物业管理实务及范例精解-第27部分
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交易的单位和个人，必须持有关证件到当地房地产管理机关办理登记、鉴证、评估、立契等
过户手续，按规定交纳税费。
5在我国，法人与公民之间发生的房屋租赁关系最为广泛并有许多特殊性
由于我国长期以来实行计划经济，公有房屋的出租形式也是主要以计划分配这种行政方式进
行，然后再按照民事法律的有关规定签订公有住宅租赁合同，来确定双方的权利义务关系。
所以，公有房屋租赁合同签订时，承租人凭房屋分配单位发给的房屋分配通知单，到房管部
门办理房屋租赁事宜，房管部门接到通知单后，经核查属实，按国家有关法律规定，对承租
人登记造册，与承租人共同签署公有房屋租赁合同。私有房屋租赁关系主要发生在公民个人
之间，它与公有房屋的出租有很大不同，它不存在计划分配的问题，而是建立在自愿、平等
、等价有偿的基础上，由出租人和承租人共同协商订立房屋租赁合同。在要约和承诺的方式
上也与公房租赁有很大差别，公房租赁中的要约和承诺实际上是一种形式，不具有民法意义
的特点。而私房租赁中的这一程序则显得很重要，出租人和承租人双方要经过要约——承诺
，
再要约——再承诺的反复协商，最后达成一致意见，并以书面形式确定下来，最后送房管部
门备案，私房租赁合同才算正式成立。
6军队系统的用于非军事设施的房地产，根据实际情况可以出租
根据《中国人民解放军房地产管理条例》的有关规定，军队要出租非军事设施的房屋时，要
对
房屋承租人进行严格审查，不得租赁给既无法人地位，又无经济保障的人员和民间组织。这
样规定是为了确保涉及军队租赁合同的履行质量，避免军队因签订租赁合同的程序不严密而
卷入纠纷，影响军队的正常生活。
7关于国家机关、企事业单位能否租用城市私有房屋的问题
根据国家有关政策、法律、法规规定，这些机关、单位不得租用城市私有房屋。1956年1月1
8日中共中央批准中央书记处第二办公室《关于目前城市私有化房地产基本情况及进行社会
主
义改造的意见》、1964年1月13日国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义
改造问题的报告》和1965年9月11日国务院财贸办公室《关于供销合作社购买农村生产队、
社员房产问题的答复》这三个文件中，都强调了国家机关、部队、团体、企事业单位不经批
准不得租用或购买私有房屋。1983年12月17日公布的《城市私有房屋管理条例》中也强调了
这一点。这些单位若确属工作需要承租私人房屋，必须经过县级以上政府和房屋主管部门的
批
准。未经批准，私自订立房屋租赁协议是违法的，该协议无效。所以，这些单位承租私人房
屋，一定不能漏掉经批准这一程序，否则不但遭受损失，有关人员还要受到其他处分。
8为加强对房屋的管理，承租人应出具有关证明
我国有关房地产法律、法规中都规定了城市居民承租房屋时，必须具有房屋所在城镇常住户
口；暂住人口承租房屋，必须持有公安机关核发的暂住证；个体户承租房屋，必须持有街道
办事处的证明；单位承租公房，必须具有市级主管部门或区县人民政府批准的证明。这是承
租房屋的必备手续，也是承租房屋的最基本的形式要件，缺少这一条件，房屋主管部门有权
拒绝批准房屋租赁合同。
三、房屋租赁合同的主要条款
签订房屋租赁合同，应力求做到合同条款齐备，内容明确、完整，双方责、权、利清楚，这
样既可以预防、减少纠纷，又可以在纠纷发生后，有据可查，便于处理。
房屋租赁合同的主要条款包括以下几个方面：
1标的
房屋租赁合同的标的是房屋，由于房屋是特定物，所以在合同中要详细写明房屋所处的位置
、具体地址、门牌号码、房屋建筑结构、占地面积、使用面积、租赁间数、室内原有设备的
数量及新旧程序、附属设备等。不能居住或不宜居住的厨房、厕所、浴室、走廊等辅助设备
不能作为房屋租赁合同的独立标的，其租赁应当附属于住房的租赁。城市楼房的地下室一般
不能作为居住性房屋租赁合同的标的。地下室的用途是贮藏或堆放生活用品，没有经过专门
装修并装有专门设备的地下室不准作为居住房屋出租。因为，在没有专门通风设备的地方居
住，对人的健康有影响，尽管承租人在某种不得已的情况下愿意承租，出租人也不能置他人
健康于不顾，将未经专门装修的地下室出租给他人居住。
此外，在订立房屋租赁合同时，有关附属设备的使用，保管及水电、取暖费的负担等问题，
都应明确规定，以免在合同履行过程中发生纠纷。
2数量
房屋租赁的数量计算单位是平方米。它是收取房屋租金的依据，也是房屋交付或返还时的依
据，还是房屋受到损害时请求赔偿的根据。公房租赁中，一般按总使用面积计算，私房租赁
比较灵活，由双方约定，一般按主使用面积计算，一些共用设备、建筑不包括在出租面积数
量中，如共用走廊、厨房、卫生间等。
3租赁期限
租赁与转让的最大区别就在于租赁是一种有期限的行为。多年来，我国公有住房实行无租赁
期限的租赁，致使公有住房一旦分配出去就难以收回来，一直不能形成良性循环。这是与市
场经济体制不相适应的。其实严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。出租人有权在签订
租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返
还承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重
新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用，并保证
租赁合同期内承租人的正常使用。出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得
承租人同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房的，同时要做好承租人的住房安置工作。
在实践中有一些未定租赁期限的租赁合同，对于这类租赁行为，《最高人民法院关于贯彻执
行〈民法通则〉若干问题的意见》中规定，未定租赁期限，房屋所有人要求收回房屋自住的
，一般应当准许，承租人有条件搬迁的，应当责令其搬迁，如果承租人搬迁确有困难的，可
给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。
4租赁用途
合同中应明确房屋的用途，以使承租人能够按照租赁房屋的使用性能正确合理地加以使用，
避免使用不当而使承租房屋受到损失。规定租赁用途的意义在于：①明确租赁房屋的用途，
要求出租人在履行交付义务时，除交付租赁房屋外，还应将有关房屋使用的特殊要求，明确
通知承租人，否则承租人不承担使用不当的责任。②明确租赁房屋的用途，保证承租人按照
承租房屋的性能、用途，正确合理地使用出租房屋，在此前提下，承租人对出租房屋的正常
磨损不承担责任；如果承租人未按租赁房屋的用途合理使用出租房屋，给房屋造成损害，应
赔偿因此给出租人造成的损失，出租人有权收回房屋并解除合同。③明确租赁用途，要求承
租人在承租房屋上添加新用途时，应征得出租人同意，相应的开支由双方约定。④只要承租
人按合同约定的用途合理使用租赁房屋，租赁期满，租赁房屋返还时的合理磨损，出租人不
得要求赔偿。可见，对租赁用途的规定或约定，对于划分责任有重要作用。房屋的用途，主
要是指经营还是自住，用途必须注明，承租人不能随意改作他用，承租人不得利
用租用的房屋从事违法犯罪活动。
5租赁价格
租赁价格，也就是房屋租金，是承租人使用房屋而向出租人支付的报酬，体现了房屋租赁合
同的有偿性，因此这一条款是房屋租赁合同的重要条款之一。合同中应注明租金的计算标准
，每月支付的金额。同时，应规定租金的交付方法，是按月交还是按年交，以及交租金的具
体日期。
租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，也是加强租赁管理的重点
之一。租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人应当按照合同约定收取租金，不得
擅自提高租金标准，也不得收取其他费用。承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或
拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。
6修缮责任
租赁期间，房屋的修缮责任，一般由出租人负责。双方当事人也可以在合同中另行约定。这
是因为，房屋的所有权归出租人所有，出租人应对自己拥有的房屋承担修缮责任；出租人在
提
供给承租人使用时，有义务保证出租房屋处于良好的状态，但由于房屋由承租人占有、使用
，为了便于修缮，合同中也可约定由承租人负责房屋正常的维修保养，由出租人支付费用或
从租金中扣除。
因承租人的过错造成房屋及其附属设施损坏的，由承租人负责修复或赔偿。房屋出租人对出
租的房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人因此付出的修缮费，可以折抵租金或
由出租人分期偿还。
7房屋状况的变更
承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及其附属设施，不得私自拆改、扩建租用房屋或增
添设施。如果确因客观需要而变动租用房屋的现状时，必须征得出租人的同意，并签订书面
协议。
8违约责任
违约责任是指房屋租赁关系中，因一方或双方都有过错，违反合同有关规定，应由有过错的
一方或双方承担的法律责任。违约责任的大小应根据过错的性质、轻重来决定。违约责任的
承担方式主要有两种：一是支付违约金；二是赔偿损失。违约金的数额由双方在合同中加以
规定，损失赔偿方法和计算问题也应明确订立。合同中如无违约条款的规定，则以实际损失
额为标准进行赔偿。法律、法规对违约金数额的高低没有规定，双方应参照《经济合同法》
的有关规定协商约定，一般不超过标的价值量。
第四节 房屋租金
一、房屋租金的概述
房屋租金是承租人为获得一定期限内房屋的使用权而向出租人支付的价款。房屋租金作为房
屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。
按照不同的标准划分，可将房屋租金分为不同的类型。
1按照租金构成因素的不同，分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金由房屋成本
加
维修费、管理费、保险费、投资利息和税金等因素构成；商品租金由成本租金加保险费、地
租和利润等因素构成；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的租金标准。
2按照房屋租金标准形成过程的不同，租金还可分为统一租金、协议租金和市场租金。统
一
租金，是指国家或地方人民政府统一规定的房屋租金标准。企业事业单位之间、私人之间，
通过房屋交易市场出租房屋的价格，双方根据评估价格，协商议定，必要时，地方人民政府
可规定最高限价，对部分通过市场租赁的工商用房，可以实行商品房租或协议房租。私房租
金标准由房屋所在地人民政府规定。协议租金，是指房屋租赁双方商定的租金额。协议租金
，应双方自愿，承租方有实际支付能力。《关于加强房地产交易市场管理的通知》中规定，
企业事业单位之间，私人之间通过房屋交易市场订立的房屋租赁价格，由租赁双方根据评估
价格，协商议定，必要时，地方人民政府可规定最高限价。市场租金，是指在房屋交易市场
成立的租赁关系的租金。其租金额随房屋供求关系的变化自由地上下浮动。
3按照房屋所有权性质的不同，租金可分为公房租金和私房租金。
（1）公房租金，是公房承租人根据公房租赁合同向公房出租人支付的对价。因我国一贯执行
福利性的住房制度，故公房租金长期偏低。1988年2月15日国务院在《关于在全国城镇分期
分批执行住房制度改革的实施方案》中提出要合理调整公房租金。由于公房租金定得太低，
难以吸引个人买房，不利于抑制对住房的不合理需求。公房租金应按住房折旧费、管理费、
投资利息和房产税五项因素计算，每平方米使用面积月租金据测算，全国平均约156元，
现行租金标准在1元以上。
（2）租房租金，是私人房屋承租人根据租赁合同向出租人支付的对价。1983年12月17日国务
院发布的《城市私有房屋管理条例》规定，房屋租金由租赁双方依照房屋所在地人民政府规
定的私有房屋租赁标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参
照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取承
押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。在当前普遍存在房
租偏低问题的情况下，要加强对私房租赁的监督检查工作，注意防止高租或变相高租。
二、房屋租金确定
（一）确定房屋租金标准的原则和应考虑的因素
《城市房地产管理法》第54条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民
政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租
赁条款。”据此，房屋租金标准的确定，应根据所租房屋的不同用途，首先按照国家或地方
人民政府的规定执行；没有统一规定的，才能由当事人双方协商确定。确定租金标准的，应
贯彻以下原则：
（1）“以
