物业管理实务及范例精解-第22部分
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乃至民法，始于罗马法。到资本主义时期后，诚实信用上升为合同法的原则。其后，诚实信
用原则的适用范围逐渐扩张，不仅适用于合同的订立、履行和解释，而且扩及于一切民事权
利的行使和义务的履行，成为民法的基本原则之一。诚实信用原则在近现代民法中之所以
取得如此重要的地位，是因为，它将道德规则与法律规定融为一体，兼有法律调节和道德调
节的双重功能，使法律条文具有极大的弹性，法官因而享有较大的自由载量权，能够排除当
事人意思自治而直接调整当事人间的权利义务关系。诚实信用原则属于强行性规范，不允许
当事人以约定排除其适用。房地产合同约定条款违背诚实信用原则的，应为无效。
公平合理、诚实信用原则在有关房地产合同的法律、法规中都有所体现。《民法通则》第4
条规定：“民事活动应遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。”《保险法》第4条
规定：“从事保险活动必须遵守法律、行政法规，遵循自愿和诚实信用的原则。”《拍卖法
》第4条规定：“拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信
用的原则。”《担保法》第3条规定：“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的
原则。”
3等价有偿原则
等价有偿原则，是指签订的房地产合同要符合等价交换价值规律，合同双方取得的利益基本
相当。该原则的具体体现有：
第一，在房地产合同中，当事人的权利和义务通常具有相对性。也就是说，一方享有权利，
也应向对方承担相应义务；而对方在承担义务的同时，也应享有相应的权利。双方是互为给
付、互为补偿的。
第二，房地产合同中一方当事人取得的财产权利与其履行的义务，在价值上是大致相等的。
例如，在签订房地产买卖合同时，房地产价格的高低是与房地产价值的大小一致的。当然，
在特殊情况下，如房地产赠与合同，根据当事人的意志，一方在享有财产权利的同时，并不
向对方履行相应的财产上的义务。除法律另有规定外，我国法律并不干预当事人无偿转让其
房地产或放弃该房地产。
等价有偿原则是以主体地位平等为前提的，而主体地位平等又必然要求等价有偿。
4遵守法律和法规原则
遵守法律和法规原则是任何民事活动均应遵循的基本原则，房地产合同的签订行为也不例外
。它要求签订房地产合同的当事人必须遵守法律和行政法规；否则，当事人的权利不仅得不
到法律保护，他们还要承担相应的法律责任。具体而言：
第一，签订房地产合同的当事人要合法，即主体要有合法资格。当事人须有民事行为能力；
法律、行政法规对其资格条件有特别要求的，应当具备该特别条件。没有相应的主体资格的
人所签订的房地产合同无效；须追究法律责任的应追究其法律责任。
第二，签订的房地产合同的内容要合法。房地产合同中的各条款应符合法律、行政法规的规
定。如《土地管理法》规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地
”，但，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。在这里，当事人如果买卖
土地，不论是国有土地还是集体所有的土地，都是违法的；但是，国家出让国有土地使用权
或当事人转让土地使用权则是合法的。
第三，房地产合同的形式要式合法。如前所述，房地产合同通常采用书面形式，并且一般是
特殊书面形式，须办理登记手续，否则不生法律效力。
三、房地产合同的签订程序
签订房地产合同的程序是指当事人之间通过相互协商而签订房地产合同的具体过程。签订合
同是为了确认双方当事人的权利与义务，通过双方当事人就合同的主要条款反复协商，最终
达成协议。当事人就房地产合同的主要条款达成协议的过程，通常分为要约和承诺两个阶段
，这就是房地产合同签订的法律程序。
（一）要 约
要约是指一方当事人在提出合同条款的基础上要求或者建议对方与其签订合同的意思表示。
在要约成立的情况下，发出要约的一方为要约人，对方为受要约人。
要约应当具备以下条件：
1要约包含的条款必须是合同必要条款
因为，既然一方当事人要求或建议对方同其签订合同，自然便应当向后者提供其草拟的合同
的必要条款，以供对方全面考虑；否则，有关的合同便无法签订。
2要约必须向特定人发出，法律另有规定或者商业惯例、行业惯例另有要求的除
外
要约人发出要约的目的在于签订合同。然而，一般说来，一方当事人在特定的时刻与场合只
能同特定的人签订特定内容的合同。这便决定了要约通常不能向社会上一切人发出，而只能
向特定人发出。那些向社会发出的包含合同必要条款的订约要求或建议，只有当法律有明文
规定或者依商业惯例或行业惯例而认为应当如此时，才能视为要约。
在实践中，一方当事人泛泛而谈地向某特定的人提出的不包含合同必要条款的订约要求或者
建议，以及一方当事人向社会发出的包含合同必要条款，但依法律和惯例不能视为要约的订
约要求或者建议，都不是要约，而称之为要约邀请。要约邀请在性质上是一种事实行为，本
身不具有法律意义，对发出人无法律约束力。在理论上，要约与要约邀请的区别主要有两点
：第一，要约是当事人自己主动愿意签订合同的意思表示；而要约邀请是当事人表达某种意
愿的事实行为，其内容是希望对方主动向自己提出签订合同的意思表示。第二，要约中含有
当事人表示愿意受要约约束的意旨，要约人将自己置于一旦对方承诺，合同即告成立的无可
选
择的地位；而要约邀请则不含有当事人表示愿意承受要约邀请约束的意旨，要约邀请的发出
人希望将自己处于一种可以选择是否接受对方要约的地位。
要约对于要约人具有法律约束力。这种法律约束力表现为：要约一经到达受要约人，在法律
或者该要约规定的有效期限内，要约人不得撤回或者变更其要约。这是因为，在上述期限内
，受要约人极有可能因接到该项要约而拒绝其他人发来的相同或相似的要约，或者放弃了
主动向其他人发出这种要约的打算，甚至还为履行要约中的那个合同而已经采取了某些准备
措施等。在上述情形下，要约人如果撤回或者变更其要约，受要约人便极有可能遭受损失。
现代合同法一般规定，凡要约人在要约到达受要约人之后撤回或者变更该项要约，由此而给
受要约人造成的损失，应当由要约人负责赔偿。此即现代合同法上的预期违约（先期违约）。
要约到达受要约人后，凡遇到下列情形之一者，其对要约的法律约束力消灭：
1要约被受要约人拒绝
受要约人对于要约，享有全部接受、要求修改和拒绝接受的权利，而无必须全部接受的义务
。受要约人拒绝要约的，要约失效。在受要约人拒绝要约的情形下，受要约人不负通知义务
。
受要约人虽未直接拒绝要约，但表示以对要约中的合同必要条款作某些变更为条件而签订合
同的情形，应视为拒绝要约。
2要约的有效期限届满
许多要约都包含有要求受要约人给予答复的期限，有的要约甚至由法律规定这种答复期限。
这两种期限都属于要约的有效期限。如果这两种期限都不存在，则应以要约到达受要约人后
的一个合理的时间为有效期限。该期限一旦届满，即便受要约人尚未表示拒绝，要约亦失败
。
3要约由要约人有效撤回或者变更
要约一经到达受要约人，在其有效期限内，要约人不得撤回或者变更该镱要约。但在要约发
出后尚未到达受要约人之前，要约人有权将其撤回或者变更。这种撤回或者变更要约的通知
必须先于或者同时与该项要约到达受要约人才产生使该项要约失效的法律效力。
4要约的标的物毁损灭失
在要约的有效期限内，要约所包含的那项合同的标的物毁损灭失，从而使要约人客观上已无
法履行其原来打算与受要约人签订的合同，要约则失其法律约束力。在这种情况下，要约人
必须将上述情况立即通知受要约人；否则，要约人应当赔偿受要约人因接受该要约而导致的
一切损失。
5要约的一方当事人终止、死亡或者丧失民事行为能力
在要约的有效期限内，作为法人的要约人或者受要约人一旦终止，以及作为自然人的要约人
或者受要约人一旦死亡或者丧失相应的民事行为能力，要约都告失效。但是，在要约人死亡
或者丧失相应民事行为能力或者终止的情形下，其继承人或法定代理人或者法人清算组织等
必须立即将这一情况通知受要约人；否则，该继承人或者法定代理人或者法人清算组织等应
当在要约人的财产范围之内赔偿受要约人因接受该项要约而导致的一切损失。
6要约因法律或行政法规的修改而由合法变为违法
某一要约中的某些合同必要条款本来以某一法律或行政法规为直接依据，但在要约发出后，
在其有效期限内前述法律或者行政法规一旦修改，则该项要约的内容有可能从合法变为违法
。这种情形一旦出现，要约即失其法律效力。
（二）承 诺
承诺是受要约人在有效期限内对要约的内容表示完全同意的意思表示。对要约作出承诺的受
要约人称为承诺人。要约一经承诺，表明双方当事人就合同的主要内容已经达成一致意见，
合同即告成立。承诺在合同签订过程中是一个极其重要的步骤，它标志着合同成立，除法律
特别规定或当事人另有约定之外，对双方当事人均产生法律约束力。任何一方违反已成立的
合同都要依法承担相应的法律责任。
一项有效的承诺应当具备以下条件：
1承诺必须由受要约人提出
由于要约是向特定人提出的，只有受要约人表示承诺，才能实现要约人的愿望，才能保证成
立、生效后的合同得到履行。除了受要约人及其代理人之外，任何第三人所作出的“承诺”
，对要约人及受要约人都不产生法律效力。
2承诺必须在要约的有效期限内作出
要约规定有效期限的，受要约人如为承诺应在规定的期限内作出。要约没有规定有效期限的
，如果法律或行政法规有规定，从其规定；如果法律或行政法规也没有规定，受要约人应在
接到要约后的合理期限内作出承诺。超过要约的有效期限所作出的承诺，为“迟到的承诺”
。“迟到的承诺”视为新的要约，要经原要约人承诺，合同才能成立。
3承诺必须与要约的内容完全一致
要约人在要约中不仅反映出其欲签订合同的愿望，同时出具体提出了合同的必要条款。如果
受要约人提出与要约人不同的条款，要约人自然会考虑是否与对方签订合同，或者选择新的
受要约人。因此，承诺必须是受要约人按照要约的内容向要约人作出订立合同的意思表示。
承诺的内容必须与要约内容完全一致。“承诺”与要约的内容不一致的，视为拒绝要约而提
出新的要约。
承诺的法律效力表现为：承诺一经到达要约人，有关的合同即告成立；要约人与承诺人便因
此而成为该合同的当事人。倘若这一合同具备法律要求具备的全部条件，则属有效合同，对
双方当事人产生法律约束力。但就大多数房地产合同而言，承诺仅导致合同成立，至于合同
生效，尚需经过登记。
既然合同因承诺的到达而告成立，因而承诺一经到达要约人则不能撤回。但承诺人在承诺到
达要约人之前有权撤回。该项撤回通知必须先于或者同时与该项承诺到达要约人方为有效。
承诺在形式上有口头与书面之分。承诺人对承诺形式的采用，应当按照法律或者要约的规定
；如果法律或者要约对此无规定，则承诺人既可以采取与要约相同的形式，也可以采用比要
约形式更为明确的形式进行承诺。此外，应当指出，如果承诺人以默示方式作出承诺，必须
有法律的特别规定或者当事人的专门约定，否则不能作为承诺。房地产在民事生活中的重要
性决定了房地产合同中的承诺一般采取书面形式。
在房地产活动中，要约人作出要约，受要约人则要求对要约中的合同必要条款作某些变更，
并就此而同要约人进行协商，这种现象经常出现。受要约人所作出的要求变更要约中合同必
要条款的意思表示，属于一个新的要约，它实际上是受要约人以要约内容为基础而向要约人
作出的反要约。许多房地产合同的签订过程，也就是要约与反要约不断反复直至承诺的过程
。这一过程充分体现了合同当事人之间的平等地位，反映了他们各自的利益和要求；而且，
由于合同必要条款经过反复协商，较能做到完善和切实可行，有利于合同签订生效之后的履
行。
四、房地产交易合同的“陷井”避免及对策
房地产合同的主要条款，就是房地产合同的主要内容，是确定合同当事人权利义务的根据以
及合同是否合法、有效的要件。房地产合同的主要条款，也可以称为房地产合同的必要条款
。
房地产合同的内容是通过双方当事人反复协商确定下来的，反映在合同文本上即为合同的条
款。从理论上讲，所有的合同内容（合同条款）都须经过双方协商一致。但是，自实务角度而
言，如果要求合同的所有内容都须双方的协商一致，一份合同就会久拖不决，从而影响合同
的迅速履行，可谓安全有余，效率不足。同时，在合同的履行过程中，如果因为合同内容中
的一些次要部分�
