穷人通胀,富人通缩-第22部分
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有30家开发商准备IPO，圈钱近千亿，干啥呢？买地。拿到土地，就拿
到公司的成长空间和未来预期，就拿到良好的收益和分红，何乐而不为？
中国的开发商本身都不持有资产，就连龙头老大万科固定资产也只有市值
的5％。如果开发商破产，那他们甩给银行最大的资产就是土地。可那时，
这些土地可能一文不值。
不管是资源配置也好，还是金融杠杆也罢，他们首先考虑的都不是什
么房价的问题。奇怪的是，中国的买房人一看见土地价格的飙升，首先想
到的就是政府在助推房价，其次想到的是以后房价还要涨。所以，地王在
市场上的客观效果刺激了一部分人出手买房。但是，他们并没有考虑，市
场吹大的泡沫不等于未来的价格。
2007年，当地王此起彼伏的时候，人们看见的是什么呢？看见的是
房价的最后上涨，最后在所有地王诞生之地，房价大幅下跌。但是在中国
社会的努力之下，房价泡沫正在得到有效化解，房价开始理性回归。事过
两年，再来看看当年的地王，广州27块地王中24块没有开发，其中8块
受到政府处罚。上海的地王要么退地重拍，要么退还给政府。深圳、北京
的地王，大多空置。就连万科东莞地王，也只得悄悄地转给他人。开发商
争当地王后连开发的勇气都没有。
普通城市居民真正的购买力本来就不高，一下陷进由高房价挖掘的长
达二三十年的债务陷阱之中，我们只有祷告上苍，不要发生像莫斯科的今
天、美国的昨天、日本的前天一样的房价泡沫的破灭。因为一旦发生泡沫
破灭，首先受害的是我们无辜的普通城市居民。因为他们的房子既不能变
现，又没有其他的现金来源，这堆泡沫资产将葬送很多家庭的幸福生活。
￥房价泡沫破灭何处开始
我建议所有不顾民族大义、毫无廉耻、唱涨房价的人，都去石家庄看
一看。你们无视中国老百姓的购买力，无视中国经济的空前困难，继续以
垄断和掠夺的方式，炒买炒卖民众赖以居住的房子，大量衍生经济泡沫，
最后会是一个什么样的结果？
《中国证券报》曾报道，河北省会石家庄市的房价2009年7月份同比
下降5．5％，同比降幅居全国首位；二手住房价格同比下滑7．5％，同比降
幅排在第二。这是石家庄房价自6月同比下降5．8％以来，再次大幅度下降。
石家庄市房价已经连续两月同比降幅全国第一。这仅仅只是一个开始，只
是一个表象，更为严峻的深层矛盾将就此爆发。
熟悉石家庄的业内人士都知道，2009年7月22日，石家庄市政府颁布
刺激楼市的政策，明令取消〃9070〃户型新政政策。这个早已名存实亡的政策，
是没有必要专门取消的，专门颁布一个文件，无非是想以信心刺激一下市场。
到了这个地步，表明政府早已知道市场的真实情况，只是不愿意站在民众
的立场来考虑问题罢了，希望抱住开发商的大腿，把市场弄起来。
石家庄房地产的真实情况如何呢？2007年年底，河北省启动“三年
大变样”工程，石家庄先是大量拆迁改造，再通过把地高价卖出，来获得
新的城建投资资金。大拆迁短期内带来大量住房需求短期内急剧增加，致
使2007年石家庄房价上涨幅度在全国排名前列。两年后，在那一场大拆
迁中获得土地的楼盘，纷纷开盘。2008年石家庄市土地报建数量十分惊人，
算上回迁改造面积有4500万平方米之多。而与之对应的，是弱小的需求：
石家庄2007年房地产市场最好的时候，新房销量也只有170万平方米。
4500万平方米的供应，一年只有170万平方米的需求，造成了石家
庄市到处都是未完成工地的凄惨景象。然而，政府已经没有退路，只有
加快卖地速度，才能保证土地财政的这根链条不至于断裂。2008年，石
家庄市卖地892．24公顷，政府土地出让纯收益18．78亿元；2007年石家
庄卖地1054．66公顷，政府土地纯收益25．86亿元。石家庄市政府2008
年土地出让纯收益目标是30亿元，在2008年目标根本没完成的情况下，
2009年又再次加码，提升到了50亿元。石家庄市市长艾文礼2009年8
月11日向“全国百家媒体”介绍石家庄市经济运行情况时说，2009年、
2010年两年石家庄计划投资1111亿元，做146个城建项目。
而现在面临的实际情况是，房价、地价同时开始暴跌，房地产泡沫已
经开始破灭。同时，同样面临严峻局面的还有合肥、大连、成都、长沙、太原、
武汉、西安等二三线城市。大连在建、在售、在开发的项目3000多万平方米，
而一年的销售仅为600万平方米；长沙在建、在售、在开发的项目2600
万平方米，一年的销售是400多万平方米。然而，谁也停不下来，为什么？
土地财政的链条不能断。
土地财政成了高房价的巨大推手，在许多二三线城市表现了同质化的
趋向。因此，带来的市场反映也基本相似。由于购买力与商品价格完全脱
节，房价的暴跌在所难免，只是市场在寻找一个暴跌的突破点而已。原来
市场的视角一直在关注一线城市，而现在的情况是，流动货币主要集中在
一线城市，造成了市场旺销的假象，引起了某些错觉。现在看来，这一轮
房价泡沫的破灭将从二三线城市开始，逐步蔓延到一线城市，引发高房价
的全面崩盘。
要维护高房价不崩盘，最好的办法是分3年时间给购买自住性普通住
宅的城市居民予以货币补贴，数额大约为9万亿元。中央政府2010年在
4万亿元的刺激经济的投资中，拿出9000亿元兴建社会保障住宅，现在
看来是杯水车薪。如果无法拿出这9万亿元，如果城市居民收入水平无法
提高到与房价相均衡的水准，那剩下的只有一条路：泡沫破灭，究竟是谁
来埋单？
￥房价泡沫破灭前的征兆
这一轮房价泡沫因央行滥发货币而起，也将因央行回收流动性而破灭。
所以，城市居民要密切关注央行何时回收流动性，作好应对房价泡沫破灭
的准备。
一般来说，这一轮泡沫破灭前会出现以下征兆：
一是美国开始放国债收货币。2009年11月，奥巴马访华，向中国政
府提出一笔非常庞大的购买美国国债的计划，美国政府在美元汇率上都会
作出明确表示。这笔国债数额的大小，决定中国的出口市场有多大和人民
币存在多大的升值空间。相比较日本当年而言，人民币加速升值就是房价
黼破灭的开始。
二是央行开始回收流动性。央行的货币政策在哄抬房价方面是走在市
场前面的，而在调节供给平衡市场方面往往滞后，等央行开始回收流动性，
已经表示流动性不可遏制了。过去回收流动性，是从提高存款准备金率开
始的，先提高存款准备金率后加息，而这一次很有可能先加息，再来提高
存款准备金率，所有个人房贷最早受到冲击。
三是恢复二手房交易税费。在二手房交易比较频繁的城市，财政收入
那出现下跌，北京、上海、深圳、杭卅I、南京等城市财政收入下跌的幅度
最多达到35％，其中一个重要的原因就是二手房交易税减免了90％，这一
块成了各地财政上的窟窿，没有其他的办法可以填补，只得恢复征收交易
税费。
四是投机炒卖比较严重的城市成交量大幅下滑。中国楼市主要不受供
求关系影响，老百姓早就买不起现在的房子，最后一点购买力，也被通胀
预期、人民币升值预期、人民币贬值等谎言忽悠进了楼市，所以，无论地
方政府、开发商和媒体再怎么使劲忽悠，成交量也无法放大。泡沫资产开
的出现显现效应，市场普遍认识到泡沫的危害。
五是商品涨价风起云涌。流动性在推动资产价格上涨、放大资产价格
包沫后，将会不断流入各种商品，包括猪肉、大豆、牛奶、油料、糖等，
尽管这些商品大多供过于求，但是，资本会囤积居奇，哄抬价格，和现在
房价的上涨一样，只不过比房价上涨的周期更为短暂，却更加猛烈。
以上征兆，都是房价即将破灭前的市场表象。同时，中国出国留学和
投资移民比例大幅上升，新生儿出生率大幅下降，结婚成了中国城市白领
一件很奢侈的事，居而不婚是一种社会思潮。因为，大多数人没有办法结
这么昂贵的婚。同时，普通城市居民生活质量普遍下降。这一切都意味着
房价泡沫将要破灭。
那么，出现了这些征兆，普通城市居民怎么办呢？大多数人只是面对
生活质量下降的问题，但是，更大的问题会出在住房贷款上。很多人本来
就是两代人支付首期，一遇到实际收入水平下降，就很有可能还不起月供，
最好的办法就是，准备两年以上月供的资金，以应付泡沫破灭。现在的问
题是，一线城市房价下降的幅度有可能超过30％以上，那么，首付款都
没有了，月供还有意义吗？
每个家庭面临的情况是不一样的，但是，月供增加却不可改变。如
果首付款跌没了，再来承担过高的月供，显然没有意义。这是一个真正两
难的选择。2008年年初发生的全国退房潮，影响的绝大多数是楼市炒家，
而这一轮的房价泡沫破灭，将影响许多普通家庭。
￥决定中国房价泡沫破灭的四大经济现象
2012年将要发生这四大经济现象，国际国内的环境决定了中国房价
泡沫的破灭。一线城市房价至少将跌去50％，全国70个大中城市整体房
价将要跌去30％。中国在这个时代，注定要经历这场劫难，既然躲不过去，
那么不如勇敢面对。
＋…1．美元指数站稳90点并高位震荡
2010年，美元在同欧元的搏斗中，稳操胜券，成功地解脱出来，并
展开同黄金的搏斗。
在法治环境上，美国国会于2010年通过了金融改革方案，其目的就
是维持美元的稳定，在201 1年上半年，美联储将正式宣布加息，美元指
数重新大幅走强，黄金价格出现暴跌。
在美国非农人El减少，PMI指数突破50％，GDP增长3．5％的环境下，
美元指数将于2012年站稳90点上方，逐步打压黄金价格。此时，黄金价
格被逼入1045美元下方，有可能会出现阶段性的底部，最佳买点为920
美元。
美元指数站稳90点，宣告了美国经济从次贷危机中解脱出来，开始
出现新的复苏。此时，为降低制造业成本，以美元定价的铜、铝、镍、锌、
锡等大宗资产价格大幅下挫，而中国因进口大宗资产过多而导致PPI居高
不下，再加上土地成本过高、税赋压力过大、薪资成本过高、产品的国际
竞争力被削弱等因素，很多民营企业开始倒闭，企业主被迫降价卖出不动产。
＋…2．中国基尼系数突破0．54，贫富分化严重
中国2009年，基尼系数达到0．49，超过国际警戒线，在亚洲地区22
个国家中排名第一，贫富分化极为严重。
拉美经济泡沫破灭时，巴西基尼系数是0．52。日本房价泡沫破灭时，
日本的基尼系数是0．53。中国房价泡沫破灭时，基尼系数将达到0．54。
＋…3．刘易斯拐点将于2012年出现在中国
刘易斯拐点，即劳动力过剩转向短缺的转折点，是指在工业化过程中，
随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最
终枯竭。2012年，刘易斯拐点出现时，长三角、珠三角蓝领工人薪资水平将
要突破3000元，并以此宣告，中国长达20年的人口红利被政府瓜分完毕。
＋…4．中国实际通胀率突破10％
2012年，即使国家统计局继续用数据造假，也无法遮住实际通胀率
突破lO％的事实，一个主要原因就是，中国的PPI可能突破12％。两者
相关，无法掩饰。而在这种情况下，中国的GDP可能滑落至6％～8％之间，
无论如何是保不住的，货币将继续贬值。地方政府债务在2012年突破15
万亿，最高峰值将出现在2014年要突破20万亿。政府不抓住时机，采取
强有力的手段，到2014年整个经济可能面临崩溃。
￥25～34岁泡沫预测定律
在阅读这节前，先阐明几个结论：与房价关系最为密切的是人口统计
学、政府利益和炒作；房地产是中国2000～2020年的支柱性行业，是地
方政府财政的主要来源；在物业税推出之前，政府是房价上涨的最大受益
者，也将会是房价下跌的最大受害者；婚育人数决定着中、低端房地产市
场的走势，必然也直接影响到整个房地产市场。
从人口结构的动态变化看，房地产行业最辉煌的日子已经过去，以后
骡是骡，马是马，好企业脱颖而出，差企业该淘汰的淘汰。房价最疯狂的岁
月已燃为灰土，40岁的中年人也许会在有生之年再次看到疯狂，不过比起
1998～2009年，那只是小儿科，好比肺炎之于重度感冒，长江之于钱塘江。
2010年开始走下坡路，2020年一般房产商的好日子彻底走到头，而
用于旅游、养老、假期等用途的高档住宅将成为新的热点。
未来10年，面对25～34岁婚育人口数量的萎缩，以及人口老龄化速
度的加快，政府在房地产（主要为卖地收入）上的财政收入面临着市场剧烈
动荡的风险。由此，政府在房地产上的财政收入，将会逐步与市场的兴衰变
化脱钩。或者说政府在“房子”的财政收入的稳定性上力求有所作为，比如
物业税的推出。而物业税的推出必定在2010年大批廉租房和经济适用房建
成之前。利益大头的政府在行动，积极自救，房地产的利益集团必将松绑（未
必会分化）。但是这个并不意味着房价的崩溃式下跌。物业税征收必定是全
民性的，至多先富人后穷人，先两三套的后一套的。“一套不征，二套狠征，
三套往死征”，这是一相情愿。总体而言，新游戏中，地方政府对房价的托手，
从两只变一只，百姓将是赢家，政府平局，开发商是输家。如果地方政府不
彻底撒手，输家殊死拼搏，未来10�
