物业管理实务及范例精解-第16部分
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会是代表产权人行使权利的机构，物业管理公司则受业主委员会的聘用，行使管理权，而不
是受其中一方业主的聘用来管理大厦，因此是初步实现了所有权与管理权的分离，但还不是
完全意义上的分离，因为物业管理公司毕竟还是其中一个业主的全资分公司。
我们认为目前在国内还未完全形成物业管理市场竞争的机制，因此物业管理市场还处于培育
、发展阶段。多年来，由于人们习惯势力的影响，人们还是很难跳出“谁开发，谁管理”，
“谁家的儿子谁家抢”的旧框框。但是事物总是作为过程而发展的，建立真正意义上的物业
管理市场、竞争体系是需要一段时间的，这种过渡形式可能会存在相当长一个时间，人们不
能期望它能够一蹴而就。这也许是我们目前处于的社会主义初级阶段的特征所决定的。但是
可以预言，物业管理市场竞争越来越会被人们所理解，一定会被越来越多的发展商、业主所
认可、接受。
东方国际大厦是一座现代化办公楼，为了使此物业充分发挥其功能，实现其应有价值和使用
价值，我们将精心组织、认真实施多功能、全方位、高水准的管理和服务，提高大厦的知名
度，创造更高的社会效益、经济效益和环境效益。受业主的委托，下面我们阐述一下对东方
国际大厦进行物业管理的方案和设想。
（一）指导思想
东方国际大厦是一座多业主的大厦，现在我们受业主的委托通过签订契约来管理这座大厦，
我们感到自己的角色在转换：我们原来管理×××大厦从一定意义上来说是管理单位终身制
，现在改变为由业主选择并通过合同方式，在合同规定期限内的聘用制；过去捧的是铁饭碗
，现在拿的是泥饭碗，我们没有退路和捷径，只有以我们脚踏实地的工作来赢得业主的信任
，才能在激烈的市场竞争中站稳我们的脚跟。
“业主至上，服务第一”这是我们的宗旨。我们要切实维护业主和租户（非业主使用人）的利
益，通过我们的管理和服务，不断提高东方国际大厦的声誉，满足业主自用办公的需要，并
使大厦逐步提高出租率，降低空置率，保持相对稳定的客源市场，给业主带来丰厚的投资回
报。我们要狠抓大厦的硬件建设和软件建设，树立大厦在虹桥开发区内甲级办公楼的形象，
使大楼不断保值、升值。我们的物业管理要走专业化、社会化、企业化、经营型的道路，在
管理模式上要施行酒店、宾馆式的管理，结合东方国际大厦的实际，摸索出一套具有虹桥特
色的、与国际接轨的物业管理新路子。
（二）管理标准
根据大厦的实际情况，我们制定了总体的管理标准：
（1）房屋完好率95％以上；
（2）道路完好率98％以上；
（3）路灯完好率98％以上；
（4）管道完好率98％以上；
（5）消防装置安全使用率100％；
（6）避雷装置安全使用率100％；
（7）绿化覆盖率95％；
（8）大、中、小修工程合格率100％，小修、零修及时率99％以上；
（9）业主或租户有效投诉率2％以下；
（10）各种费用收缴率98％以上；
（11）不发生火灾事故；
（12）不发生重大刑事案件；
（13）杜绝重大工伤事故；
（14）各类机械设备完好率95％。
（三）管理费开支预算
按“以收抵支”的原则预算，精打细算，节约各方面成本开支，以我们的优质服务和管理回
报于业主，具体预算如下：
（1）员工工资奖金（养老、医疗、待业保险、制服、工作餐）30万/月
（2）公共部位清洁费（外墙清洗、日常清洁用品消耗、垃圾清运、除害灭虫、绿化养护）
44万/月
（3）办公费、员工培训、差旅费、运输费等。18万/月
（4）不可预见费2万/月
（5）设备日常维护运行、小修费用4万/月
（6）管理者酬金（10％）47万/月
（7）营业税（5％） 24/月
493万
按每月管理费收入47万计算，每月亏23万。
（四）开业前的前期准备工作
根据业主管委会要求，争取在1996年6月底前完成交接工作，使大厦如期开业，在这一、二
个月内我们准备完成如下前期工作：
（1）早期介入，熟悉了解物业情况
物业管理要追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的建设阶段就要充分考虑建成后
的使用和管理的需要，针对筹建处在开发阶段往往容易忽视建成后的管理问题，有针对性地
提出建议和整改方案。我们在去年10月已派了工程部四位员工进入工地，熟练了解大厦供电
、锅炉、冷冻、管理的系统和管路，从即日起我们将派遣更多的人员深入现场，了解弱电系
统、安保监视系统、会议音响系统、火灾报警系统的状况，并从保安服务，清洗服务系统着
手了解，是否符合日后管理的需求。
（2）做好物业的验收和接管工作
物业验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。我们要根据原设计
要求和标书会同业主方对大厦在土建、安装、消防、环保、交通等方面进行验收，验收中发
现问题后应明确记录在案，督促筹建处和施工单位及时进行整改，在移交物业时向筹建处索
取大厦所有竣工图纸、资料、包括各种设备的说明书，保修合同，为大厦设备的档案管理打
下基础。
（3）公开招聘和推荐相结合，完成组织机构的设置
从我公司选调从事物业管理工作数年、富有实践经验的人员作为业务骨干，然后登报公开招
聘员工，本着“量才录用”的原则，公开、公正、公平地聘用员工并立即着手各种工种、各
岗位的培训，初步设想员工总编制在130人左右，具体机构设置如下：
经理室：1人
综合部：10人 经理1人 采购1人 秘书1人 总务后勤1人 档案资料1人 仓库1
人 人事调配1人 劳动工资1人 会计1人 出纳1人
保安部：40人 经理1人 主管1人 保安人员30人 自行车棚管理员2人 地下车库
3人 服务梯管理3人
工程部：40人 经理1人 主管2人 电工11人 空调工8人 管道工8人 锅炉工8人
泥工1人 木工1人
服务部：39人 经理1人 主管1人 清洁工31人 电梯应接员2人 总台2人 商务
中心2人
（4）建立健全各项规章
首先制订员工内部自身动作的各种规范，包括各部门、各岗位、各工种的岗位责任制，全体
员工都应共同遵守执行的员工守则、外事纪律、礼貌礼仪规定、奖惩制度、考勤制度。第二
，着手制订“租户手册”，使业主和租户对大厦的先进设施、服务项目，有所了解，对大厦
在治安、消防、安全用电、装修等方面的规定有所熟悉，起到规范租户行为的作用。
（五）日常管理和服务
大厦的日常物业管理主要分为三大部分：设备的维修和保养，保安服务和清洁服务。下面具
体阐述如下：
（1）设备管理是现代化物业管理的关键
我们要以熟练的设备管理技术保证所有设备正常运
行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年数，加强对机器设备的保养，防止故障
、事故的发生，并努力节省能源，减低运行成本。我们要执行计划检修与日常保养相结合，
对各种设备制订出重点保养计划，并要切实按计划实施。保证各种设备处于良好工作状态
。在此基础上，我们要认真受理客户的报修，做到随叫随到，小修不过夜，使客户满意。并
要加强对装修的管理，特别要配合客户做好二次装修及其相应系统的调试工作，使各种设备
充分发挥其功能，为业主和租户服务。
（2）保安服务
保安服务的宗旨是为业主和租户创造安全、有序的工作、办公环境，切实保证租户生命财产
安全，确保一方平安。保安服务执行24小时值勤制，在大厦各进入口处日夜有保安人员执勤
。保安人员负有指挥车辆进出、停靠、验查出门单、拉车门应接、帮助客人搬运行李等责任
，并负责大楼的消防工作，保证各种消防设施处于良好工作状态，负责装修施工现场的防火
管理，督促租户遵守大厦有关消防规定和地下停车场、地面停车场、自行车棚的车辆安全。
保安人员要运用现代化的硬件设施，如安保监视系统、对讲通讯机、巡逻到位器加强防范工
作，实行技防和人防相结合，确安大楼万无一失。
（3）清洗服务
清洗服务的宗旨是为业主和租户创造一种舒适、整洁的环境。清洁工人运用各种现代化清洁
机
械和清洁剂，保持内外环境的整洁，重点是大楼大堂、电梯厅、电梯轿厢、走廊、楼梯、卫
生间、茶水间等公共部位的保洁工作，努力做到：
地面清——无烟蒂、纸屑、无污垢水迹、无乱堆杂物
门窗清——无灰尘、无水迹
墙面清——无乱面、无积灰、无蜘蛛网
垃圾处理——日积日清、及时倾倒、不隔夜、并施行袋装化管理
每逢雨天、免费为客人发放塑料袋，以便盛装雨伞和自行车雨披，保持大堂和电梯轿厢的整
洁。
（六）管理运作流程图
以上，就是我们对东方国际大厦物业管理提出的初步设想和方案。总之，我们物业管理是微
利保本的行为，我们遵循“取之于民，用之于民”、“谁投资，谁享用”的原则，为了保持
大厦的清洁和正常运作，我们希望与业主保持良好的互动关系。
最后，我们有决心和信心把业主交给我们的大厦管理好。以我们六七年管理新虹桥大厦的经
验，有把握对大厦管理中出现的任何问题、要求都能应对自如，以我们丰富的经验、先进的
技术以及员工的敬业爱业精神，一定能管好这幢大楼。我们确信：决不会辜负业主的希望。
范例五 某综合写字楼招投标范例
（一）投标报价示例
假如某写字楼工程招标文件发出后，有多家企业申请投标，经资格审查后，确定甲、乙、丙
、丁四家公司参加投标，现将丁公司部分报价文件摘要如下：
1投标综合说明
某综合写字楼投标综合说明
企业名称：××市建筑工程公司
法定代表人：×××
某综合写字楼由××市建筑设计研究院设计。工程位于开发区新城北路西侧、××商城北侧
。工程总建筑面积为20820m2，其中地下室8968m2，地上199232m2，主体建筑物
高
度753m（室外地面以上）。该工程地下室层高为435m，一、二层层高为510m，第二十层
层
高450m，其余各层层高均为330m。本工程结构：主体为框架…剪力墙结构，裙楼为框架
结
构，抗震等级为二级，七度抗震设防，该工程基础：主楼C30钢筋砼钻孔灌注桩，桩承台砼C
35；地下室：底板C35、S8，墙板C40、S8，顶板C30；上部框架砼强度等级：梁板C30、C2
5，墙柱C40、C35、C30；屋顶水箱：C25、S8。该工程楼地面：地下室，二十层为水泥砂浆
楼地面，一、二层为磨光花岗岩楼地面，其它各层是地砖楼地面；内墙主要为烟灰色水泥漆
墙面；外墙主要为外墙面砖和花岗岩饰面，以及部分玻璃幕墙，铝合金窗等；屋面：保温层
为树脂防水珍珠岩找坡，防水层为聚氨酯涂料和氯化聚乙烯…橡胶共混卷材防水，以及细石
砼刚性防水层。
我公司为国家建设部首批核定的壹级施工资质企业，公司下属七个分公司，四个直属工程处
，三个综合加工厂，一个预应力应用推广中心，公司现有职工6000多人，各类专业技术人员
858人，其中高级工程师25人，工程师121人。企业总资产为46亿元，拥有各类施工设备、
机械1300多台套，总功率达13888千瓦。我公司获省建行资信等级AAA证书，是具有雄厚资金
和技术力量的大型建筑施工企业。
我公司按照招标文件的要求，对承建该工程施工承诺如下：
（1）工期。总工期430天，其中地下室36天，主体196天，装饰装修及扫尾198天。
（2）质量。确保省优，达不到优良罚款80万元，达不到省优罚款50万元。
（3）报价。工程预算总价195534万元，一次性让利130万元，其中计划利润让利3156元，
包干费让利2273万元，综合间接费让利7571万元。最终报价182534万元。
（4）三材数量。钢材194990t，木材28380m3，425#水泥343903t，525#水泥1585
22t。
2投标标书情况汇总表
投标标书情况汇总。
第四章 物业管理与房产交易及其范例精解
第一节 房产交易制度
一、房地产交易概论
（一）房地产交易的概念
房地产交易，是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等以房地产作为交易
对象的一切经营活动的总称。它与一般的商品交易不同，具有以下特征：
1房地产交易的对象为房地产
房地产在我国民法中称为不动产，它是一种特殊的商品，虽然房地产也有商品的一般属性，
即具有价值和使用价格，但因其不能移动，在进行房地产交易时，不是以商品的交付作为所
有权转移的标志，而是以房地产产权证的交付，作为所有权转移的标志。所以说，房地产交
易不是一般的民事法律行为，而是一项特殊的民事法律行为。
2房地产交易的内容复杂
房地产交易内容的复杂性主要表现在，它不是一般的商品交易买卖。它包括房地产转让、房
地产抵押、房屋租赁等多项内容。房地产转让，是指房地产权人通过买卖、赠与或者其他合
法方式将其房地产转移给他人的行为，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移
占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以
抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出
租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。对于上述三种交易方式，我国《城市
房地产管理法》都有明确的规定。
