物业管理实务及范例精解-第33部分
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名盖章，并拒绝受领公证文书。1983年4月房屋修好，承租人要求用房，出租人不承认公证
文书，坚持要求按1958年的租赁契约收房自用。为此，诉讼到法院。法院经审理认为，由于
双方所订租赁、修建协议并非出租人真实意思的表示，故协议无效，不予保护。至于公证问
题，出租人没有在公证文书正本上签字，此公证不能成立。本案应按1958年双方所订的房屋
租赁契约的规定处理。据此判决如下：双方于1982年12月所签订的租赁、修建协议无效，出
租人因自己急需用房，确要收回自用，承租人应于判决生效后3个月内搬出现承租房。
（二）范例评析
合同，是当事人双方意思表示一致的协议，是一种民事法律行为，它表现的是民事主体基于
一定目的而确立双方之间的权利和义务关系。这种协议必须是民事主体在自愿意志的情况下
作出的不受非法干涉、威胁与欺诈的真实的意思表示，是表达了当事人在订立合同时的真实
的想法、意识的协议。意思表示真实，是合同成立的重要条件之一。任何以欺诈、胁迫手法
使当事人违背自己意志而达成的协议都是无效的。本案中，出租人在有关部门的压力下，不
得不违背自己的意志与市百货总店重新订立了租赁、修建协议，该协议应属无效。
出租人与承租人于1958年签订的租赁契约是在双方协商一致的基础上签订的，反映了双方的
真实意思，是有效的，应予保护。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用，依照1958年
的契约是可以的，应当保护出租人对房屋的合法所有权。
范例二、拒付租金的责任
（一）案情介绍
某市某街26号、27号2栋砖瓦房原系王某夫妇所有的私房。1974年，王某夫妇去世，某房产
为其子女王××、王××继承，并办理了房屋产权转移手续。
1983年地震，27号房倒坍，只剩一片瓦砾，26号房虽有破损但不太严重。同年4月，王氏兄
弟经批准共同出资在27号房址上建起四间临建棚，并重新登记。同时将26号房和临建棚租给
了新兴食品厂，书面约定，月租金300元，租期15年，违约金比率10％。
1984年新兴食品厂欲扩大生产规模，但王氏兄弟资金不足，7月14日双方达成协议，“由新
兴食品厂出资，王××兄弟办理有关房屋扩建及批准登记手续，将原来的临建棚改造为三层
楼房，由新兴食品厂继续租用。”1989年11月，新兴食品厂实行承包，新厂长金玉上任，认
为原临建棚已由食品厂出资改造，该三层楼房的产权应归属食品厂，因此拒付该部分租金
1500元，双方发生争议，王氏兄弟于1990年3月诉至法院。某区人民法院受理了此案，经审
理于1990年5月12日判决：①原临建棚翻建的三层楼房归王氏兄弟所有，王××、王××支
付新兴食品厂建房费用25万元。②新兴食品厂拒付租金违约，应支付王××、王××5个月
的欠缴租金1500元及违约金150元。
（二）范例评析
某区人民法院的判决是正确的，分述理由如下：
（1）某街26、27号房为王氏兄弟的合法继承财产，享有所有权，我国《宪法》第13条规定：
“国家依照法律规定保护公民的私有财产继承权。”《民法通则》第76条规定：“公民依法
享有财产继承权。”继承权，是公民财产权利的延伸，是继承人继承被继承人遗产的重要权
利。
《继承法》第2条规定，“继承自被继承人死亡时开始。”1974年，王某夫妇去世，王××
、王××作为王某夫妇的合法第一顺序继承人，有权继承其父母所留的某街遗产，对该房屋
享有所有权。
（2）临建棚应属王××、王××所有。27号房因地震倒坍之后，王氏兄弟共同出资，在此
基础上建成四间临建棚，并取得了法定批准手续，重新对产权进行了变更登记，因此，王氏
兄弟享有对该临建棚的所有权。
（3）王氏兄弟与新兴食品厂订立的租赁合同有效。合同，是当事人双方明确权利义务关系并
达成一致的协议，是一种民事法律行为，除非法律特别规定，只要双方当事人意思表示真实
并且符合法律规定的其他条件，合同即行成立。《民法通则》第54、55条规定：“民事法律
行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不
违反法律或者社会公共利益。”“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或其他形式。
法律规定用特定形式的应当依照法律规定。”《城市私有房屋管理条例》第4章15条规定：
“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房
屋所在地房管机关备案。”王氏兄弟以私有房产出租，并与新兴食品厂订立了合法的租赁合
同，符合法律规定的条件，是有效合同。
（4）三层楼房产权应属王氏兄弟共有，新兴食品厂的投资属垫款性质。
第一，从当时情形看，新兴食品厂欲扩大生产规模，需要改造原有临建棚，而王氏兄弟奖金
不足，无力改建。正是基于此食品厂才自己投资，帮王氏兄弟改造房屋，很明显，该项投资
属垫付款性质。新兴食品厂只是出资帮王氏兄弟改造房屋，而并不享有房屋所有权。
第二，从双方当时的协议看，双方约定：“由食品厂负责出资，王氏兄弟办理有关改建
批准及登
记手续，由新兴食品厂继续租用。”而且，以后食品厂一直按约交纳租金。可见，食品厂出
资的
真正意思不在于取得楼房产权，而在于帮助王氏兄弟改建房屋，以便于自身的生产需要。
第三，王氏兄弟以个人名义向主管机关办理改建批准手续和房屋登记手续是经与食品厂协议
达成的，不存在任何欺诈与胁迫行为，因此登记是有效的，王明山兄弟为房屋所有人。
第四，《民法通则》第108条规定：“债务应当清偿。”对于食品厂因建房而投入、垫付的2
5万元人民币，王氏兄弟应予以偿付。
（5）新兴食品厂拒不履行租赁合同，应补缴租金1500元，支付违约金150元。
《经济合同法》第6条规定：“经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履
行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。”《民法通则》第106条规定：“
公民、法人违反合同或者不履行其他义务时，应当承担民事责任。”新兴食品厂与王氏兄弟
关于房屋产权发生争议，便违反双方订立的合同，拒付租金，违反了合同的规定，构成了违
约，应当补缴王氏兄弟租金损失1500元，鉴于双方约定违约金为10％，因此，食品厂还应向
王氏兄弟偿付150元的违约金。
范例三、拖延维修房屋造成承租人损失的应予赔偿
（一）案情介绍
北京市新化街175号房屋为某城建公司与化机公司的共有房屋。1989年5月，城建公司未与化
机公司商议，擅自作主将该房租给李某住用，双方达成协议并已经房管部门审核批准，租期
5年，租金每月100元。协议签订后，李某一家10口迁入该房，当时化机公司已经得知，但未
表示反对，并且与城建公司按月平分李某交来的房屋租金，1990年7月，该房被房管部门鉴
定为危房，房顶有坍塌危险，于是李某多次要求城建公司修房，但城建公司总以资金不足等
理由拖延，1991年5月起李某拒绝交付租金，城建公司答应于11月修房。1991年9月13日晚，
因连日降雨，该房年久失修，房顶坍塌，砸毁了李某的彩色电视机一台（价值300
0元），组合
柜一套（2000元），以及各种工艺品损失500元；李母也被檩条砸伤右腿，住院3个月，李某花
费医药费及住院费等4000元，李某在医院护理误工20天，损失300元。李某要求城建公司赔
偿其所受损失，城建公司予以拒绝，李某诉至法院。
某区人民法院受理了此案，经审理，于1991年12月作出判决：城建公司与化机公司赔偿李某
经济损失8800元，此案审结。
（二）范例评析
本案中城建公司与李某订立的租赁合同有效，化机公司亦应为共同出租人。城建公司未与化
机公司商议，便将其共有的新化街175号房租给李某，双方订立了租赁协议并已经房管机关
批准，在手续上是合法的。虽然化机公司最初并未参与订立该租赁协议，但其在李某承租了
该共有房屋之后并未表示反对，同时与城建公司平分李某所交租金，很显然已经默示承认了
与李某的房屋租赁关系。因此，虽然城建公司未经化机公司同意而将共有房屋租与他人有欠
合法，但化机公司在事后未作异议并收取租金默昃该租赁行为，所以，该租赁合同是有效合
同，化机公司是共同出租人。
城建公司与化机公司拖延修房，应该承担李某所受损失。1990年7月，新化街175号房被房管
机关鉴定为危房，作为出租人应该及时地将房屋修好，以保证承租人的人身和财产安全，保
证房屋的安全。这是法律规定的出租人的必然义务，出租人必须履行，否则，应承担因此给
承租人造成的损失。城建公司经李某多次催促，仍然拖延房屋的修缮工作，以致使该房于19
91年9月房顶坍塌，造成了李某家人身和财产的重大损失。北京市人民政府《关于城市公有
房屋管理的若干规定》第13条、第14条规定，“公房所有权单位，每年应定期进行房屋安全
检查，加强维修保护确保房屋的住用安全和正常使用……。”“……因对房屋检查修缮不及
时造
成事故的，由房屋所有权单位负责赔偿损失，并追究所有权单位领导人和直接责任人的责任
。”因此，城建公司与化机公司应对其过错行为承担责任，赔偿因塌房事故给李某造成的损
失8800元。
应该指出，人民法院判决也有一定疏漏之处。李某因城建公司拖延修房，便自1991年5月起
拒付租金，到判决之时已达7个月之久，虽然可以理解，但毕竟违反了双方租赁协议，李某
应该补交7个月的租金700元，对该案的判决才显得更加公平、合法。
上级单位签证： 上级单位签证：
签订日期： 年 月 日
范例四、不服房地局改变承租人复议决定范例精解
（一）案情介绍
公民甲不服某区房地产管理局1991年2月28日作出的处理决定，于4月11日向某市房地产管理
局申请复议，要求撤销某区房地产管理局作出的处理决定。经查明：公民甲及其丈夫公民乙
及子女原住某街21号房屋，1987年国家建设拆迁分得某小区路东26号2幢3单元3号两室一厅
住
房，公房使用承租人为甲。因乙1986年在省某院分得三室一厅住房，故甲同迁某院居住。某
小区路东26号2幢3单元3号房屋由女儿丙、儿子丁、戊使用。同年丁在单位分得住房后
搬出。1988年5月，丙以自己是该房实际使用人为由向某房管所申请，将公房使用证承租人
更换为丙。同年9月，丙的丈夫A趁戊不在家时，将戊的家具、物品等搬入某机关招待所。
戊
的家具、物品在该招待所堆放至今。市房地产管理局认为：公有房屋承租人，必须是该房的
实际住房人。甲未在该房居住，且他处已有住房，根据当地省政府发布的《城镇公有房屋租
赁管理办法》第7条规定，作出复议决定：（一）原承租人甲无该3号房屋使用权。（二）该3号
房屋更换为由丙、戊共同使用。甲不服市房地产管理局复议决定，向某人民法院起诉。
（二）分歧意见
对本案有两种处理意见。
第一种意见认为，不能更换承租人，要更换也须在承租人甲同意之后。
第二种意见认为，复议决定正确，应当更换承租人。
（三）分析与研究
本案涉及公房产权对过户的决定及确认权。
过户本具有广泛的适用范围，原义是指房地产、记名有价证券、货单、提单以及其他权益凭
证等更换权利持有人姓名时的登记。一般由签发证件的机关或单位换发证件，或在原证件上
签注权益已经移转字样，同时，在登记簿上作成有关记录，过户即告完毕。本案涉及的是公
房赁租使用权的过户决定及确认。这就要由租赁关系和过户条件两方面的规则和当事人的条
件来决定，首先必须有合法的租赁关系存在，其次这种租赁关系的过户也必须合法。
1本案具有合法的公房租赁关系存在。我国房屋租赁关系的种类和层次，有地方差别。种
类大体主要有4种：（1）周期性租赁（或定期租赁）。租期在租赁开始前固定下来，租赁期届满
可不另签订新的租约，而只要承租人因循原租约的条件事实上履行了租约即无违约行为，就
自动续期，这样年复一年持续下去。周期性租赁的延续，以出租方在一个周期届满后又接受
承租方的超出一周期后的租金为主要表示。周期性租赁应以不少于有关周期的时间事先通知
，
才可以终止租约。一般提前通知的时间是1…3个月。按月付租的周期性租赁，应提前1个月
通知。
（2）随意性租赁（或不定期租赁）。租期在租赁开始前不固定下来，而由业主明示或默
示同意之下由承租人不定期使用房屋。不定期租赁以出租方（业主）或承租人提出的终止日为
到期日，但一般不迟于提出的终止日期前一个月作出终止表示，只要双方无异议的可以短于
一个月作到期终止日。多数公房的租赁均属于这一种。本案据查也属于这一种。
（3）容忍性
租赁（或属员租赁）。这种租赁是本以合法身份住进房屋，然后失去合法身份之后在
房主没有反对的情况下继续留在该房
屋内。例如，承租人在租约已届满，而没有法定条件可续租（包括该承租人与有法定续租条
件的人离婚、从出租单位调离或辞去工作，已经另租用房屋达到住房标准等），但�
