物业管理实务及范例精解-第30部分
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无法作出裁决。（4）属于仲裁机构受理争议的范围。（5）必须是没有向法院起诉。房屋租赁发
生纠纷后，是选择仲裁还是选择审判方式解决纠纷，是当事人的权利，如果已经起诉，仲裁
机构就无权受理了。（6）无论是根据租赁合同中所订立的仲裁条款，还是发生纠纷后双方所
达成的仲裁协议申请仲裁，都应当提交房屋租赁纠纷仲裁申请书。申请书的内容包括：①双
方当事人的基本情况（姓名或名称、地址、法定代表人姓名、职务，如果是委托代理人申请
的，还要提交委托人签名盖章的授权委托书）；②案由；③案情；④证据；⑤具体请求事项
；等等。
申请仲裁的当事人，应当预交仲裁案件的受理费，案件仲裁结束后，连同其它办案费用，由
败诉一方负担。若双方当事人互有胜负，以上费用按双方责任大小分担，如果纠纷经调解解
决，由双方协商负担。
二、申请行政主管机关处理
行政主管机关是房屋租赁的主管部门。我国实行国家统一领导，分级管理的原则。其机构的
具体设置是：
国家建设部设房地产业司。全国的房地产业归国家建设部管理，内部设有房地产业司。司下
设立：综合处、住宅发展处、房地产综合开发处、房地产市场管理处、房地产管理和房屋维
修处。建设部同时还设有住房制度改革办公室，室内设有住房制度改革指导处和住房制度协
调处。
地方政府设立地方房地产业管理机构，贯彻执行国家的房地产业政策。按行政机构的设置相
应设立如下房地产业管理机构：（1）省、自治区、直辖市、省建委（建设厅）下设房地产管理
局
。（2）市人民政府、地区行政公署及自治州人民政府建委设房地产局、处。（3）县（县级市）人
民政府建委设立房管所（站）。地方各级房地产行政管理机构，既受同级地方政府的领导，也
受上级房地产管理机构的业务指导。各单位自管房产机构既受本部门的行政领导，也受所在
地政府房产部门的业务指导。房屋租赁纠纷，当事人愿意接受房地产管理机关的处理时，应
写出申请书，申请书内容要明确、具体。其要求与仲裁申请书大致相同。程序也基本一样，
对行政机关的处理不服的，可申请上级行政机关再行审查、重新作出处理。上级行政机关若
发现下级行政机关的处理有事实不清，处理不公或有违政策、法律的，有权撤销原处理决
定，自行作出决定，或责令下级行政机关重新作出处理。
三、诉讼
当事人双方如果在合同中设有订立仲裁条款，或在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直
接向人民法院提起民事诉讼。法院认为应该受理的案件，应立案审理。对于经过行政机关处
理的纠纷，当事人不服的，可根据不同情况，向人民法院提起民事诉讼或行政诉讼。根据房
屋租赁管理情况和行政诉讼受案范围的规定，导致行政诉讼的有如下几种情况：
1因承租人擅自转让所租房屋，行政机关给予罚款的；
2对产权不明的房屋，出租人在征得房管局同意时出租的；
3行政机关越权作出决定的；
4当事人要求办理房屋租赁注册手续，而主管机关不办理也不依法答复的；
5承租人要求房管机关责令产权人加固危险房屋，以保证人身财产安全，而房管机关置之
不理的；
6出租人要求房管机关依照行政法规，针对承租人利用承租房屋从事非法活动的情况，终
止
房屋租赁合同。如果主管机关认为需要处理，并以行政决定方式责令承租人终止承租权，而
承租人对该决定不服的，就可以他物权受到侵犯为由提出行政诉讼。
提起行政诉讼或民事诉讼，都必须有明确的被告，而且还必须是属于受诉法院管辖。在行政
诉讼中，要注意，经复议的案件，复议机关维持原行政机关具体行政行为的，作出具体行政
行为的房屋行政管理机关为被告；复议机关改变原具体行政行为的，改变行政行为的复议机
关为被告。共同作出同一具体行政行为的房屋行政管理机关是共同被告。由法律法规授权的
房屋行政管理组织所作出的具体行政行为，该组织作为被告。例如，城市房屋拆迁管理处是
政府成立的、专门负责房屋拆迁的行政组织，它作出的决定，在性质上也属于行政行为，可
以作为行政诉讼的被告。
行政诉讼的时效，根据规定为：“公民、法人或者其他组织直接向法院起诉的，应当在知道
作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有规定的除外。”行政诉讼时效的最长期限
是1年，从知道有权提起行政诉讼时起算。
民事诉讼的时效，根据《民法通则》的规定，一般民事诉讼时效为2年，有几种特殊情况的
时效为1年。其中，房屋租赁中，承租人拒付，或者延付租金，出租人起诉请求人民法院予
以保护的时效为1年。所以，房屋租赁合同中，凡因承租人拒付、延付租金而引起的诉公，
出租人一定要牢记其诉讼时效为1年，超过1年起诉的，法院若查明，此前出租人明知自己的
权利受到侵犯而不主张，那么，出租人就丧失了胜诉的权利。我国民法中规定的最长诉讼时
效为20年，在这20年中，尽管出租人不知道自己的权利受到侵害，超过20年的，法院也以超
过时效来处理。
当然，诉讼时效中还有中止和中断的情况。《民法通则》第139条规定，在诉讼时效期的最
后6
个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，为诉讼时效中止。从中止原因消除之
日起，诉讼时效期间继续计算。诉讼时效中止的法定事由如地震、台风、水灾、战争，以及
权利人丧失行为能力等。
《民法通则》第144条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务
而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，这就是诉讼时效的中断。比如，承租人从19
90年1月1日起就停付租金，直至1991年1月1日，出租人索要时，承租人答应立即交付租金。
那么，1991年1月1日就是诉讼时效的中断日期。诉讼时效从这一天起重新开始计算。诉讼时
效的中断与中止不同，首先，发生的原因不同，中断是由于当事人主观上主张权利或承认义
务而中断，中止是由于发生了不依当事人意志为转移的不能预见、不能避免并不能克服的客
观事件而引起；其次，法律后果不同，中断是原来已进行的时效均为无效，中止是在时效期
限内把中止的时间扣除不计，待中止的事由消除后，连同已经进行的时效连续计算。比如，
出租人得知承租人有违约行为，要向承租人提出解除合同的意见，或准备向法院起诉，但由
于发生大地震，交通中断，无法与承租人取得联系，也无法向法院起诉，由此而耽搁的时间
应从法律规定的诉讼时效期内扣除，待影响出租人主张权利的客观原因消除，能够行使权利
时起，连同地震以前已过的时效一并计算。
当事人之间自行约定延长诉讼时效期间的，人民法院不应允许。因为，时效期间是带有强制
性的法律规定，不具有任意性，除法律有明确规定的由人民法院决定可以延长诉讼时效的以
外，当事人任意约定的时效都不受法律保护。
第七节 物业租赁的档案管理
一、房地产租赁合同样本
（ ）房租合同字 号
甲方（出租方）：
乙方（承租方）：
甲乙双方经充分协商，同意就下列房地产租赁事项订立本合同，共同遵守。
一、甲方自愿将坐落在 区 路（街） 的房屋（房屋建筑面积 平方米、土地使用面积 平
方米）出租给乙方使用。该房地产的基本情况已载于本合同附件一。乙方已对甲方所要出租
的房地产作了充分了解，愿意承租该房地产。
二、甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币（大写） 元。租赁期限自 年 月 日至
年 月 日止。
租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）的前 日内交付给甲方。
付款方式：
三、上述房屋承租给乙方使用时，该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。
四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概
由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
乙方保证承租上述房屋仅作为用房使用。
五、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：
1上述房地产符合出租房屋使用要求。
2负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。因甲方延误房屋维修而
使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。
3如需出卖或抵押上述房产，甲方将提前 个月通知乙方。
六、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：
1如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。
2如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，事前应征得甲方同意。
3因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。
4乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。
5乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应提前 个月
与甲方协商，双方另签订合同。
七、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规
定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾
期一日，按逾期交付房租的 ‰加付违约金。
立保证书人（公章）：
法人代表（签章）：
二、房屋租赁服务工作意见书
对我公司租赁服务工作的意见
□非常满意 □满意
□较满意 □不满意
贵单位认为我公司租赁服务工作还需进行改进的具体建议：
租户：年 月 日
三、房屋租赁合同的登记备案
房产管理机关通过房屋租赁合同的登记备案对房屋租赁进行行政管理，具体做法是：
（一）房屋租赁合同当事人向房产管理部门提出申请。出租人和承租人签订“房屋租赁合同”
后，应及时向房屋所在地的房产管理部门申请登记备案。申请时，应提交“房屋所有权证”
、“房屋租赁合同”及有关材料，双方填写“房地产租赁申请审批表”并签名盖章。“房地
产租赁申请审批表”由建设部制定，自1992年6月1日起在全国统一使用，其样张如下：
（二）房产管理部门对当事人所提供的材料进行审核，并对出租房屋现场进行调查并记
录情况
，最后作出是否准予租赁的决定。经审查符合租赁条件的，准予登记和租赁，反之，则不予
同意。
（三）房产管理部门对于符合租赁条件的，发给“房屋租赁许可证”。“房屋租赁许可证”由
建设部制定，自1992年6月1日起在全国统一使用。
须 知
1本证必须经房屋所在地市、县房地产管理部门盖章后生效。
2本证必须悬挂在出租房屋明显处，以便检查。
四、物业租赁合同
（一）公有居住用房租赁合同
出租方：
承租方：
根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，
经双方协商一致，签订本合同。
第一条 房屋坐落、间数、面积、房屋质量。
第二条 租赁期限。
租赁期共年零月，出租方从年月日起将出租房
屋交付承租方使用，至年月日收回。
承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：
1承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；
2承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；
3承租人拖欠租金累计达个月的。
租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确定无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期
限。
如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租
方负责赔偿。
合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。
第三条 租金和租金的缴纳期限。
租金的标准和缴纳期限，按国家 的规定执行（如国家没有统一规定的，此条由出租
方和承租方协商确定，但不得任意抬高）。
第四条 租赁期间房屋修缮。
修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔 月（或年）认真检查、修缮
一次，以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，可由承租
人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。
第五条 出租方与承租方的变更。
1如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。
2出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
3承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合
理要求。
第六条 违约责任。
1出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿元
。
2出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金 元。
3出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金元；如因此造成
承租方人员人身受到伤害或财产受毁的，负责赔偿损失。
4承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金元。
5承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金元；如因此
造成承租房屋毁损的，还应负责赔偿。
第七条 免费条件。
房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。
第八�
