楼盘。
2002年明都。锦绣苑行销企划案
很多人都等着买现房，想看着这羞羞答答半摭琵琶半摭面的楼盘造好了究竟是啥样，看清楚了再下手，急于出手的烫手资金还有很多，这就是潜在的市场，湖城各楼盘也都在作各种应对，都在考虑策划一些新点子，以迎来2002年现房阶段消费者买楼引起的第二波高潮。
消费者房产投资越来越理性，置业越来越有选择余地。除了楼盘本身货真价实外，需要加上优秀的营销策划，才能起到推波助澜的作用。
质量、环境、都成了可观赏可触摸的事实，不似以前只是口若悬河、信誓旦旦的承诺，只是精美样册的诱惑，而成了一种可以丈量的诚信，一种可以触摸的生活，开发商不必再多费口水，消费者自己会去看看，开发商可以直接邀请业主来现场看看自己未来的新家，提前感受一下想象中的那种锦绣生活！
今年的房地产广告，尤其是报纸广告，全国都在整顿，工商局对广告审查很严格，上一次华源。城市花园打的关于总统套房的广告，由于用词不当，就受到了工商局的查处，他们认为此广告对消费者有误导作用，像星级宾馆，总统套房等用词均属不客观，后来被罚款并要求重做。
我们初步策划了以下一些主题广告供选择，以配合明都。锦绣苑一期最后的施工；竣工，及交付全过程，这只是一个主题层面上的内容，有些实际的东西需要明都把自己在营销过程中的一些新举措融合上来。
一，报纸整版广告：
1，诚信明都，锦绣明都
明都锦绣苑重点承诺（以一个金钥匙作底）
关于明都锦绣苑重点承诺
1、 严格按照规划红线施工，保证日照间距达到1：1。25，
2、 保证绿化率达到来40％以上，
3、 配套齐全，有地下车库、幼儿园、会馆、中心广场、游泳池、网球场，
4、 不做虚假广告，销售面积严格按照国家规定标准执行，
5、 保证〃五证〃齐全，规范操作，
6、 保证交付时向客户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，
7、 严格按规定选材，不使用〃三无〃产品，
8、 严格按照《浙江省实施的〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》保修，
9、 物业管理，香港怡高担任物业顾问，国际物业管理水平，湖州本地物管收费标准。
（明都。锦绣苑的实话实说）：
诚信是一种品牌，一种精神；
而今天，对于明都锦绣苑的全部业主来讲，
诚信更是一种观赏可触摸的东西。
阳光、空气、绿地，明都的保障。
从一个城市来，到一个城市去，
诚信，贯穿明都始终。
2，锦绣家园，不再只是想象（想象篇）
关于家的想象，我们每个人都有，
住在市中心，想象自家窗前能有一片白云；
住在市郊，想象自家门前有一块绿地；
再过几年，我们可能都住在乡下，
想象届时屋前屋后都有了自己的花园；
而今，我们将住在明都锦绣苑，一切不再只是想象。
3； 成家立业新思维…明都。锦绣苑（WTO篇）
中国已加入WTO，
湖州，全球贸易不可或缺的角色，
她的经济地位也不容忽视。
湖州，位于经济发达的长江三角洲地域。
她，将作为上海乃至全世界的一个经济后花园，
将日益显示其生产加工基地的重要性，
个人办厂和投资兴业已成趋势，
在湖州，西面是外商投资的领地，
惟有向东，才是湖州创业者的理想家园，
东面有南浔、织里等私企发达地区，
家居明都锦绣苑，创业在东门外，
将是您最理想的创业模式。
选择明都，路路皆通
把您的家安在明都锦绣苑；
一种新的投资趋势，一种新的购房理念，
一种新的品位人生，创业者的新思维。
东门二里桥…明都锦绣苑，
自古繁华锦绣地。
4，爱美之心，我家有之…明都。锦绣苑环境篇
关于环境绿化，最好还是几句老话：
明都锦绣苑提出〃先造园，再造房〃的环境优先法则。
环境优先法则表现在开发商在拿到土地规划图时，
建筑设计院与环境设计院共同参与整体规划设计，
真正做到环境与建筑的和谐统一，相互依托。
为配合明都锦绣苑的方式建筑的法式建筑风格，
作主题设计的〃布拉格春雾〃，〃罗马夏季风〃、〃香榭里秋色〃、
〃帕特农山雪〃四大主题景观，
以一年四季轮回的意境环绕中心花园，使之成为一个整体。
明都锦绣苑的环境设计还表现在内外环境结合考虑，
社区沿二里桥路后退职15米，沿湖东路后退4米，
沿龙溪港后退15米用作绿化处理，使社区外围树立了绿色屏障，
与社区内部的四大主题景观和一个中心花园遥相呼应。
明都锦绣苑配有标准硬地网球场，时尚健康的生活形态随处可见。
5，一个行走的城市，一个令您驻足的楼盘（行走篇）
今天，我们这个城市无时一刻不在行走
湖州是个在行走的城市
向东，向西，哪是湖州的方向？！
人心所向，就是新方向。
让明都。锦绣苑告诉您，
那是这个城市的方向
湖州，一个行走的城市！
明都，一个令众人驻足的楼盘！
6，举头望明月，低头思明都（夏夜篇）
从小，我们陶醉于夏夜的蛙鸣，静谧的夜色，迷人的月光，
仰望星空，繁星点点，月光如水，向你我倾泻，人生如梦一刻。
一切将在明都。锦绣苑出现，梦幻家园，锦绣家园，入住明都。锦绣苑，在她宽敞迷人的中心广场、中心公园和细心雕琢的林间绿茵小道漫步，您就能享受到一种十九世纪才有的怡然浪漫，桃源诗意，和风轻拂，让你在内心里体会到明都。锦绣苑刻意追求的那种极致风韵，她，正契合您童年时代有过的梦幻与遐想。
因此，您现在思念明都。锦绣苑的理由就已经很充分。
现在，夏天快到了，梦与真实就差一点点，明都的夏夜；是您的夏夜，锦绣时刻、浪漫时刻、一个可举杯的时刻；倾诉内心秘密的夜晚。
东门二里桥，周围没有高楼大厦的围堵，走在城市的边缘，繁华的都市音乐断断续续，不远处却又传来蛙鸣声声，身在明都。锦绣苑，淡雅的思绪如月光，在您的小空间里，您可以尽情张开心扉，可以尽情倾诉，每日每夜，向着您的爱人，述说您心目中的锦绣未来。
7，湖州的〃四个现代化〃，明都。锦绣苑率先实现：
（1）园林式绿化。明都。锦绣苑坚持〃先造园，再造房〃的环境法则，高于40％的绿化率，令整个小区春意盎然，自然锦绣；
（2） 物管国际化。有着外资背景的开发商，聘请国际知名香港怡高物业管理公司作物管顾问，带来超前的国际房产开发理念，国际水准、专业品质。
（3） 间距保证全亮化。1：1。25的日照间距，您可以实地丈量，高于国家标准，诚信明都，锦绣明都，明媚阳光全心照耀您，无论何时何地，层高层低。
（4） 宽带接驳科技化。二十一世纪是资迅的时代，Soho办公一族是趋势，高效率的通迅设施已成为必然选择，明都。锦绣苑宽带接驳；科技无限，前途无限，成就您的辉煌事业，保障您的锦绣未来。
8，看看样板房，迎接新生活（为工程交付而作）
买房也是一种相亲，更是一种生活的缘份！！
缘份有时的确是很奇妙的，有时明明近在咫尺，也有可能被你错过，
直到某一天，当你亲自见到她时，内心才会不由自主的一动。
而今，明都。锦绣苑已全面亮相，面纱已经揭开。
一流设计师精心设计，更兼国际水准的建筑师完美打造小区环境。
整个楼盘，有十余种风格各异，魅力非凡的居家格调，
明都。锦绣苑全新奉献，再次让您豁然开朗，
从中去梳理出新生活的全部灵感。
缘分，早已经存在，
精彩，从现在开始。
9，亲亲你的家，问问你的心
二，报纸小广告（为商铺推广而作）：
1， 精明的商人判断永远不会错
选择在明都。锦绣苑行商做生意，对面绿色车站人流的集散效应，可以为您省却许多搬运费，开阔对马路的商铺空间，有着意想不到的广告效应。做生意，需精打细算，精明的商人自有自己独到的判断。
2，成功的商人是因为他们选择了成功
高空间的气势，成功商家的气魄，独特设计的明都高一层商铺，6米层高，您可以在此尽展您的商业才华和想象力，成就您的一番锦绣事业，两层的空间，一层的价格，明都。锦绣苑高一层商铺，为成功的大商人度身定制。
3，近朱者赤，近高者赢！
与成功的大商家为伍，你才能有更大的发展，昔日孟母三迁，今日入户明都，选择与众不同，投资捷足先登。理性投资，理性置业，伟业，就是这样默默开始的。
明都。锦绣苑，稀贵商铺所剩无多，余有少量经典保留。
动心价格：每平米xxxx元起。
东门二里桥，自古繁华锦绣地。
4，明都锦绣苑湖州的小温州
曾几何时，温州人前店后家的商业模式创造了温州奇迹，在明都锦绣苑，你也完全可以成为这样的新型商人，想跟温州和厦门的成功人士一般享受生活，享受成功的品味吗！选择明都商务房经营物业，另外选择明都锦绣苑买住房，您就能实现您的温州商人梦，您在购房时还将享受特殊优惠。做明都业主，创锦绣事业。
明都商务房自开盘以来，现已销售过半，即将告磬。独到的高六米两层式设计，优越的地理位置，将使您的投资具有丰厚的回报。（图）
5，快乐的织里人：
城市版图进一步向四周扩散，往东看，织里镇区版图正在向湖州靠拢，东门明都锦绣苑成了理想的家居小区，精明的织里人，又有了先行一步的新思维，选择明都锦绣苑，居家工作两方便。织里人吃苦耐劳的精神正在影响着全体湖州人，创业时代，创业选择，很多新一代的成功商人和企业经营者都有选择了明都锦绣苑，明都锦绣苑带给您的将是一种创业新选择，住在明都锦绣苑，创业在市郊，五分钟，五块钱，来去都是有车族的享受，创业人生路，快乐织里人，来自明都锦绣苑的报道。（图） 6，成本，应该这样算！！
有人说，住在明都锦绣苑，交通成本，上下班时间要比其他楼盘成本高，算盘打错了，明都锦绣苑交通之便利超过任何楼盘小区，出入便捷就是时间、就是效率、就是金钱，若您选择在明都锦绣苑商铺开展经营贸易，商业广告效应更是不容忽视，这也是金钱！其他的，我们不说了，您自己去算吧！！或者，让我们一起来盘算盘算这里面的成本效益。
7， 谁在跟明都较劲？是明都自己！！
一个精品楼盘的诞生，取决于精益求精的设计与施工，明都锦绣苑，争分夺秒，一刻不懈，一砖一瓦精心打造，一草一木巧秒构思，一个锦绣楼盘横空出世，明都锦绣苑在跟谁
