白领2005:优秀企业的文化和机制-第16部分
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一切先驱者必须先搞清楚当前所处的发展阶段，必须确定未来的发展路径，必须了解客户是谁，必须找准自身的价值定位。
一句话：中国工业化住宅发展的首要任务是搞清前提！
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白领2005： 优秀企业的文化和机制第27节 利率松绑刺激房价神经
《万科》周刊
冀志罡
最近两大事件，足以震动2004年的房地产界，也让各方对于房地产的关注达至前所未有的高点。
这两件事，一是“房地产泡沫论”的舌战笔伐，二是人民币利率上调（俗称“加息”），使外间对明年房地产形势的判断忽感扑朔迷离起来。
房地产的加息之困
此次加息幅度轻微，五年以上商业按揭贷款利率仅提高0。27个百分点，这样的加息幅度，静态来看，不会对房地产需求造成任何实质性影响。有关的测算表明，购房者月供负担仅增加几十元，几乎可以忽略不计。而对于开发商来说，由此增加的财务成本也微乎其微——获得贷款的难易程度才是最值得关心的问题，增加一丁点利率支出是无关宏旨的。
但动态来看，情况就会有点不同。人们普遍意识到，这次加息只是一系列加息的第一次，尤其是加息幅度很小，有试探市场的意味，那么其后的加息，一定会陆续到来。由此，开发商的理性选择将是放慢开发步伐，以免资金链绷得过紧。而购房者将不得不在自己的财务安排中留出更多的余地，以免利息升高导致月供不堪重负。
加息预期——而不是加息本身——才是利率变动真正影响房地产的地方。由于人们会预先地将未来的加息反映在今天的行为中，从而在今天看来，许多行为就显得有点神经过敏。加息甫一宣布，银行门口就排起了长队，提前还房贷的，定期存款转存的，很多人可能根本来不及计算，这样到底能省几个钱。
加息不过如此。既使明年再加几次，也不可能产生什么实质性影响了。况且，总的加息幅度看不出会达到很高的程度。一般认为会在一个百分点左右。这个幅度的利率提升，不会对财务成本产生多大的压力。简单地测算，对按揭月供的影响不超过10％，只会对需求造成轻微的压力。
加息对房地产行业的影响是很微妙的。一方面，开发商放慢开发，会导致市场供应减少；另一方面，购房者按揭负担提高，又会压制市场需求。两者合并来看，很难说哪一个影响更大，无法断定房价波动的天平会向哪一个方向倾斜。
在成熟市场，房地产价格对利率是非常敏感的，因为那里有成熟的金融市场，投资手段非常多，无论是通胀还是通缩，专业的资产管理人员都会适时地做出反应，合理地配置资产。例如，一旦中央银行释放出银根放松的信号，房地产就会比国债更有吸引力。
此外，在发达国家，房地产的流动性也相对较好，二手房是房地产市场的主要交易品种，人们可以随时买进卖出，市场价格具有较高的敏感性。而在中国，房地产市场主要是交易一手房，流动性不够好，价值发现的功能也不能充分发挥。换言之，我们不容易观察房价到底是升了还是降了。
泡沫在何处？
关于房地产泡沫的炒作已持续经年，公众对于房地产价格下跌的期望也越来越高。在这个问题上，媚俗的新闻媒体又一次误导了公众。
严格说来，“泡沫”只是一种形象的描述和比喻，在经济学的辞典里并没有泡沫这个词。人们在通常意义上所理解的泡沫有两重含义，一是价格偏高，二是投资过度。人们约定俗成地使用这个词，却没有料到，价格偏高与开发投资过度本身就是一对矛盾。
如果房地产开发投资过度，那么房地产就应该是供过于求的，而供过于求的东西是应该价格下跌的；如果房地产价格偏高，那么就只能证明房地产供应不足，而不是投资过度。在成熟的房地产市场，例如1997年前的香港，之所以发生严重的房地产泡沫，主要是因为香港人多地狭，缺乏新增供应量，大量资金的流入就不可避免地抬高了房价。
理解了这一点，就不难明白，中国房地产市场是没有泡沫的。中国的房地产是增量市场，所谓房地产价格是指新建商品房的价格，而新建商品房是没有价格可比性的。如果同一套房子，在周边环境与市政配套没有发生根本变化的情况下，价格出现了上涨，也就是转手交易的价格越来越高，那么我们可以说，这是房价涨了；但如果今年建成的房子比去年建成的价格高了，我们就无从知道，价格到底是涨了还是跌了。
一句话，房地产泡沫只能在二手房市场上观察到，在一手房市场是观察不到的。
事实上，除了去年下半年和今年上半年部分地区（主要是上海和杭州）的二手房出现较大涨幅外，在全国大部分地区，二手房价格不仅没有出现上涨，许多甚至还是下跌的。而就是在上海和杭州，二手房的大幅飙升也不过持续了不到一年。回顾香港和日本的房地产泡沫史，没有发现一年之内上涨几十个百分点就能形成严重泡沫的。
有人期望利率升高能够击破“房地产泡沫”。这是高估了加息的作用。
在发达国家的房地产市场上，利率提高的确有可能使房地产泡沫破灭。但这有个前提，就是房地产的确存在泡沫，否则破灭一说从何而来？
况且，就算房价真的上涨了，也未必就一定是泡沫。上海房价在2003年出现了较大的涨幅，但在我看来，那不能说完全是泡沫，而是部分地带有补涨的性质，因为以上海的经济地位和经济实力，过去的房价显然是偏低的。
人们还喜欢用房价收入比来证明房地产有泡沫，这是低级错误。房价收入比只是一个经验性数据，逻辑上并不能成为严格的标准。所谓房价收入比的国际惯例根本不存在，这就好比四川人的辣椒摄入量远远大于全国平均水平，但你不能说四川存在“辣椒泡沫”一样。各国土地的稀缺程度相差很大，一国之内往往也不尽相同，地租水平完全不可比，又何来房价收入比的国际惯例呢？
更何况，国内有灰色收入的人群普遍存在，使居民收入的统计数据失真，准确地加算房价收入比本身就是不可能的。用房价收入比来证明房价偏高，只能说是没话找话。
有意思的是，两年来不断高唱“房地产泡沫论”的摩根士丹利，其房地产投资部门却反其道而行之，在上海大量收购房地产。那么谢国忠的“泡沫论”，到底是表明了研发部门与投资部门的分歧，还是另有所图？
加息之后房价必升
得出这一结论，主要基于以下几点理由。
一是加息之后，过大的利差并没有减小，相反还有继续扩大的迹象，因为贷款利率是向上浮动的，而存款利率却是向下浮动，所以未来变动的趋势，必然是利差继续扩大。加上20％的利息税，对于存款人来说，理性的选择就是将银行存款取出来，更多地用于投资。而在国内，除了房地产，尚缺乏更好的投资工具。
二是利率虽然提高了，汇率却没有松动的迹象，而只要汇率不动，通货膨胀率就会继续存在。在通胀预期下，人们会更多地将货币资产转为实物资产，而房地产显然是其中最好的选择。可以断定，只要汇率不做调整，或调整幅度太小，房价就会在通胀预期的推动下加速上涨。但如果汇率能够调整到位，房价的上涨就会温和得多。
三是相对货币政策来说，土地政策的变化对房地产影响更大。从去年下半年开始，中央在全国范围内进行了土地清查，并全面推行了城镇经营性用地的公开出让。这在短期内大大减少了土地供应量。目前房地产市场供应主要是依靠过去几年的土地储备，一旦这些储备用完，政府又不能向市场供应足量的土地，则地荒必然导致地价和房价的加速上涨。来自各地的信息表明，由于今年土地政策的影响，明年的房地产项目将大大减少。而供应减少必然导致价格上升。
为什么公众对房价的怨言如此之多？
这是个有趣的现象。不是说人们不应该反对涨价，任何时候，消费者都是不喜欢涨价的。问题是，当对房价的抱怨成为一个社会的主流舆论的时候，就需要思考，为什么房价会成为一个问题。
民以居为安。既使在其他国家，华人也是比较喜欢买房子的一族。所以，一旦新建商品房价格越来越高，而旧房又实在看不上眼的时候，人们就会迁怒于房地产，直至将房地产送上道德的审判台，甚至不惜释放房价已经下跌的虚假信息，以此来满足公众的幻想。
我决不掩饰对此现象的失望。市场现象只能理性地去看，理性地去分析，任何道德说教在这里都派不上用场。在我看来，普通人觉得买房有困难，主要原因不是房价太高，而是收入分配过于悬殊。这涉及到深层次的体制问题，但决不应该让房地产代人受过。
随着中国经济的快速发展，土地租值的上升是必然的结果。同时，经过几年的高速发展，住宅产业的设计、规划和建筑水平都有了长足的进步，无论从哪个方面看，这都不是泡沫。除非中国经济突然遭受重大打击，否则房价将很难下跌。
政府的房地产政策也进退失据。平抑房价的正确措施不是大建经济适用房，而是增加土地供应，从而扩大市场供应量。在任何市场上，只要供应增加，价格就一定会受到抑制。相反，如果政府大幅收紧土地供应，就会给市场造成“买房难”的印象，反而会助长房价的上涨。今年以来的房价加速上涨，就是相关土地政策调整的结果。
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白领2005： 优秀企业的文化和机制第28节 历史不会再现，但变革就在眼前
《万科》周刊
刘龙 梁洁
从2003年9月开始，金融机构三次调高存款准备金率，由最初的6％提高到7。5％，其中资本金不足的金融机构提高到8％，调整幅度为25％和33％；2004年初央行计划贷款总额为2。6万亿，比2003年减少了11％。这一高一低明确表明银根已经开始紧缩。房地产行业也在银根紧缩中开始了新一轮的宏观调控：2003年6月，央行121文件要求房地产企业自有资金达到30％，严禁贷款购买土地，严禁对房地产开发商发放流动资金贷款；2003年8月的国务院18号文，在明确了房地产国民经济支柱产业的地位后，也再次强调加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；2004年3月《房地产贷款风险管理指引》，强调房地产贷款风险管理，限制房地产贷款规模；同年4月，国务院通知提高房地产等行业的资本金比率至35％及以上。
新一轮的宏观调控使得房地产企业资金更趋紧张，行业资金门槛的提高让很多人想起了十年前开始的宏观调控，以及其给中国经济和刚刚起步的房地产业带来的巨大冲击。更有甚者认为：空气中似乎已散发着1993年房地产釜底抽薪的残酷味道，历史的一幕惨剧将再次来临……
历史会不会再现？让我们在现实与历史的比较中寻找答案……
社会经济发生了深刻变革
相对1993年，中国已由一个市场体制刚刚开始建立的社会迈向了全面的市场经济。房地产行业所处的宏观经济背景发生了巨大变化——
一、社会经济的承受能力明显提高
标志性事件之一是人均GDP由300美元上升到了1000美元，这不仅仅是简单的意味着居民购买能力的提升，更意味着消费结构的重大转变：住房、汽车等大件商品将成为新的消费热点；标志性事件之二是城市化水平达到了40。5％，提高了12。4个百分点。城市化进程的加快意味着城市人口的庞大需求增长，同时也意味着工业化开始向纵深发展，为产业结构的升级创造了有利条件。一系列变化使社会经济承受宏观调控的能力大大增强。
二、民间投资开始扮演重要角色
相对于1993年前后投资主要由国家主导，本轮的投资更多的表现出由政府和民间力量共同完成，民间投资占固定资产投资的比重已经由1993年的15。2％，上升到2004年第一季度的40％。投资主体的多元化使得宏观经济在国家调控中表现出更大的适应性。同时，民间投资的增多也在一定程度上反映了市场化的结果，意味着投资效率的提高。
三、通货膨胀的情势大不相同
1993年前后居民的消费价格指数高达8％，出现明显的通货膨胀现象；而本轮调控所面对的仅仅是通货膨胀的苗头，2004年一季度居民消费价格指数为2。8％。上一轮的通货膨胀一方面是因为市场闸门甫一放开，需求的洪流不可遏抑，另一方面也是因为生产能力无法满足当时激增的巨大需求。而在这一轮经济的快速增长中，经过多年的洗礼需求变得更加理性；同时刚刚迈出长期通货紧缩阶段的中国经济也不存在生产不足的问题，通货膨胀不会出现高涨的局面。
房地产行业的整体运行状况获得了巨大改善
行业发展的数据显示，目前的行业过热现象远没有上一轮显著。市场本身的运行状态也由10年前的投资带动变为需求拉动，由10年前薄弱的市场基础转变为逐步成熟的市场化，由10年前的个人需求不足变为现在个人成为需求的绝对主体……
一、行业投资相对理性，并且有明显的需求支撑
相对于1992、1993年房地产开发投资连续两年的超高水平增长，目前的房地产行业开发投资增幅则表现出明显的平稳增长的趋势；另一方面，从投资和需求的增长情况来看，1992、1993年，商品房销售金额的增长率远远低于投资增长率，需求不足和投资拉动的效果非常明显，而目前需求增长强于投资增长。形象的说：1993年前后的房地产需求和投资就象刚开始恋爱的年轻人，双方都澎湃而冲动；而现在房地产市场的
