穷人通胀,富人通缩-第6部分
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康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政
府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。
而上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上
限的通知》，上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高
可贷60万元。地方政府“救楼市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地
方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的
长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，后来已经到达长三角最重
要的代表性城市南京，杭州和上海。
可以说，地方政府发起的这场救市活动，是中国房地产的一场声势浩
大的“逼宫”，中央政府的房地产政策一下被冲垮，并且，冲破了银行的
风险控制底线，冲破了近年来制定的市场法则。“9070”户型新政、“927”
房贷新政，限外令，土地新政等几乎所有的产业政策一夜之间都不复存在，
只要能卖出房子，只要房价能够上涨，就是硬道理。最后的结果是中央政
府表态“救市”。
这样出台的全国性的“救市”措施，注定要导致2009年房价的上涨。
因为违背了经济规律，这样的房价上涨注定是短暂的。但是，中央政府和
地方政府的博弈，并没有就此打住，也不可能就此打住。
2009年2月21日，原全国人大副委员长、著名经济学家成思危，在
中科院研究生院举办的“国际金融危机与我国的应对措施”专题报告会
上，宣布备受关注的国家第十大产业振兴规划确定为房地产。消息一出，
即刻引起轩然大波。一大批经济界人士，纷纷出面表态，如果把房地产
列为十大振兴产业，中国经济就有可能面临崩溃；现在的房价还在上涨，
如果还去振兴，就会引起房价暴涨，放大泡沫。
谁也没想到，社会反响是如此强烈。2月24日，结果出来，国务院
常务会议决定，将能源列入第十大振兴产业，房地产落选。即使房地产落
选十大振兴产业，也没能阻止房价的上涨，因为所有的产业政策基本失去
意义，各大城市几乎无一例外地动用可以动用的政府公权，拼死维护高房
价，是不是十大振兴产业实际上已经不重要了。然而，这对楼市的中长期
影响却一直会存在。
￥泡沫严重，中国房价水到底有多深
无论如何，透过20lo年上半年的中国楼市，我们已经看见刚刚被遏
制的楼市泡沫被重新放大，在没有产业政策制约和冲破了银行风险控制底
线的情况下，在实体经济萎靡不振、社会失业率不断增加的情况下，在城
市居民收入毫无增长的情况下，房价一炮冲天，震惊世界。中国经济总量
超过日本，美国财长说中国经济是全球经济最先复苏的国家，还有“2050
年中国将成为全球最大的经济体”、“2030年中国GDP将超过美国”的说法，
摩根大通说，中国房价今年增长10％，明年还要增长10％，等等，不一而
足。果真如此吗？信心比黄金贵重，吹牛总不可能比黄金贵重吧，如果用
吹牛也能忽悠经济增长，那我们还要经济学家干什么？
数据上的矛盾，不是市场反映的结果，而是掺和了一些人为因素。实
际上，央行新增贷款传导到工业生产上没有那么快，通常需要半年甚至更
长时间，所以，工业和信息化部的数据更具合理性，而国家统计局的数据
值得质疑。市场更值得关注的，可能还不是数据问题，而是资产价格上升
的问题，因为这个问题将从侧面印证，央行新增贷款并没有多少用于工业
生产，而是流向了股市和楼市。
在供求关系格局没有大的变化的时候，在购房人的可支付能力毫无增
强的情况下，房价上涨的唯一因素就是货币量突然增大。这种用货币供给
主导的市场，不能确认不动产估值走出下降通道，而只能增加未来楼市的
不确定性，增加房价大跌的风险。
一边是工业生产持续低迷，一边是资产价格开始上扬，这不是经济进
入调整的良好形态，更不是经济有望复苏的迹象，恰恰说明经济开始进一
步恶化，并且诱发人们对大规模投资效能的担忧，对所谓的经济组织能力
的质疑。尽管无法证实，但是，市场层面已经说明问题，大量资金通过非
正常渠道，进入股市、楼市，除了助长新的泡沫外，对处在衰退时期的中
国经济起不到刺激的作用。
实体经济不能有效地复苏，社会财富就不是真正增长，对资产价格来
讲，股票也好，房价也罢，其实也是空涨。股票大跌，股民已经有了足够
的心理承受能力，不会发生大的问题；而房价如果开始新一轮大跌，不只
是中国社会没有这种承受力，中国经济的10年增长也会功亏一篑。
根据趋势判断，中国利用2007年股市、楼市泡沫的破灭，成功地“剿
灭”了一批刚刚兴起的中产阶层。这一轮资产泡沫危及的可能是大量普通
民众，看上去现在资产价格在上涨，但脱离实体经济复苏的资产价格上涨，
注定是虚假的上涨，并且正在诱发越来越多的投机者，甚至没有支付能力
的人涌进楼市，其后果将比美国的次级贷款还要严重。
不仅如此，因为滥发货币，失去了对货币发行的基本规律的把握，将
导致全国区域性和结构性通货膨胀的爆发。而这一轮通胀的爆发，将会此
起彼伏，今天粮食涨价，可能明天油价上调；今天深圳涨价，明天北京可
能涨势更猛，老百姓的生活费将在这一轮的区域性和结构性通胀中被彻底
“消费”，我们应该正视这个问题。要知道，币值稳定才是最大的民生。
房子是为了住的，不是为了给钱财避险的。但奇怪的是，现在不仅仅
是贪官和奸商在避险，中小企业老板在避险，中产阶层在避险，炒楼客在
避险，连普通城市居民的一点儿钱也被忽悠出来避险了。老百姓的钱，来
得光明正大，是自己的勤劳和汗水换来的，有什么必要也去避险呢？
熟悉真相的人都知道，所谓避险，是指未来要发生严重通货膨胀，大
家的钱会缩水，只有买房子钱才可以保值，并且，严重通货膨胀马上就要
来了，要买房子赶紧去买，再不买就没有房子了。正是这种惊天谎言，促
成了市场的这种心态，引发了市场的恐慌情绪。原本我们应该告诉老百姓，
要正确应对即将来临的经济衰退，而且，只有多持有现金才能应付危机，
才能进行正常的消费，只有多消费才能挽救实体经济，只有实体经济振兴
了才有丰富的就业机会，结果，却变成了一窝蜂去买房子，而且，按揭比
例几乎100％，也就是说买房人几乎都使用按揭贷款，指望着房子的升值
好大赚一把。
这就很可怕了。一方面是老百姓本来就消费不足，可支付能力比较低
下；另一方面却把一点儿存款都变成了房子，还要承担几十年的债务。这
一轮的买房人想在较短的时间内转手出售，几乎没有赢利的可能，甚至根
本就卖不出去。中国房价的泡沫已经很大，不具备任何投资价值；有的人
打算如果不能转手出售，就用于出租，但现在租赁收益率只有房贷利率
的一半，月月亏损的局面谁能撑得住？加上中国住宅只有70年的使用权，
期末价值为零，长期投资没有价值。
2010年6月份的cPI、PPI（生产者物价指数）数据已经出台，看不
见通胀的迹象，此前，发电量的数据已经出台，降幅仍然在扩大，经济即
将转入通缩的迹象明显。有机构预测，2010年下半年，中国房价有20％
的下降空间，在很多城市应该远远不止，有的城市的下降幅度将会超过
30％，这种避险性买房不是往火坑里跳吗？
即使在2011年后会发生短期通胀，那也只会是短时期的。而且，这
种短时期的通胀相对房价泡沫来讲，是微不足道的，然而，相对城市居民
生活成本的提高来讲，却是不容忽视的，也是宏观经济经受不住的。最近，
拜读了谢国忠的一篇文章，里面谈到日本现在的房价回到了30年前，美
国的房价在本轮经济见底后也基本上回到了20年前，中国的房价回到5
年前是不奇怪的。
所以，有两套住宅的普通城市居民，现在应该当机立断卖掉一套，转
作其他投资，而不是用存款去背债的方式避险，因为这样避不了险，再说
现阶段买房避险是贪官和奸商的事，老百姓无险可避，也根本不需要。所
以，CPI告诉你的，是关于所有大宗产品的资产价格正在走低的市场现实。
尊重市场，不要被所谓的通胀预期所忽悠，是我们普通城市居民财富不被
掠夺的法宝。
避险？通胀预期，制造恐慌，诱导老百姓都去哄抬房价，最后到房价
大跌的时候，很多人会欲哭无泪。
绝大多数人不知道通货膨胀什么时候会来，究竟是什么幅度，对房价
的影响有多大。他们心里只有一个盲目的想法，那就是未来经济的主流就
是通货膨胀，把钱投放到住宅上是最稳妥的保值方式。
这个想法大体是没有错的。但是，有两个基本前提：一个前提是现
行房价泡沫的严重程度与住宅保值的水准，如果现行房价没有泡沫，那
买房子是保值的，如果现行房价泡沫过大，那就要考虑通胀的消化能力；
二是未来中期经济走向决定房价是否有保值的可能。后者是一个时间成
本的问题。
我们先来说说第一个基本前提，现行房价泡沫的严重程度。很多人都
知道中国房价泡沫严重，但不知道严重到什么程度，可以消化什么样的通
货膨胀。相对经济发展水平和城市居民购买力而言，中国房价泡沫平均有
40％以上，有的城市达到60％，后者消化5％以上的严重通货膨胀需要12
年。事实上，中国经济不可能发生连续12年以上的5％的通货膨胀，从
中国社会两极分化的现实出发，通货膨胀3个月，央行就要加息；通货膨
胀6个月，银根就要全面紧缩，没有哪个领导人敢承担长期通货膨胀的责
任，那将会导致民不聊生，社会动荡。所以，现在房价泡沫不是通货膨胀
能消化的，房价大跌的趋势没有改变。
第二个基本前提是未来10年中国经济将完成从调整到复苏的转变，
开始进入新一轮繁荣周期。从宏观经济的发展来说，我们已经没有选择，
只有设法扩大消费，才能激活实体经济。没有实体经济的振兴，没有消费
市场的扩大，中国经济无法进入繁荣周期。而拉动国内消费市场的最大动
力，是城市居民购买力的提高和社会财富的增长。要实现城市居民购买力
的提高和社会财富的增长，中国经济将在这3年开始实现痛苦的转型，出
口创汇型和投资拉动型经济已经不能成为新的增长模式，国内消费增长开
始异军突起，而要实现国内消费的增长只有让居民的被动投资改为主动消
费。因此，房地产的开发模式将在这个过程中实现根本的转型，房价上涨
的速度没有任何理由会高于GDP的增长速度，如果加上通货膨胀的因素，
住宅不仅不能保值，还有一个很长时间的贬值过程。
很多人不了解中国的国情，一看见加印了钞票，马上联想到通货膨胀，
中国的国情是这些钞票要填补地方政府债务和进行无效能的投资，这是一
个天大的窟窿，也是我们目前所看见的，贷款新增了5万多亿，而实体经
济依然奄奄一息的主要原因，全社会用电量依然在减少，工业生产仍然处
在低谷，PPI继续按照6％的幅度负增长。从市场层面来讲，该涨价的已
经涨了，比如说汽油，但是，通货膨胀的影子都没有。为什么？因为政府
投资效能的低下，新增贷款传导到物价上需要很长时间，等传导到物价上
时，可能整个涨价的环境因素都变了。
那么，现在新增贷款传导到房价上需要多少时间呢？我认为，最少
需要3年。现在局部城市房价的上涨，基本是靠忽悠出来的。如果客观
理性一点，即使央行超常规发行货币，今明两年一点儿通胀的可能性都
没有。现在市场上制造的通胀预期，是借央行大规模发行货币之际的一
种炒作，是对市场的严重误导。我们不能以20年前的通胀来思考今天的
通胀，那时主要是市场层面发生结构性矛盾导致供不应求，主要生活用
品发生恐慌性涨价。而现在的情况完全相反，是内需不足而导致的产能
过剩，通常情况下，这是经济通缩的信号，现在的市场表现也是通缩。
不考虑这个现实矛盾，一味地以M2的增长来引发对未来通胀的预期，
是犯了教条主义的错误。
实际上未来3年，加印货币不可能解决宏观经济结构性矛盾，不可能
解决产能过剩的问题，更不可能解决投资效能低下的问题，也不可能产生
中长期严重通货膨胀，如果真的产生了中长期严重通货膨胀，那就表示整
个经济崩溃了。现在以通胀预期诱导买家入市，是对老百姓财富的搜刮，
是对市场的严重误导，也是中国楼市的又一个惊天骗局。
旧的泡沫还没有破，新的泡沫又开始大面积衍生，可是，新泡沫真的
能掩盖旧泡沫吗？从经济规律出发，应该是不行的，如果新旧泡沫一起破，
那就要考验中国城市居民的承受力。
在撰写这一部分时，北京、上海、深圳、广州已经传来成交量巨幅下
滑的数据，如果再用拐点来形容，已经没什么新意了。客观地来看，资产
价格的走强一定与宏观经济的发展有关，我们不怀疑货币政策对房价的影
响，但房价最终是城市居民来承接的，没有真正需要住房的人来承接，房
价就是空涨，也就是说只有挂牌价，没有成交价，这种价格不能作为市场
的参考价格。
2010年下半年，中国楼市基本没什么悬念。从目前情况来看，土地
市场会很快热起来，但普通商品房用地价格不会大涨，这是有许多因素促
成的，其中包括保障住宅供应量的增大。土地市场的价格主要反映对未来
