穷人通胀,富人通缩-第2部分
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媒体从业人员和经济学界人士就开始关注住宅空置问题，许多人自发地去
调查楼盘空置率和亮灯率。调查方法多种多样，很多方法都是可取的，比
如说，查电表转不转，水表流不流，也是客观判断住宅是否空置的好办法。
用这个办法一查，惊天的秘密就暴露出来了，就在开发商大谈供求关
系的时候，居然这么多的住宅资源处在浪费状态，相信空置房中的大多数
在银行都有贷款。试问，这样的住宅市场还是一个健康的状态吗？一方面
是老百姓买不起房；另一方面是大量空置住宅。这里面对应的是一种什么
逻辑关系？隐藏的是什么样的利益？
这悬在半空中的堰塞湖，给中国社会出了一个这么大的难题。很显然，
在2010年，这个堰塞湖不会破，因为中国社会还没有恰当的方法来解决
这个问题，比如说开征房产税的问题，比如说阳光法案的问题，都不是说
做就能做到的。换句话来说，这个堰塞湖里的水还不够满，预期突破1亿
套时，此湖必将破。从时间上来推算，中国661个城市空置住宅突破1亿套，
也将发生在2012年。
这样，我就有了写作这本书的想法。从书的成稿到出版，经过一年多
的时间，反复思量，总觉得应该把中国经济的真相和中国社会的变局告诉
民众，有了这本书，我相信大家能够找到生活和努力的方向。
牛刀
2010年8月于上海
#第一章 在房地产泡沫中游泳的空置住宅
〖HTK〗中国661个城市现有空置住宅6540万套，可供2．6亿人居住。据悉，这是
官方委托调查的数据，但是，无法正式发布。那么，这个数据的可信度有多高？
种种谜团在我脑海中升腾，促使我开始全面揭开6540万套空置住宅真相。〖HT〗
在中国近30年的经济发展过程中，伴随的是通货膨胀，民众财富一
直在被掠夺。而在经济理论上，30年来几无建树，谬论横行。整个社会
在攫取财富的过程中，集体迷失方向，直接导致经济泡沫化。试问，这样
的经济增长还是真正的繁荣吗？
显然不是。那么，这样的经济发展模式肯定不可持续，在崩溃之前，
如何让中国民众得以自保，将危害减少到最低，那就要找出中国经济的死
结在哪里。只有找准了症结所在，才好对症下药。也就是说，我们才能在
纷繁的经济现象中，找到这种经济发展模式最大的软肋，予以痛击，激发
阵痛，推进改革，取得进步。否则，中国民众将损失严重。
6540万套空置住宅，是中国经济逃不过的劫难。因为这不仅仅是一
个数据，而是中国贫富分化的象征，是中国经济的死结，是中国经济增长
模式本质的体现。试问，有谁见过在其他国家，当民众住房问题聚成灾难
的时候，却在一夜间发现原来大量的住宅都在空置；正当既得利益集团拼
命鼓吹土地供应不足导致需求无法满足时，却发现原来开发商囤积了大量
的土地，正在坐享其成，而那些囤积起来，并正在空置的土地可供全国各
大城市开发半年。
问题究竟在哪里？我们究竟在哪里才能找到答案？好，让我们透过全
国各地的空置住宅，来一层层揭开中国经济的真相。
￥剑走偏锋，查电表竟然查出了大秘密
中国住宅的空置率，是社会层面比较关注的一个问题。很多人通常是
以晚上观察亮灯的方式来判断空置面积，很原始也很无奈。尽管如此，还
是有大量的人，严峻地提出了空置量大的问题。我也曾利用晚上的时间，
在深圳香蜜湖、蛇口和北京的东北三环、上海的静安、普陀等地，观察过
亮灯率。和大家想象得一样，十分震撼，因为大量的住宅是不亮灯的。很
多楼盘亮灯率不到20％，就连一些很成熟的社区，亮灯率也不到50％。
于是，我专门发表博客，谈亮灯率的问题。
今夜和好友小酌，身心大悦。因要赶飞机，我只得先行告辞，
甚为遗憾。正值灯火通明，我叮嘱司机说，去香蜜湖逛一圈。
曾经的地王，现在的香蜜湖一号，基本是投机炒家的楼盘，
亮灯率不到20％；房价从7000元的开盘价一跃到现在36000元
的水榭花都，亮灯率不到40％，而华侨城的天鹅堡，曾经被楼市
炒家猛炒的楼盘，亮灯率不到30％。那么多的空置住宅，在黑夜
是那么的一目了然，宛如一座死城。
相反，走上北环，回望桃源新村，一片灯火辉煌，亮灯率至
少在90％以上。我专门数了一栋楼，大约120套住宅，只有两户
没有亮灯。桃源新村是深圳市政府推出的大型经济适用房，由于原
市长许宗衡的缘故，建筑质量出了问题，受到社会各界的严厉批评。
但是这不影响市民对经济适用房的欢迎，从亮灯率就可以看出，经
济适用房是最广大的城市居民实现居者有其屋的最现实的路径。
这哪里是亮灯率？万家灯火闪烁的是民心啊。任何一个城市
的政府，都应该感受万家灯火的祥和，而不应沉迷于房价的上涨。
只有民心，才是一个民族最大的辉煌。你造那么多没人住的房子
有什么意义呢？
没想到，这篇博客一发出来，就遭到开发商吹鼓手的围攻，他们解释
说，豪宅亮灯率不高是因为富人关灯做爱。于是，我同他们开始了论战。
这是2009年8月初，我撰写的一篇博客。
无语。绝对无语。几个开发商雇请的马仔，在我的博客里疯
狂地注水时，并没有刻意回避豪宅亮灯率不高的问题，而是狡辩
说，亮灯率不高是因为富人习惯关灯做爱。这太富想象力了，简
直让我当即卧倒，忍受不住这么强烈的十分雷人的轰炸。
亮灯率不高与富人习惯关灯做爱有关吗？有，还是没有？要
说有，那是真的有，中国的富人三妻四妾是有传统的，只不过现
在更加风行，社会上流传的“小九”，已经是“小三”的三倍了，
因此，自然少不了夜夜纵欲。至于关灯还是不关灯，应该有各自
的习惯…巴。不过，我想即使不关灯，至少也要拉上窗帘，因为富
人总不会有当众做爱的习惯吧。所以，这是真的有。
要说没有，也真的没有。因为在我统计那几个豪宅楼盘的亮
灯率后，许多网友告诉我，这几个楼盘中很多房子几年来一直空
置，水电、燃气的单子整月整月为零，也就是说几年来根本就没
有住人，怎么可能亮灯？这种情况在一二线的许多城市都比较普
遍，一方面是老百姓买不到价格适中的房子；另一方面是大量的
豪宅过剩，市场的这种典型特征在亮灯率上一览无余。所以，说
富人习惯关灯做爱导致亮灯率不高，那是真没有。
大量的豪宅空置，从一个侧面印证了大量的社会财富的分化
和社会资源的极大浪费。2009年央行为什么增发了这么多货币，
就是富人通过不动产搜刮了大量的财富，而这些财富都没有转化
为消费，而是转向了不动产上凝固了起来，一方面造成产能过剩
消费不足，影响了生产和消费的正常流转，造成实体经济的萎靡
不振和社会失业率的上升；一方面造成富者越富穷者恒穷，穷人
群体没有享受到经济的繁荣，却被迫承受生活成本上升的压力。
2006年的“国八条”，中央政府首次提出90平方米以下的
房子要占住宅供应量的70％以上，这对解决市场供需矛盾是有
好处的，只是当时还不太完善。现在，在没有明令取消的情况下，
许多城市都没有执行，这必将激化市场矛盾，助长炒买炒卖的投
机行为。所以，调节商品房市场的供求关系也是当务之急。
尽管后来网上非常热闹，围绕这个话题争论得很激烈，但是，毕竟没
有引发主流媒体的讨论，也就不了了之。但是，这件事给了我很深刻的启
发，促使我决心把这个问题向中国社会提出来，发动整个社会的力量，合
理配置中国的土地资源，避免造成住宅的大量空置和浪费，防止发生大的
两极分化。但是，我当时还没有想到空置住宅有现在这么严重。
正在这段时间，一位网友给我发来一个数据，并肯定地说，这是官方
委托调查的数据，但是，无法正式发布，问我是否用得着。这个数据就是
“6540〃。但是，这个数据的可信度有多高？为什么官方不敢发布？种种谜
团在我脑海升腾，促使我开始全面揭开6540万套空置住宅真相。
那么，我开始证伪。假定这个数据是假的，我用什么来证明？首先，
我查看了20世纪80年代中国661座城市的存量房有多少，没有这个数据
就无法证伪。经过调查发现，中国30年来根本就没有进行过大规模的房
产普查，也就是住宅的家底无从查考；一个一个城市的加法运算，肯定不
是科学的办法，而没有一个整体性的数据，要来对6540万套空置住宅来
证伪，那简直比登天还难。
那么，我开始证实。全国县级以上行政区划共有（不包括台湾地区）：
23个省，5个自治区，4个直辖市，2个特别行政区；50个地区（州、盟）；
661个市，其中直辖市4个，地级市283个，县级市374个；1636个县（自
治县、旗、自治旗、特区和林区）；852个市辖区。那么661个城市，这
个数据是正确的。
那么，6540万套空置住宅是对的吗？我这里有一份资料：全国在建
的商品住宅1250万套，待售住宅200万套，这个基数是新数据，而且是
官方公布的，那么，这个数据本身也没有问题。建设部的专家一直强调，
全国近十年来，新建商品住宅8000万套，这个数据其实也不严谨，但是
一直作为房地产统计的官方口径，一直只是统计全国70个大中城市，而
没有统计全国所有城镇。那么，也就是说，住建部公布的这个数据，应该
是全国70个大中城市。总和到全国661个城市，近十年新建的商品住宅
应该超过1．6亿套。
尽管只是概算，但是，起码我们心里有数了。也就是说，全国661个
城市连续6个月电表零读数的住宅多达6540万套，这根本就不是一个大
数据。初步测算，全国661个城市的住房可能有2．7亿套，如果空置率为
25％，空置6750万套。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～l&／o之
间为合理区。在全民炒房的情况下，空置率25％这个比例奇怪吗？我认为
一点也不奇怪，所以，6540万套约低于25％，是非常正常的。
2010年3月，全国政协委员梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断。
他说：“1998～2008年10年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近
40％囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家
庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率
达到50％。”发言稿需要大会秘书处审查，委员掌声不断，加上信息向全
球发布，说明这个信息是绝对可信的。
2010年5月19日在中央财经频道的《空置我心》节目中，几位记者
在北京的6个次新楼盘蹲守调查15天。这6个次新楼盘的人住时间是从
2005～2009年，空置率最低的一个楼盘在30％，其他大多在50％～60％，
最多的一个楼盘在70％以上（2005年就可以人住）。这，没有丝毫虚假的
成分。
北京联合大学张景秋和孟斌带领课题组，对北京2004～2006年售出
后人住的50多个小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比
例高达27．16％。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29％。
并且越往城外空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20％左右，
四环至五环就上升到了30％左右。
2009年4月，在一个银行内部会议上，有关领导举了两个例子：北
京出现了一个人名下有77套房的事情，而且全部使用了银行贷款；上海
的某个市民，一个人买了364套住房。上海的腐败区长康慧军有69套房子，
重庆污吏文强有16处房产，山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子，江
西某县国土资源局落马的科长有52套房产。
2010年8月1日中央财经频道某节目称：从2007年到现在，天津建
起了不少新城，一手房已经基本卖光了。天津红勘领世郡，相当于8个天
安门广场的面积。天津东丽湖万科城，相当于6个天安门广场大小。京
津新城，总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，
夜幕下难以找到一丝光亮，上演着空城计。节目记者问一个维修工说：
“四十几户，真正住户就一户？”维修工这样答道：“对。那边三百六七十套，
常住的可能也就一二十户吧。”另据媒体报道，近几年，海南省超七成商
品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90％。2010年6月中央财经
频道的节目称：内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，
这个可容纳100万人的空城，只是为了满足政府的经济增长目标。
目前的高价格，是用轰炸性舆论制造供不应求的假象来定价的，但是
假的就是假的，纸包不住火，最终，严重供过于求和住房的含水量是钞票
的大约2．5倍的事实，必然大白于天下，那时价值规律就苏醒了。价值中
枢在哪里？房价打5折都高了。“剩房”要嫁出去，含水量70％的“灌水猪肉”
要卖出去，买方、卖方和政府要达到三赢，唯一的办法就是走降价普及之路。
这样，采取概算的方法，基本能论证6540万套空置住宅的真实性，
数据即使有出入，也是10％以内概率的事，不影响大的范围内的真实，
符合经济学的推测原理。所以，我为此发表了一篇题为（（6540万套空置
住宅将引发中国版次贷危机》的博客文章。
据某权威机构调查显示，中国661个城市现有空置房6540
万套，可供2．6亿人居住。目前，社科院城调队没有证实这么大
量的房子为什么空置。
中国城市住宅空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认
为，只有没有卖出去的房子方为空置，从开发商的角度来说，空
置率仅为4�
