穷人通胀,富人通缩-第20部分
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旅游、购物等消费大为减少。
按发达国家的白领收入月供比例，房贷月供占家庭总收入的30％比
较合适。中国城市白领家庭房贷月供占家庭总收入40％，风险系数正在加
大。从2009年的住房按揭贷款增加幅度来看，中国住房按揭贷款从2003
年的3329亿元，至2009年9月末，加上银行公积金贷款已经突破4万亿
元，贷款增加数以年均75％的速度增长。从总量来看，美国的住房按揭
市场发展50多年，其住房贷款余额也不过在3万亿元左右，但是中国房
地产市场刚发展不到10年，其个人住房按揭贷款余额就达到3．3万多亿元，
加以公积金住房贷款7000多亿元，已经超过了4万亿元。
现在来看，假如CPI上涨3％，住房贷款月供比例超过50％的家庭，
每月就开始人不敷出，不仅积蓄没有了，还将开始负债。对他们来讲，要
么增加收入，要么降低生活质量，要么继续啃老。但是，生活成本处于上
升通道时，是没有办法降低的。如果银行再加息2％，那么，2009年买房
的年轻白领，断供将成为常态。这对中国社会来说，是首次发生的经济现
象，其后果不亚于美国的次债危机。
在调查中，我还发现一种十分有害的心理。有人认为，如果发生通货
膨胀，那么至少收入会增加。抱有这种侥幸心理的大有人在。这种情况放
在美国，那没问题，美国有强大的工会组织，一发生通货膨胀足以让资本
家加薪。但是，在中国不行，加薪这条路实际行不通。因为在这个时期，
经济正是在加税的通道运行。中国的企业税赋很重，如果再给员工加薪，
那很多企业会关门大吉。
还有一种盲目乐观的心理，那就是如果实在不行就把房子卖掉。可是，
你的房子是在房价泡沫最严重的时候购买的，只要央行宣布加息，许多房
子房价要跌去30％～500，首付款都跌没了，你还怎么卖？当回收流动
性的时候，囤积在炒家手上的大量住宅会爆发性地投向市场，有价无市的
局面很快形成，还怎么卖房子呢？
中国住宅市场是严重畸形的市场，已经埋下了足以颠覆中国经济三驾
马车的巨大隐患，导致资源错配，资产价格猛涨，产业结构型矛盾加剧，
社会购买力被高房价吞噬殆尽，再印钞票也解决不了问题。所以，我认为
应该考虑这个问题了。加薪无望的家庭，应该采取措施，将大房子换成小
房子，小房子改为租房，手上留一点现金以备不时之需。
抵御通胀就要懂得投资理财。但是，中国的住宅市场泡沫已经非常严
重，以购买住宅来进行避险其实无险可避，而且，一旦泡沫破灭，首先就
是住宅价格的暴跌。因此，我们不妨考虑采取组合型投资理财方法，将实
业投资、股票债券投资、黄金珠宝投资等方式结合，获得熊市通胀的生存
法则。
#第五章 中国房价泡沫破灭倒计时
〖HTK〗中国房价泡沫离破灭仅有一步之遥。这一轮的房价泡沫破灭，将影响许多普
通家庭。大多数人只是面临生活质量下降，但是，问题会出在住房贷款上。如果
首付款都跌没了，再来承担过高的月供，月供还有意义吗？现在购买住房，不仅
无险可避，而且，将面临资产大幅蒸发。〖HT〗
“6540”，是中国经济的堰塞湖、中国社会矛盾的引爆器，我们不能
听之任之。在一帮开发商、专家和媒体的城市化的忽悠下，中国连一个小
小的县城都再造新城，全中国各地都在拆了建、建了拆，事实上社会财富
在这种拆了建、建了拆的过程中，丝毫没有增加，但是，GDP翻了几番。
这样的GDP反映不到社会财富的增加上来，导致决策一而再、再而三地
失误，终于到了无法挽回的地步。
很显然，连续6个月电表读数为零的6540万套空置住宅，绝不是空置
住宅的全部，实际数量比这要多得多。从大的数据来说，30年前1．7亿套
的存量房，现在已经拆除8000多万套，剩余的9000多万套分布在中国城市
的两极，一极是大的城市，北京、上海、苏州、西安等400多个城市；一
极是经济比较落后的地区，中西部的一些古城。被拆掉的重新建起来的房
子大多是一样，钢筋水泥的森林而已。那么，这30年来，我们拆了建、建
了拆的幸存下来的住宅大约有1．8亿套，加上9000万套的存量房，共2．7
亿套住宅，实际居住人口5．4亿人，平均3口之家，实际居住住宅只需1．8
亿套，按人口正常流转需要的住宅2000万套计算，大家看看，我们空置了
多少住宅？我们浪费了多少土地？凝固了多少财富？助涨了多少泡沫？
从小的方面来说，全中国的许多城市大片大片的社区，亮灯率不足
50％。大片大片的住宅一个人也没有，却奇奇怪怪全部被卖出去了。房子
全部被开发商卖完了，却几年没人入住，这是什么房子？其实，这就是泡沫。
泡沫总是要破的，泡沫的衍生和发展，是不以人的意志为转移的。政
府面临的只有两种选择：一种是化解泡沫，一种是刺破泡沫。化解泡沫的
时机，对中国而言已经错过了，那剩下的是唯一选择，那就是刺破泡沫。
￥房地产市场还值得投资吗
中国有两个资本市场，一直备受资本的关注。
一个是股票市场，一个是房地产市场。而把房地产市场也当做是资本
市场来做，即使不是中国首创，也是中国在这个时代，在2009年全面放大
了房价泡沫，把房地产货币化做到了登峰造极的地步的结果。在房地产货
币化的同时，是社会财富分配的巨大不公，是全民财富的两极分化，也是
导致中国经济深幅调整的原因之一。所以，中国的资本市场面临全面危机。
我们从来不否认房地产的投资属性，但是，在培育房地产投资市场时
应该有明确的方向性，那就是在房地产产品中适合投资的商铺、写字楼、
租赁型高级公寓等等可以在资本市场发挥作用，而对于以民生为主的住宅
应该致力于全民财富的均衡增长，而不是权贵们肆意掠夺城市居民财富的
平台。以新加坡为例，新加坡政府明文规定，公屋（相当于经济适用房）
5年后可以出售，出售的收益大约可以占到房价的25％～30％。这笔财富
对新加坡公民是均衡的，人人可以享受。而在中国现有的住房体系之下，
不能保证所有的中国城市居民都能从住房上享受到应有的财富的均衡增
长，造成了社会的极大不公。
所以中国的房地产市场已经成了资本市场。大的权贵垄断土地，小的
权贵炒买炒卖，如果遇到市场问题，政府政策将被调整，财税资源将被调
动，从而保证房价、地价的稳定。
因此，我支持大家投资股票。中国股票的总市值在3400点时是30万
亿元，和我们一年的GDP差不多。尽管股市的扩容速度不宜太快，但是，
就现有的经济总量来讲，中国的上市公司还是太少。2007年12月份，国
际清算银行公布的数据：全球金融衍生品日交易量达到596万亿美元，全
球的GDP是60万亿美元，金融衍生品日交易量10倍于全球的GDP，现
在看来虚拟和实体经济相距太大，泡沫也就破灭了。因为在过去20年间，
平均GDP增长是3．5％，平均的贸易增长是7％，也就是一倍于GDP。
2008年美国股票总市值为18万亿美元，在2009年3月最低点时是
10．7万亿美元，跌去了7．3万多亿美元，半年时间，道琼斯指数重返万点
之上，股票总市值也就恢复到了接近18万亿美元。2008年，美国GDP总
量是13．98万亿美元，约占全球GDP总量的18．3％，却只相当于股票总市
值的75％左右，从这个比值看，中国股票市场至少还应该扩容25％，扩容
空间还非常大。
关键不在于股票市场有多大的规模，而在于建立好股票市场的社会规
则，让股票市场成为中国全民的投资渠道，从而有效抑制房地产市场的投
机行为。这种说法基于三个前提，一是增强股市的投资功能，使投资人能
从上市公司的业绩中享受到投资收益；二是强有力的法制体系的保障，杜
绝骰票价格操纵和一切欺诈行为；三是建立股票经纪人的信托责任体系，
为投资人承担风险。
中国也只有股票这个资本市场才能培育成一个法制健全的市场，而房
地产市场完全不能作为一个资本市场来培育。到目前为止，全球没有一个
国家有过把房地产市场培育成资本市场的成功范例，中国完全没有必要去
做这种淳种徒劳无益的尝试。2009年的市场现实，已经清楚地让中国社会认
识到，助长房地产的投机行为，只是为权贵们提供了一个掠夺全民财富的
平台，对中国实体经济的振兴，对中国社会财富的平衡，对中华民族的复．
兴没有一点好处。
所以，资本市场在发挥资本的作用的同时，应该用法治的精神，建立
垒民财富均衡增长的良好机制，这也是资本战略发展的需要。在我们抑制
房地产投机的同时，才能保证投资环境的公平和正义，让全民财富在资本
市场上得到均衡增长，将会极大地提高城乡居民的购买力，从而扩大国内
消费，消化过剩的产能，真正迎来中国经济的全面复苏，进入新一轮的繁荣。
￥离破灭仅一步之遥的房地产泡沫
2009年10月，道琼斯指数在美国次贷危机以来首次重上万点，预示
擎美国实体经济的见底复苏，也预示着第二次金融海啸预言的破产。美国
道琼斯指数从14600点的高位，跌至2009年3月2日的6740点，直到重
上万点，走出了一条惊心动魄的曲线。同时也可以看出，美国社会对刺激
经济所作出的方向选择和努力。
2009年10月中旬，中国发改委也公布了一个数据，那就是全国70
个大中城市房价同比上涨2．8％，环比上涨0．7％，连续7个月环比上涨。
还有两个数据，一个是2009年9月新增贷款达到5167亿元，比市场预期
的3000多亿元高出许多，还有一个是地方政府欠债突破5万亿元。我们
先看看后两个数据。后两个数据说明以投资拉动经济的失败，即使美国宣
布退出经济刺激计划，中国也没有办法退出。原因有两个，一个是大量的
钱投到铁路、公路和基础建设上，减少贷款将导致大量的烂尾工程；另一
个是中国房地产已经货币化，减少贷款将直接导致房价暴跌。
我们来看地方政府的欠债。地方政府欠债突破7．38万亿元的数据，
是发改委公布的，那就意味着仅仅只是公布了在基础建设投资上的欠债，
在大兴土木大量兴建政府办公楼等楼堂馆所方面的欠债，并不是地方政府
的所有欠债，因为还没有包括公费旅游、吃喝接待方面的欠债。这笔欠债
如果公布出来，同样很惊人。地方政府解决欠债有三个办法：一是对冲，
就是用财政收入偿还，但是，根本不可能；二是投机，把部分资产打包上
市，但是这样很多资产将会变着法子流进个人口袋，对偿还债务作用不大；
三是营造一个“庞氏骗局”，最后由银行来冲销。
这两个数据的公布给市场增加了一个预期，那就是尽管中国还没有到
加税周期，但是，税收将会大幅增加，这其中包括二手房交易税和物业税。
不加税无法应付政府庞大的开支，向企业征税已经到了极致，因此，只有
转向个人征税，而转向个人征税的最大空间显然不是所得税，而是房地产
的交易税和持有税，而持有税属于新开的税种，空间非常大，即使土地出
让金大幅下滑，依靠物业税也足以维持正常增长。
那么，现在问题来了。中国的房价泡沫已经巨大，基本上相当于
1986年时期的日本、1996年时的香港。很多经济学家在研究房价泡沫的
时候，产生一种臆想，那就是提出了许多如果，如果日本政府当年不颁发
《土地融资限令》，日本的房价就不会破灭；如果董建华不推出8．5万套廉
租房的计划，香港房价泡沫就不会破灭。而历史是没有如果的。现在回过
头来看，不管日本有没有（（土地融资限令》，不管董建华会不会推出8．5
万套廉租房计划，这两个地方的房价泡沫都会破灭。
中国房价泡沫比当年的日本要严重得多。日本股市没有大跌前，日本
房地产上市公司的市值只占股票总市值的11％，而中国仅在A股上市的
123家地产公司和近170家与地产相关联的上市公司的市值就占A股总市
值的17％（包括中国建筑），如果加上在香港上市的中国内地地产公司和
在中国证监会排队等候IPO的30家公司，那就是一个规模极为庞大的制
造泡沫的机器。道理很简单，这些房地产上市公司本身都不持有物业，没
有固定资产，连龙头老大万科的固定资产都只有市值的5％，一旦破产，
这些房地产公司什么都没有。
不过说他们什么都没有也不一定正确，他们最大的资产就是泡沫资
产——土地。而土地在中国正在变成一种可怕的金融工具，充当的只是金
融衍生品的作用，而把土地作为公司资产上市也是最近3年的事，这之前
是严格禁止的。中央政府关于土地方面有很多诸如两年没有开发予以收回
的禁令，很遗憾，没有得到很好的执行。 2007年的情况来看，地王的
结局都很悲惨，但是，2009年又重演这幕悲剧，而且更加疯狂，是为什么？
就是为了圈钱。
2008年9月，日本人看见中国的土地卖出了那么高的价格，也按捺
不住冲动的喜悦。日本静冈县带来伊豆半岛一块150万平方米的土地到上
海来挂牌出卖，永久产权，随意规划，价格多少呢？每平方米78．88兀人
民币，还不如中国一个四线城市的乡镇土地价格。众所周知，日本是一个
国土面积很小的国家，那土地才是真正的稀缺，而价值呢？再说填海吧’
成本每平方米也只需要600～1000 ，看看土地的真实价值，再来看看
地王的价格，泡沫焉能不破？
所以，中国房地产泡沫离破灭只有一步之遥。不管是加税，
