物业管理实务及范例精解-第18部分
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所谓收益还原法，是指运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。其具
体操作步骤为：先求出房地产的总收益和总费用，由房地产的总收益减去总费用而算出房地
产的纯收益，运用适当的还原利率，选用具体的收益还原法的计算公式进行计算。
所谓成本估价法，是指以建造房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和
应纳税金来确定房地产价格的估价方法。其计算公式为：①新建房地产价格为购置土地费用
、建造建筑物费用和正常利税之和；②新开发土地价格为购置待开发土地费用、开发土地所
需的投资和正常利税之和；③旧有房地产价格为旧有房地产重置价格与折旧之差。
我国在进行房地产价格评估时，采用的评估方法主要是以基准地价、标定地价和各类房屋的
重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。至于基准地价、标定地价和各类房屋的重置
价格由城市人民政府或其授权的部门根据国务院规定的具体办法定期确定并公布。
3房地产成交价格申报制度
对市场的调节主要是通过一些经济杠杆，如价格、税收等来起作用。房地产交易市场也是如
此。对房地产交易价格有所了解，政府才能通过价格、税收的调整来鼓励或者限制全国或者
某一地区的房地产交易，维护房地产市场秩序。为此，我国采取了房地产成交价格申报制度
，并在《城市房地产管理法》中作出明确规定：“国家实行房地产成交价格申报制度”。“
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得
瞒报或者作不实的申报。”
房地产权利人在转让房地产后，必须及时申报成交价格。在申报时不得弄虚作假，更不能瞒
报或不报，否则即构成违法，由有关部门依法处理。房地产成交价格的申报机关为县级以上
地方人民政府规定的部门，至于哪一级、哪一个政府部门接受申报，由县级以上地方人民政
府规定。
（四）房地产交易的特性及原则
就其行为性质而言，房地产交易与普通商品交易均为平等主体之间的民事法律行为，交易双
方之间的关系是民事法律关系，在交易之中须遵守平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用
等民法一般原则，但是，与普通商品交易相比，房地产交易更有下列鲜明特性：
1标的物位置固定性
一般的商品交换，其标的物通常要发生空间的移动，即商品要从出让
者手中转移到受让者手中，所有权等权利的转移与商品自身的转移结合紧密。房地产交易则
不同，它的标的物房产与地产是不动产，不能移动或者一旦移动将导致物的性质与用途的改
变，乃至经济价值的减少或丧失，因此，无论是交易中或交易后，房地产均不发生空间移动
，交易双方运用所有权和使用权证书及合同进行交易。这种特性可能影响第三者对房地产权
益人身份的判断：证书作为一纸文凭是否合法有效不易辨别。因此，各国房地产法多采用公
示登记制度管理房地产权利的变动。
2标的物自身具有无法改变的天然矛盾性
房地产交易的对象为房产与地产，通常情况下房
产与地产是紧密结合的，单独交易地产的情况较少。这里存在着房与地之间的关系的定性问
题。根据我国现行土地房屋权利体系，法律同时承认土地所有权、土地使用权、地上建筑物
及附着物的所有权三种物权。而房与地在自然属性上结合却是非常紧密的，房必须建筑于地
上，而地的使用多数情况下体现为建房。这就产生了房产所有权与土地使用权之间的矛盾。
如果上述二权利分属不同权利主体，则建筑物就丧失了地基的合法使用权，土地使用权人就
可以要求地上建筑物所有者拆除其房产以保证自身的权利。有鉴于此，大陆法系创设地上权
制度保护房产所有人的权益。而我国采用了土地使用权与房产所有权“连动措施”，即二者
须一起转让与抵押。但是，国内大部分地区仍实行房产地产交易分别登记制度，手续繁杂，
且多重复，浪费了社会资源，因此立法上宜彻底承认房产所有权与土地使用权具有一体性。
3房地产交易标的额大、专业性强
房地产价格昂贵、持久耐用，消费者在交易时
往往持谨慎态度，而房地产价格却不仅取决于取得土地使用权和建造房屋的成本，还受区位
因素、供求状况、支付能力、社会因素等诸多因素影响，使房地产估价既极具重要性又具有
很强的专
业性。同时，房地产的交易还需要准确及时的市场行情信息以避免私下盲目成交造成的交易
困难、价格失控、利益损失；需要精通相关法律，以求省时、省力、省事地办理各种繁杂的
手续。针对以上特性，我国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中介服务。《城市房地产
管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；“房地产价格评估，应当遵循公
正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各
类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”第58、59条对房地产中介服务
机构做了规定。
4房地产市场在整体上是供给稀缺的市场
房地产市场在广义上讲是房地产商品流通全过程
各种交换关系的总和。土地是不可再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。
但是，随着经济的发展，房地产的需求弹性却比较大。一方面城市经济的发展带来建筑地段
地租地价的增长，致使土地使用权的价格上扬带动房地产价格呈向上波动趋势，在通货膨胀
条件下，房地产具有保值功能，刺激了房地产需求；另一方面，房地产是人们生产、生活、
工作的基本物质条件，人们对房地产的需求会随着经济发展呈现选择性，也决定了房地产需
求具有较大的弹性。上述供需矛盾随着开发建设资金相对不足而更加突出，供给稀缺是房地
产市场的重要特征。房地产市场的这一特征决定了房地产交易前景广阔，为保障房地产交易
健康发展，在宏观上要运用法律加强调控，使房地产市场规范化、有序运行，防止国家收益
的流失；在微观上要适当放开。
5房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性
《城市房地产管理法》
第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为
原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限”，
“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的
土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。”上述规
定说明在房地产交易中，出让方式取得的使用权无论采取怎样的方式交易均必须继承原出让
合同确定的权利义务关系，原则上出让合同对每一次房地产交易均具有约束作用，若做重大
变更，必须取得原出让方及土地管理机关的同意。这一特性，使政府可以通过对出让合同权
利义务的设定达到控制房地产用途等宏观调控目的。
房地产交易的这些特性决定了房地产交易中必须遵守下列特定原则：
1房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续，房屋的租赁必须向房产管理部门登记备
案。这条原则又称为“及时登记原则”。
2房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押，谓之为“房地一
体原则”。
3房地产交易价格由国家实施管理，具体内容包括：国家定期公布基准地价、标定地价和
房屋
重置价格作为房地产基础价格；国家实行房地产价格评估制度，实行房地产成交价格申报制
度。
4土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则。唯此，才能使国家和土地
使
用者的关系不会因房地产权利的多次转移而受影响，无论土地使用权转移到谁的手中，国家
作为土地所有者均可直接与其发生关系，从而保证土地使用权在多次转移之后仍能按合同规
定即城市规划的要求开发利用与经营，从而保障并加速土地合理开发利用。
5不得损害土地及房产经济效益原则即效益不可损原则。房地产的分割转让必须经人民政
府房地产管理部门批准。
（五）房地产交易所及房地产交易管理机构
房地产交易所是狭义上的房地产交易市场，是进行房地产交易的固定场所。随着我国房地产
交
易的蓬勃发展，全国各大中城市纷纷设立房地产交易所，使得房地产交易场所固定化，从而
使房地产交易活动改变了过去私下成交的流动状态，将房地产交易活动吸引到长年固定的场
所，给予买卖双方信任感和可靠感，强化了房地产交易的管理，提高了房地产交易的质量。
房地产交易所的活动有如下特点：
1交易场所固定化
固定化的交易所须配备必要的专业人员，稳定地提供信息资料，组织房
源，提供各种服务，结束了过去的有“市”无“场”状态，降低了隐形变易的数量，保障了
国家税收，减少因盲目私下成交而导致的纠纷。
2交易活动公开化
以往的房地产交易活动中，流动交易致使房地产交易管理很难进行，一
些不法中间人居间牟利，不法业主抬高房价，交易活动带有很大投机性，房地产交易流转程
序难以做到公平合理。房地产交易所应运而生，实行价格公开，对其组织的房源标价出售，
代售房屋公开估价，并不定期公布最高限价。上述措施有效地制约了不法中间人与业主的活
动。
3服务内容力求全面化
房地产交易所围绕房地产交易的三个阶段，尽可能在各个环节上为
交易者提供多样化服务。如在一级市场领域，可以提供法律政策咨询；在二级市场，可以为
房屋开发公司提供销售窗口，为买卖双方办理立契签订手续；在三级市场，报告市场动态，
发布交易价格，开办房地产抵押、购房贷款等业务。
4经营与管理兼顾化
房地产交易所不但要为房地产交易提供服务，还要对其进
行指导与监督，调控市场价格，查处违纪行为，为房地产交易规范化服务。
根据建设部、国家物价局、国家工商局《关于加强房地产交易市场管理的通知》，房地产交
易所要配备必要的管理人员与专业人员，开展下列工作：
1为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；
2开展房地产价值、价格评估；
3提供有关房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务；
4对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为；
5办理房地产交易登记、鉴证及权属转移手续。
房地产交易所要遵循政企分开原则，逐步实行企业化管理。
房地产交易管理是房地产行政主管部门代表国家及地方政府，在有关部门的配合下，基于房
地产业务的发展规律与社会需要，按照法律与政策，综合运用行政、经济、法律等各种手段
，对房地产市场进行组织、协调、控制、监督等活动，房地产交易管理是纵向行政行为，是
对房地产市场各种要素或整个过程的全面管理。管理主体是建设行政主管部门和土地管理部
门以及各级政府价格主管部门，具体而言是：①国家建设部、国家土地管理局、国务院价格
主管部门主管全国范围的房地产交易；②县级以上地方人民政府的房管部门、土地管理部门
以及价格主管部门管理本行政区域内的房地产交易。房地产交易管理的对象是房地产交易中
涉
及的各种要素。就主体而言，包括土地使用权受让人、房地产开发企业、房地产三级市场双
方当事人、房地产咨询机构、房
地产价格评估机构、房地产经纪机构等；上述各主体的交易活动及相关客体也是管理对象。
房地产交易管理的依据是法律及政策，以及房地产业发展的客观规律；要达到的目的是使房
地产交易良性运行与发展，保护房地产权利人的合法权益，防止国家收益流失。
房地产交易管理机构的具体职责作如下区分：
1建设部与国家土地管理局的职责
（1）贯彻执行国家有关房地产管理的政策与法律，拟定全国性房地产交易管理的条例及各项
管理制度并组织实施。
（2）综合运用法律、经济、行政等手段宏观调控和指导房地产的发展。
（3）负责全国性房地产开发专营企业及一级房地产企业的资质审查，并会同有关部门对其进
行监督管理。
（4）组织对全国和地方房地产市场情况的调查研究及市场信息的收集、统计和发布工作。
（5）指导和协调地方各级房地产管理机构的工作，会同有关部门研究推动房地产流通体制的
改革，促进土地有偿使用制度的改革、住房制度改革和房屋商品化工作，并组织有关房地产
市场的理论研究和宣传工作。
2地方各级房地产管理机构的职责
（1）贯彻和执行国家有关房地产管理的法律、法规和政策，拟定本地区房地产管理条例和各
项规章制度，并组织监督实施。
（2）负责房地产开发经营企业、中介服务企业和个人的资质审查，并会同有关部门对其进行
监督管理。
（3）负责房地产权属的审核与登记发证工作；同时，可以在房地产交易所内设立集中的办事
机构，以方便交易，加强监督管理。
（4）负责房地产市场专业人员、管理人员的培训与考核工作。
（5）负责对非法房地产交易活动进行行政查处工作，并对房地产交易纠纷进行调解。
3各级政府价格主管部门的�
