物业管理实务及范例精解-第21部分
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证明证件等亲自到交易所办理房契过户手续，经查验无误后，即予以订立房产卖出合同。
订立合同前经办人员必须认真审验以下事项：
1产权证、户口簿、身份证、图章姓名必须相符；交易对方所立合同（草契、协议）必须真
实、合法、完备；
2出卖共有房屋必须提供共有人亲自出示的同意证明书；
3出卖出租的房屋，出卖人必须提供、承租人亲自出示的放弃购买权证明书；
4出卖继承的房屋，必须提供继承权公证书；
5出卖人不能亲自到场的，必须提供出卖人亲自出示的委托书；
6单位买卖房屋，必须提供《法定代表人身份证明书》或《授权委托书》；
7委托书证明有转委托时，对转委托人有无转委托权应进行认真核对；
8交易双方或一方在签订合同后悔，撤销房屋买卖登记时，交易双方必须提供书面申请；
9无民事行为能力人或限制民事行为能力的人，买卖房屋得由监护人代为办理；
10旅居国外的华侨出卖房屋，如委托国内亲友代为办理，必须提供居住国公证机关的公证
和中国驻外使领馆认证书；
11法院判决或裁定出卖的房屋，必须提供法院的判决书或裁定书。
（九）收费
契税，按成交价6％征收，由买方缴纳。手续费，按成交价2％收取，由交易双方各负担一半。
罚款按有关规定征收。
（十）统计
立契手续办完后，经办人员应即时登记《房屋买卖立契房册》，同时填写《房产买卖登记立
契卡片》。
（十一）发证
交易所将所有证明证件装订成册，按页编号；移交房管部门，依有关规定转测绘所查后，绘
制平面图，然后制证，通知新业主登记，交费、颁发新证。
第二节 房地产交易合同
一、房地产交易合同的形式
（一）口头形式的房地产合同
口头形式的房地产合同（口头房地产合同）是指当事人双方通过对话方式进行意思表示而订立
的房地产合同。这里的对话方式包括面对面交谈或通过电话及其他口头交谈方式。
一般而言，口头形式的合同具有简便、迅速的优点，对于发展市场经济、促进商品流转起着
重要作用。但其缺点亦很明显：无据可查，不易查证，一旦发生纠纷则难以证明合同的存在
及其确切内容。由于房地产的重要性，我国法律通常不允许订立口头形式的房地产合同。但
是，具体到城市和乡村，情况则有所差别。对于城市房地产合同，我国法律一律要求签订书
面形式的房地产合同，口头形式者无效；而乡村房地产合同，除一些重要合同如房屋买卖合
同等外，法律并不严格要求必须采用书面形式，或者法律根本没有规定。所以，就某些乡村
房地产合同（如房屋借用合同、房屋租赁合同等）而言，只要双方当事人能举证，口头形式的
房地产合同仍可为有效合同。
（二）书面形式的房地产合同
书面形式的房地产合同，是指当事人以书面文字表达合同内容的房地产合同。按其外观形态
，房地产合同的书面形式可以分为两类：1文本形式，即双方当事人在就合同内容协商一
致
后将其内容写成合同书，并分别签名和盖章。文本形式中又有标准文本形式和非标准文本形
式之分。标准文本形式是指合同条文早已印就，当事人双方或一方仅签署或填写即可的合同
形式，如房屋保险合同。非标准文本形式则是指合同条文全部由当事人双方协商拟就的合同
形式。文本形式，尤其是非标准文本形式是最常见、最典型的房地产合同的书面形式。2
书
信、电报、电传等形式。当事人在通过书信、电报、电传等文书往来而订立合同之后，记载
有合同内容并有当事人签名与盖章的书信，以及有关的电报、电传等，也被法律视为合同的
书面形式。
按是否经过特殊程序，房地产合同的书面形式还可分为一般书面形式和特殊书面形式。一般
书面形式是指双方当事人以书面形式签订合同，合同即告成立、生效的书面形式。特殊书面
形
式是指双方当事人以书面形式签订合同后，还须经公证、鉴证、审批或登记，合同才告成立
、生效的书面形式。具体而言：
1公证形式
公证形式是指按照法律、行政法规的规定或者当事人的约定，以公证机关对房地产合同内容
加以审查公证的方式签订合同时所采取的一种书面合同形式。公证机关对房地产合同内容进
行审查后，在合同文件上加盖公证印鉴，以资证明。房地产合同经过公证后，有利于保障合
同的真实合法性，有利于合同的履行。我国法律、行政法规通常不要求房地产合同必须经过
公证。房地产合同是否经公证，一般由当事人自行约定。由于房地产合同多须登记，所以，
公证形式的房地产合同并不普遍。
2鉴证形式
鉴证形式是指按照法律、行政法规的规定或者当事人的约定，以国家合同管理机关对合同内
容的真实性和合法性进行审查的方式签订合同的一种书面合同形式。鉴证是国家对合同进行
管理和监督的行政措施，作用在于加强合同的证明力和可靠性。它只能由国家工商行政机关
进行。我国法律、行政法规通常不要求房地产合同必须采取鉴证形式，而由当事人自行约定
是否采用。与公证形式相比，鉴证形式的房地产合同在实务中更为少见。
3审批形式
审批形式是指法律、行政法规规定某些合同必须采取经国家有关主管机关审查批准的一种书
面合同形式。这些合同，除应由当事人达成意思表示一致而成立外，还应将合同文件提交有
关国家主管机关审查批准才能生效。审批形式是国家法律、行政法规对某些合同的特殊要求
。法律、行政法规规定必须审批的合同，不经过审批就不能发生法律效力。反之，法律、行
政法规不要求合同采取审批形式的，当事人不能约定或要求国家有关主管机关进行审批。房
地产合同中，有一部分合同是必须采取审批形式的。例如：《城市房地产管理法》第10条规
定：“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府
下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级
人
民政府批准。”第11条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行
。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划
、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，
由市、县人民政府土地管理部门实施。”第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转
让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”上述规定表明，城市规
划区国有土地使用权出让合同以及土地使用权以划拨方式取得的房地产转让合同，均应采取
审批形式。
4登记形式
登记形式是指按照法律、行政法规的规定或者当事人的约定，采取将合同提交国家登记主管
机关审查，并对该合同或该合同涉及到的财产的流转进行登记的书面合同形式。在房地产合
同中，登记形式被广泛运用，并且，依法履行登记手续通常是房地产合同的生效要件之一。
例如：《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五
章的规定办理权属登记。”
上述四种房地产合同的特殊书面形式，可以同时采用两种、三种或四种，相互之间并不排斥
。但是，法律、行政法规规定必须采用的形式，必须全部采用，不得以当事人的约定排除。
综上所述，在合同的形式方面，我国法律、行政法规一般要求房地产合同必须采取书面形式
，而不允许采取口头形式。在书面形式的房地产合同中，特殊书面形式的合同，尤其是登记
形式的合同又占绝大多数。
二、房地产交易合同的签订
（一）房地产交易合同依法签订
1当事人必须具备签订相应合同的法律资格——主体合格
我国法律对签订合同一向有当事资格方面的要求。例如，法律规定公民（自然人）对于任何合
同都必须具有相应的民事行为能力才能以自己的行为而同相对人签订；企业法人签订经济合
同应在其经营范围之内。就房地产合同而言，其当事人除应具备一般合同当事人所应具备的
法律资格外，通常还应具备一些法定的特殊条件。例如，国有土地使用权出让合同的出让方
，必须是市、县人民政府土地管理部门（机关法人）；房屋拆迁合同的拆迁人应是取得房屋拆
迁许可证的建设单位或者个人。
2当事人在签订合同时所为的意思表示必须真实——意思表示真实
这是我国法律针对签订合同的协商过程，从自愿原则出发而提出的一项要求。意思表示真实
就是指当事人的意思表示必须与其内在意志相符合。其实质是禁止任何人通过胁迫、欺诈等
非法手段或者乘人之危而使他人与其签订合同。在房地产合同的签订过程中出现的强买、强
卖以及强租等都与“意思表示真实”的要求相悖，从而导致合同的无效。
3当事人所要订立的合同在内容上必须符合法律和行政法规——内容合法
合同内容符合法律和行政法规，是合同的履行结果既无损于合同当事人利益，又钷损于社会
公共利益的最根本的保证。合同以其具体规定为内容，例如，房地产转让合同应当载明双方
当事人的姓名或名称、处所、房地产权属证书名称和编号、房地产座落位置、面积、四至界
限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、房地产的用途或使用性质、成交价格及交
付方式、房地产交付使用的时间、违约责任等主要事项。显然，合同内容合法，直接意味着
当事人通过该合同而从事的财产流转活动在各方面都合法；如果当事人完全依合同履行自己
的义务，财产流转则会畅通无阻。
4合同形式必须符合法律行政法规——形式合法
任何合同都必须通过一定形式才能得以体现。法律所允许的合同形式主要有两类：口头形式
和书面形式。在书面形式中，又有一般书面形式和特殊书面形式之分，特殊书面形式通常包
括审批形式、公证形式、鉴证形式和登记形式四种。在我国，鉴于房地产合同的重要性，法
律通常都要求房地产合同采用书面形式，其中又以登记书面形式的合同居多。书面合同内容
明确、责任清楚、便于履行、有据可查，便于检查、管理和监督，有利于纠纷的防止和解决
。
依法签订的房地产合同自签订之时起，在法律上即告成立。依法须经登记的，自登记手续办
理完毕之时发生法律效力；无须登记的，自签订之时起即生效。
最后，需要指出的是，在合同法上，合同的“订立”和“签订”含义并不相同。严格来讲，
口头合同和书面合同均可用“订立”一词，书面合同采用“签订”一词名副其实，但口头合
同则不能称“签订”。就房地产合同而言，虽然有极少数合同可采用口头形式，如乡村房屋
借用合同等，但通常是采用书面形式，因此，区分“订立”与“签订”的意义很小。本书通
常采用“房地产合同的签订”一语。
（二）房地产交易合同签订的原则
1平等自愿原则
这是商品经济（市场经济）所要求的，具有普遍性的原则。因为在商品经济活动中，商品生产
者和商品需求者都有各自的经济利益，实现各自的经济利益，要靠他们相互间履行各自应尽
的义务；如果谁不履行合同义务，则应承担违约责任。因此，要实现这一要求，在签订房地
产合同过程中就是必须贯彻平等自愿原则。
所谓平等，是指在签订房地产合同过程中，当事人是以民事主体出现的，即使他们之间有着
行政隶属关系，而在合同这个领域里，他们相互之间也是平等主体之间的关系。这集中体现
了民法的平等原则。
所谓自愿，是指房地产合同的签订必须完全出于双方当事人的真实意愿，通过协商达成一致
的意见。房地产合同的当事人与谁签订合同、怎样签订等行为，都是当事人在不违背法律规
定的前提下自主自愿决定的，他人不得非法干预。当然，这种自愿是以鲼体平等为前提的，
没有主体法律地位上的平等，就根本谈不上自主自愿。
平等自愿原则在有关房地产合同的法律、法规中都得到了体现。《民法通则》第3条规定：
“当事人在民事活动中的地位平等。”第4条规定：“民事活动应遵循自愿、公平、等价有
偿、诚实信用的原则。”《合同法》第3条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得
将自己的意志强加给另一方。”第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何
单位
和个人不得非法干预。”《担保法》第3条规定：“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、
诚实信用的原则。”《城市房屋租赁管理办法》第5条规定：“房屋租赁当事人应当遵循自
愿、平等、互利的原则。”
2公平合理、诚实使用原则
公平正义，乃法律之永恒追求。公平合理原则，亦为民法之基本原则，当然适用于房地产合
同的签订。公平合理原则要求当事人本着公平合理的观念签订房地产合同，正当行使权利和
履行义务，在追求自己利益的同时兼顾他人利益和社会公共利益。
诚实信用原则是指当事人在签订房地产合同过程中应该诚实、守信用、不欺、不诈。诚实信
用原则是合同法乃至民法吸收道德观念的结果和体现。将诚实信用这一道德观念引入合同法
乃至民法，始于罗马法。到资本主义时期后，诚实信用上升为合同法的原�
