穷人通胀,富人通缩-第4部分

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房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅
指第一次进入市场的新房屋。
　　　　前一种空置率是老百姓指的空置率，后一种空置率又被称为存量新房，
多指开发商还没有销售出去的新房占一年销售房屋的比例。开发商多以这
个空置率为依据，判断是否应该去库存化。因此，我们常常讲的空置率是
指存量市场的空置率，老百姓去观察亮灯率的房子也是指的这种房子。尽
管调查亮灯率不一定科学，但却是一种观察市场的方法，判定这些住宅的
用途，究竟是楼市炒家囤积房源，还是转化成为住宅用途，即使是租出去了，
也足以证明这个住宅在用，否则就不是住宅，而是货币的转移支付问题。
　　　　房地产的空置率的高低，不仅仅用于判断楼市炒家囤积房源的严重程
度，也用于判断社会财富是否平衡。空置率越高，表明社会的两极分化越
严重，少数人拥有大量的住宅，用以囤积居奇，哄抬房价，而大多数人却
被迫承受过高的房价。这种社会平衡一旦被打破，直接破坏的是社会运行
的法则和经济发展的机制，破坏了生产和消费的对应关系。更为恶劣的是，
国家用于发展实体经济的大量贷款也变成了空置的房子，对社会危害极大。
　　　　就开发商的空置率来说，有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳
三地，很多楼盘空置率达500／o以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率
在5％～10％之间为合理区，空置率在10％～20％之间为空置危险区；空
置率在20％以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行量过大，这种积
压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为
严重，金融系统风险更大。因此，这种空置率是指房子囤积在开发商手上。
　　　　就老百姓的空置率来说，是指房子囤积在炒家手上。到处都是刚建好
的新房子，到处都是坐地起价的二手房，你不想炒房子都不行。判断这种
空置率的依据之一是新房换手率。在香港，新房换手率一年超过35％，就
表示投机过度，香港政府就要采取措施。而在上海、北京、深圳、广州这
样的一线城市，杭州、南京、武汉、成都等二线城市，甚至丽水、瑞安这
样的三四线城市，新房换手率半年就超过了65％，那么这个房子还是房子吗？
　　＋…2．租售比
　　看一个城市房价的高低，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。
在美国，储蓄利率为1．5％，正常经济状态下CPI为1％，住房的租金率
一般为7％，投资回报率一般可以达到4．5％，除掉契税大约有3％以上
的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，只有达到7％的租金
收益率，这个房价才是比较合理的，否则，房价就存在泡沫，就没有投
资的价值。对中国一线城市来说，价格为100万的房子，一年的正常租
金应该达到7万。
　　　　但是，中国住房租金率能够达到7％的一线城市几乎没有。开发商说
的投资型购房完全是一种欺诈行为，因为没有谁买房出租是为了亏损的。
中国的利率是5．7％，假定正常经济发展状态下CPI是2％，也就是说，如
果住房是作为投资所用，正常的租金收益率应该达到9．7％，否则就是亏
损和处在长期贬值状态，是毫无价值的。所以，现在的买房投资只是一个
幌子，大家都是为了投机，搏短期差价。
　　　　2009年12月，（（福布斯》公布了亚洲最贵房租榜，该榜单是依据各
地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名，东京以月租3．2万元
位居榜首，香港以2．6万元位居第二，北京则以平均月租金2．5万元名列“探
花”。《福布斯》的这种纯粹以单月租金作为考量指标是不合适的，这种平
均月租金的概念比较模糊，条件中没有面积的大小，没有总价的高低，笼
统地冠以月租金不太科学，也没有价值。
　　　　住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指
标。2007年，美国金融海啸爆发前，上海金茂大厦的写字楼租金是98
美元／平方米，2008年跌至38美元／平方米，现在租金略有回升，大
约为48美元／平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变
化情况，是租金比较真实的价值反映。2004年之前，在北京、上海、深
圳、广州四个一线城市，同等地区、同等品质写字楼的售价是住宅的一
倍；2006年，一线城市中同等地区、同等品质的住宅和写字楼价格相等；
2009年，一线城市同等地区同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂，住
宅的价格变成了写字楼的一倍。
　　　　同样位于陆家嘴的汤臣一品，均价早已高达12万元／平方米，是金
茂大厦均价的整整一倍，但是，汤臣一品现在的租金是多少呢？36美元／
平方米，比金茂大厦现在的租金低30％左右。这种现象说穿了，是经济没
有发展，而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看，整体住宅价格的非理性
上扬，既没有经济增长作支撑，更没有居民收入增加作保证，无论是社会
财富还是个人收入都没有增加，那么，房价为什么飙升呢？这就是我们常
说的流动性泛滥，货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子，价格
再高也必须买。
　　　　老百姓买不起房子怎么办呢？空置。北京、上海、深圳、广州空置率
已经高达40％，继续造房子，继续有人买，房子继续空置。再请看一组北
京公寓的实际数据：
　　｛TP21｝
｛TP22｝
举一个例子，银泰中心现在售价10万元／平方米，132平方米总售
价是1320万元，年租金合理状况应该为90万元，平均每月不低于7．5万
元，但实际的月租金仅为1．8万元。换一个角度来说，如果以租金为正常
估值标准，银泰中心的房价只能卖260万元，也就是说，房价泡沫如果破
灭，银泰中心的房价要跌去80％。其他一线城市住宅价格基本类似，只要
房价回归理性，都要跌80％。这一天会很快到来。
　　3．房价收入比
　　所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京
为例：2009年一套四环以内普通两居室新房80平方米，按疯狂涨价后单
价2．5万元计算，平均200万左右；若以工作5年的家庭为单位买房，假
设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4．8万元。
这样房价收入比则为40，与美国的10倍相比，处于合理区间的高位。
　　　　国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭
年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包
括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要
看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。
　　　　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍
之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应
低于30％。
　　　　我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在
6倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入
比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都
超过了20甚至更高。
　　　　房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什
么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易），
也有旧有住宅的（二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入
是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交
易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，
因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在
很大差异，更为横向比较带来了困难。
　　　　房价收入比与购房有很大关系。房价收入比值越大，说明居民家庭对
住房的支付能力越低。房价收入比反映家庭对住房的购买力。房价收入比
可以估算一个家庭购买住房所需要的劳动成本。如房价收入比为40：1，
可以初步估计家庭购买住房需要的工作收入时间为40年以上。房价收入
比可以反映民众的生活压力，房价收入比越高，民众的生活压力越大。
　　　　那么，房价收入比多少才合适？国内目前流行的3～6倍的说法，据
考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（Andrew　Hamer）在进
行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比
例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。
　　　　根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当
大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为
0．8～30，平均值为8．4、中位数为6．4。1998年与北京当前年平均家庭
收入水平相当的12个国家的房价收入比为2．1～20，平均值和中位数分
别为9和8．1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的
平均水平相当。
　　　　如上所写，1998～2002年的现状是政府控制廉租房与经济适用房，其
比率占到总体供房的90％，2003年开始政策改变，经济适用房商品化，导
致土地供给卖给开发商，也就是地价疯涨一年胜一年，地方政府从中“保八”
8年，如2009年厦门调查房价收入比就高达14倍，北京等城市就更不用说，
同比美国的3．9倍，你就知道我们是处于一个什么样的经济环境。
　　　　房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状
态、国家的特殊国情相关。如房价收入比超过房屋寿命则是警示房价收入
比不合理，反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约。
　　　　买和租都是合理的住房消费形式。目前人们评论房价收入比高低，无
非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、
北欧国家，其住房自有化率只在30％左右（如瑞士、德国、瑞典），而房
价收入比很高，达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90％
以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降，美国的
房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，
没有太大的变化（东京低于50％、美国为67％左右）。
　　　　房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和
调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住
房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家
庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公
有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道
理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”昵？
中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取
了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束
后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和
租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。
￥找出元凶，房价是被谁忽悠上涨的
　　　　对中国的经济现象一定要探求本质，才能找到正确答案。停留在国家
统计局的数据分析上，搞得不好就要误导民众。所以，跳出国家统计局的
数据，对中国楼市进行全方位分析，以求探明真相，揭示本质，寻求未来
房价走势，让广大民众无论是买还是卖，至少落个心里明白。
　　　　有数据显示，上海2009年的住宅有90％．是被外地人买走的。他们买
这些房子干啥呢？用来炒的。上海本地居民，尤其是年轻的白领们，早就
被逼出这个市场之外，只得望房兴叹。这么多房子建好后没人居住，既不
会去装修，也不会去购买家电和日常生活用品，甚至常年都没有水和电的
消费，能带动内需吗？能拉动经济吗？长期发展下去，实体经济进入深度
萧条，社会失业率大幅攀升。而一旦这种投机性购买行为被遏制，这样的
房价还有谁买得起？高房价，危如累卵。
　　　　没有人能看懂中国楼市发生的一系列十分诡异的事件，更不知道这些
事件对中国经济、中国社会、中国未来会产生什么影响。许多经济学家拼
命摆出一堆数据，试图从对这些数据的分析中告诉人们，中国的通胀就要
来了。本来，提醒人们注意通胀来临，城市居民的生活成本将会因此而提
高，对经济的破坏作用正在加剧，也是一件好事，只是，大家几乎是众口
一词，通胀就要来了，只有房地产才能避险。可是，中国各大城市的房地
产真能避险吗？
　　　　鉴于房地产市场欺诈现象非常严重，2009年上半年，一群地产博客
作者首先站了出来，指出在目前的楼市成交中隐藏着大量的假按揭，并就
深圳、上海、北京等地的假按揖隋况作了披露，指出假按揭是中国式次级
债，对中国金融体系危害极大。那么，首先我们来看看开发商为什么要做
假按揭。究其本质而言，假按揭是房价上涨的起爆器。
　　　　谁都知道假按揭是骗取银行贷款，是一种犯罪行为，是直接对中国金
融体系的破坏，为什么还有那么多开发商乐此不疲，并以这种假按揭来制
造房价上涨的假象，并且蒙住了政府的官员和一大批自住买家？从大的背
景来看，开发商这是一种赌博，可以说是中国房价大跌前的最后一赌。他
们赌的是中国经济的衰退，地方政府必然会对房地产产生经济发展路径上
的强烈依赖，赌地方政府绝对不会让房价下降，即使所有的实体经济全部
衰退，地方政府也会拼死维护高房价。只有这种大赌，他们才会不惜铤而
走险，以身试法。
　　　　在目前的二套房政策下，房地产开发商采用假按揭方式来套取银行资
金的手法一般有如下几种：