物业管理实务及范例精解-第2部分
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有些物业管理公司还准备了验楼情况一览表、楼宇交接书等，供业主在验楼时使用。
1入伙通知书
入伙通知书是物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。
在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：
（1）一般来说，楼宇的入伙不是一家或几家业主，而是几百家甚至几千家。如果集中在同一
时间办理，必然要给入伙手续办理带来许多困难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办
理的时间，分期分批办理。
（2）如业主因故不能按期前来办理，可在规定办理时间以后，留有机动时间予以补办。
（3）考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间内前来办理，则应在通知书上注明处理的办
法。
2入伙手续书
入伙手续书是物业管理公司为方便业主，让其知晓办理入伙手续的具体程序而制定的文件。
一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面
盖章证明。
3收楼须知
收楼须知是物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入伙手续时应该携带
的各种证件、合同和费用的文件。
4缴款通知书
缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应该缴纳的款项及具体金额的文件。
5验楼情况一览表
验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收，监促开发商及时整改问题，以
避免相互扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。
6楼宇交接书
楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后，与开发商签订的一份协议。
二、入伙通知书
×公司/女士/先生：
您好！您所认购的××大厦×层×室已于×年×月经×省/市××验收部门和××房地产公司
、××建筑工程公司、××物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。
（1）请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在……，在此期间内，房
产
公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场集中办公，一次办完手续，为您提
供快捷方便的服务。
（2）如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外
，还应带上您的委托书、公（私）章和本人的身份证件。
（3）如果您不能在附件中规定的时间前来办理手续，可以在×月×日后到××房地产公司（地
点……）先办理财务及收楼手续，再到××物业管理公司（地点……）办理入伙手续。
在您来办理各项手续前，请仔细阅读《入伙手续书》、《收楼须知》、《缴款通知书》。
特此通知！
××房地产开发公司
××物业管理公司 年 月 日
三、入伙手续书
×公司/女士/先生：
您好！您所认购的××大厦×层×室现已具备入伙条件，请阅读《收楼须知》、《缴款通知
书》，按如下顺序办理入伙手续。
（1）至房地产开发公司 （2）至房地产开发公司
财务部缴付购房余款。 地产部审核入伙资格。
四、收楼须知
×公司/女士/先生：
欢迎您成为××大厦的新业主！
我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼
时，产生遗漏而引致不便。望您能认真阅读，务勿遗忘。
1您应在接到《入伙通知书》之日（以邮戳为准）起三个月内前来办理产权登记和
入伙手续。
逾期办理者，每逾期一天应缴纳人民币×元的逾期金。超过半年不来办理的房产。将由本大
楼物业管理公司代管。代管期间的管理费用仍由购楼业主承担。超过三年不来办理手续，视
为无主房产，交由有关部门依法处理。
2您来办理入伙手续时请带齐以下物件：
（1）购房合同（协议）；
（2）业主身份证或护照及图章；
（3）公司购买的还应带公司法人证件和公章；
（4）《入伙通知书》；
（5）《入伙手续书》；
（6）已缴款项的收据（调换正式发票）；
（7）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。
如您委托他人来办理，还应带上：
（1）您（业主）的委托书，应由律师签证；
（2）您（业主）的身份证或护照的影印件；
（3）代理人的身份证或护照。
3您办理手续时请按以下程序进行：
（1）至房地产开发公司财务部缴付购房余款，并缴上原预缴款收据以换取正式发票。购楼余
款缴清后，财务部将在您的《入伙手续书》上盖章。
（2）至房地产开发公司地产部审核入伙资格，当您缴验各种证件通过后，地产部将在您的《
入伙手续书》上盖章。
（3）至物业管理公司财务部缴付物业管理各项费用，费用缴清后物业管理公司财务部将在《
入伙手续书》上盖章。
（4）至物业管理公司办公室办理其它手续，主要有验收房屋、签订《管理公约》、领取《住
户手册》、领取钥匙等。当以上事项办好后，您（业主）在《入伙手续书》上签章，并交由物
业管理公司保存。
4您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。
如有投诉，请在收楼时书面告知，物业管理公司将代表业主利益向承建商协商解决。
5根据大厦承建合同，大厦维修保养期为一年。
一年内如有工程质量所导致的问题，承建单
位将为业主免费修理。但是，如果使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理费用。
6您（业主）可以对所购的房间进行室内装修，但应保证绝对不影响大厦结构和公共
设施。装
修前，需向物业管理公司提出书面申请，获准后方可进行，并按规定缴纳一定的装修管理费
。
祝您顺利入伙！
××房地产开发公司××物业管理公司年 月 日
五、缴款通知书
×公司/女士/先生：
您好！您所购买的××大厦×层×室房屋已经竣工。按购房合同规定，您来办理入伙手续时
，请同时缴清以下款项：
1购房余款，计人民币 元。
2预收×个月管理费，计人民币 元。
3水电管理备用金，用于供水、供电、机电、电梯、消防等重要设备的更新及突发事故抢
修时的储备资金，计人民币 元。
4装修管理费，装修完毕按规定退还，计人民币 元。
5建筑垃圾清运费，用于清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所预收的管理费，装修完毕
后，按规定清退，计人民币 元。
6其它费用（具体列出项目及金额供业主选择）。
××房地产开发公司××物业管理公司年 月 日
六、验楼情况一览表
××大厦×层×室业主×××于×年×月在物业管理公司××部×××的陪同下入楼验收
，检查了所购房屋的建筑质量和初装修情况，认为：
1无任何异议；
2发现有以下质量问题：
（1）
（2）
（3）
请开发商予以解决！
业主签字物业管理公司（代表）签字
年 月 日
七、楼宇交接书
甲方：××开发商
乙方：××业主
鉴于甲方所开发的物业“××大厦”已竣工，并且经××市有关部门鉴定合格。业主购买的
×
楼×层×室已经具备入伙条件，可以入住。开发商和业主双方均同意签署本楼宇交接书，以
便开发商将业主所购买的该单元房屋通过本楼宇交接书正式移交给业主。现业主已检查了该
单元的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元可以交付给业主，业主可以接受该单
元。因此，双方签订本交接书、并确认下列条款：
1双方确认，自×年×月×日起，该单元由开发商交付给业主；
2业主在此确认，确已收到该单元钥匙；
3开发商确认，尽管该单元已交付给业主，但其仍负有“楼宇销售（预售）合同”中规定的
保修义务；
4业主同时确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签的“楼宇销售（预售）合同
”的规定，业主并无异议；
5双方一致同意，有关业主购买的该单元产权登记事宜，均委托××律师事务所办理，开
发商予以协助。有关税费按国家规定分别由双方各自承担。
6本交接书自双方签字之日起生效。
7本交接书一式两份，双方各持一份。
开发商（代表）签字： 业主签字：
年 月 日
第二章 物业管理的接管验收 与合同的订立
第一节 验收原则及分类
一、物业接管验收的原则
物业的接管验收是一个复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且还涉及到许多法规，常
常出现一些实际结果与理论要求不一致的地方。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸
，需掌握以下基本原则：
1原则性与灵活性相结合的原则。所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持实事求是
，
做到铁面无私，特别要防止为个人利益而放弃原则的情况发生。物业管理公司应把在验收中
查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应
索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性就是在不违背原则的前提
条件下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出现一些不尽人意之处，接管验收
人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，
而应共同协商，力争合理圆满地解决接管验收中存在的问题。
2细致入微与整体把握相结合的原则。工程质量问题对物业产生不良影响的时间是相当
久
远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，
任何一点忽视都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。大的方面如给排水
管是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常；细微之处如所用材料的
性能，供电线容的大小是否恰当；电梯、空间、发电机等大型设备的检测和验收必须是在其
负载运行一段时间以后进行。整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业
，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示该物业的档次和发展
潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的
环境是小区建设和管理的重要目标，写字楼则重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、
地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。
二、物业接管验收的分类
建筑工程项目的竣工验收可以分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收、全部工程验收
。
1隐蔽工程验收
各项隐蔽工程完成后，要隐蔽前，开发单位与承建单位应按技术规范要求及时进行验收。验
收以施工图的设计要求和现行技术规范为准。经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签
字，作为工程竣工验收资料。
2分期验收
分期验收，是指分期进行的工程项目，或单元工程在达到使用条件、需要提前使用时所进行
的验收。例如住宅区，当第一批房屋建成后，即可进行验收，以使完成的建筑产品及时投入
使用，发挥其投资效益。
3单项工程验收
工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时。承建
单位可向开发单位发出交工通知。开发单位应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工
程关键部位施工记录以及有否遗漏情况等，然后由设计、承建等单位组织验收小组，共同进
行交工验收。
4全部工程验收
整个建设项目按设计要求全部建成，并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。大型
建设项目的全部工程验收工作，应在做好验收准备的基础上，按预验收、正式验收的顺序进
行。预验收必须由开发单位、设计单位、承建单位及有关部门组成预验收工作组。
经正式验收合格后的物业，应迅速办理固定资产交付使用手续，并移交与建设项目有关的所
有技术资料。
第二节 验收标准及程序
一、验收标准
工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、
现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备
的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。
由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般
标准如下：
（1）工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。
（2）所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使
用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。
（3）上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。
照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安
装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。
（4）建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。
（5）整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。
经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关
的所有技术资料。
二、验收程序
1原有房屋接管验收程序
（1）移交人书面提请接管单位接管验收；
（2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签
发验收通知并约定验收时间；
（3）接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；
（4）对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理�
