物业管理实务及范例精解-第36部分
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定租金数额并到房管部门备案。第三，对租金纠纷中，承租人反诉要求修缮房屋的，如确系
陈旧危房或影响房屋使用，应予支持合并审理。出租人无力修缮或因不在当地而无法及时通
知的，承租人修缮后所支付的费用，可以折抵租金。第四，对房主确因实际需要，承租人能
够找房搬迁的，房主可以收回房屋自用。如果房主收回房屋后又在6个月内另租他人的，原
承租人可以主张优先承租权返回继续承租，由此造成的损失，由出租人承担赔偿责任。
关于公房转租纠纷。首先，坚持制裁擅自转租房屋的非法居间牟利行为。根据国家建设部、
物价局、工商管理局联合发出的（88）建房字第170号文件第3条规定“……单位和个人租用的
房地产，不得私自转租转让，承租人如需利用承租的房地产与第三方进行合资经营、联营或
提供给第三方使用，应事先征得出租人同意，重新签订租赁合同或协议。”具体处理是：（1
）由原承租人与合资经营或联营的为一方与房主为一方签订新的租赁合同或协议，原租赁合
同
或协议作废。（2）承租人将承租房屋全部或部分提供给第三方使用的，说明承租人已全部或
部分
放弃了原承租房屋的使用权，在征得房主同意后，如系全部转租则由房主直接与第三人建立
租赁关系，原承租人与房主的租赁合同或协议终止；如系部分转租，则由房主与原承租人和
第三方分别建立租赁关系或协议，以取代原承租人与房主的租赁合同或协议。如果房主不同
意与第三方建立租赁关系，则应由房主将承租人转租出去的房屋收回。其次，对转租人居间
牟取的利益，应作为侵权所得，根据《民法通则》的有关规定交归房主。第三，对某些承租
人利用承租公房出租柜台的行为，亦可参照上述规定办理。
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第六章 物业管理收费
物业管理公司作为具有独立法人资格的经济实体，在其经营管理过程中，必须要有资金的支
持，而且，物业管理公司还应使其资金在循环中增值，从而使资金运行走上良性循环的轨道
。这样，物业管理公司才能真正作为独立法人经济实体，实现自主经营、自负盈亏、自我发
展。可见，加强资金来源的管理，是物业管理公司财务管理中十分重要的工作。
第一节 物业管理收费原则
一、等价交换的原则
等价交换是价值规律的基本要求。价值规律是商品经济的基本规律。发展社会主义商品经济
和市场经济，必须按价值规律办事。价值规律的基本内容为：商品的价值量是由生产商品的
社会必要劳动量决定的，商品交换要以价值量为基础，实行等价交换。商品的价格是价值的
货币表现，物业管理收费实际上就是物业管理公司提供管理服务的价格，这种价格当然应反
映价值。收费价格的高低由价值大小决定，而决定价值大小的应是提供这类物业管理服务的
社会必要劳动量的多少。根据社会必要劳动量来决定物业管理的收费，是合理的和必要的。
无论是政府还是物业管理公司，在制定物业管理收费标准时，都应考虑和贯彻等价交换的原
则。
二、谁受益谁出钱的原则
在市场经济条件下，物业管理公司作为经营者，为业主和住户提供管理和服务应是有偿的。
凡享受到物业管理公司服务的受益人就应缴纳相应的服务费用。受益大的，出钱相应要多；
受益小的，出钱相应要少。同一大厦或同一住宅区内，要根据业主和住户享用各项管理服务
和公共设施的程度多少而收费。比如住高层建筑一层的住户，享用电梯的机会少，其承担的
电梯费用应比住较高层的住户少。
三、差别原则
差别原则是根据物业使用人的收入水平的不同，采用不同的收费标准。目前社会上客观存在
着高、中、低收入家庭，由于收入水平的不同，对服务的要求也有所不同。对高收入家庭来
说，由于收入高，享受的欲望随之升高，希望能得到更多更好的服务；对低收入家庭来说，
首先考虑的是解决温饱问题，不敢奢求过多的服务，也承受不起较高的服务费用。因此，物
业管理公司可以为高收入水平的住户，提供多方位、多类型的服务，收取较高的服务费；对
低收入水平的住房，只提供基本的服务，收取较低的服务费。对市场商品房、微利商品房、
福利商品房以及公产房的物业管理，其收费应体现差别原则，不搞一刀切。即使对同一幢大
厦或同一住宅区内的物业使用人，也可以根据其收入水平的差距，采用差别收费方法，或者
由政府和物业管理公司对低收入家庭所缴纳的管理服务费给予适当的减免。
四、优质优价原则
优质优价原则就是根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标
准。提供高质量、高水平的服务，应得到高额的回报；享受到高质量、高水平的服务，就应
缴纳较高的费用。优质优价原则要求质价对应，那种不追求提高服务质量和服务水平，只追
求高收费的做法以及不管服务质量好坏、服务水平高低，一律按同一价格收费的做法，都是
不符合优质优价原则的。
五、取之于民，用之于民的原则
物业管理公司收取管理服务费用，应是对物业管理公司的自身所提供的劳动价值的补偿。物
业管理公司的劳动价值就体现在房产和地产的管理活动、环境卫生管理活动、社会治安管理
活动上。因此，物业管理收取的费用，应确确实实花在上述活动上，也就是花在物业管理公
司的管理对象和服务对象上。物业管理公司的管理对象是“物业”，服务对象是业主和住户
。取之于民，用之于民包含两方面的含义：一是从业主和住户那儿收取的费用，要用在业主
和住户身上，不得挪作他用；二是为业主和住户从事物业管理活动和服务活动付出了多大的
劳动，就从业主和住户那儿收取相应劳动价值的费用作为补偿，不得牟取高额利润。在实际
工作中，应坚持能提供多少服务，就收取多少费用，收了费用后，应提供的服务一定要保证
到位，不能或暂时不能提供的服务，就不收相应的费用。
六、公开原则
物业管理公司与业主和住户的关系，是受托人和委托人的关系、提供服务和接受服务的关系
。物业管理公司接受业主和住户的委托，进行物业管理，向业主和使用人提供多种服务。业
主和住户作为委托人和接受服务人有权对物业管理收费情况进行询问、了解、检查和监督。
物业管理公司也有义务将收费的详细情况向业主和住户说明。收费实行明码标价，收费项目
、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布。有些收费项目应在与业主和住户协商
后，公布执行。同时，物业管理公司应定期（一般为每季或每半年）向业主和住户公布收费的
收入和支出帐目，自觉接受业主和住户的检查和监督。按收费的公开原则办事，有利于物业
管理公司与业主和住户的相互沟通，有利于得到业主和使用人的理解和支持，以保证收费的
顺利实施。
第二节 物业管理收费模式
一、市场价格收费模式
这种收费模式表现为物业管理收费随行就市，其收费高低主要取决于四个方面的因素：一是
物业管理公司从事该类物业管理服务所要付出的社会必要劳动量，即价值量。价值量大小是
市场价值格高低的决定性因素之一。二是物业管理市场的供求关系和同行的竞争。物业管理
市场供过于求，同行竞争激烈，物业管理公司为了赢得物业管理权，往往采取降低物业管理
收费的策略。物业管理市场供不应求，则物业管理收费就有可能提高。三是物业管理公司的
知名度和信誉。知名度高、信誉好的物业管理公司，其收费一般高于其他物业管理公司。四
是服务水平、服务质量和服务程度。一流的服务，其收费一般也是一流的。
市场价格收费一般由物业管理公司与业主和住户协商议定后执行。
市场价格收费模式适用于对外销商品房、侨汇房、别墅、高级商住楼、写字楼等物业的管理
。二、保本微利收费模式这种收费模式是在测算物业管理的各项开支（成本）的
基础上，再加上一定的利润，以此作为收取的总费用，然后将总费用分摊到每家每户或房屋
的单位使用面积上。
物业管理公共性服务收费的成本构成包括以下部分：
（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
（3）绿化管理费；
（4）清洁卫生费；
（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理公司固定资产折旧费；（8）法定税费。
如某住宅小区共有20栋房1120户居民，房屋使用面积共约67000平方米，其月成本费用项目
及开支情况：
物业管理公司每月开支的总成本为16585元，取利润率为15％，则
总收费为19073元。以入每户计算，每户每月收费为1703元；以房屋单位使用面积计算，
每平方米使用面积每月收费为0285元。
保本微利收费模式适用于对内销市场商品房的物业管理。
三、成本收费加提供优惠政策的模式
这种收费模式是将总成本作为收取的总费用，然后将总费用分摊到每家每户或房屋的单位使
用面积上，不考虑利润。采用此种收费模式主要是为了适当减轻业主和住户的负担。但物业
管理公司作为企业，不能仅仅维持保本经营，总是应有点收益。收益从何而来呢？要通过政
府提供一些优惠政策来帮助和解决，比如减免税费、配套用房划拨给物业管理公司经营等，
这样，物业管理公司可以从政策方面得到一些实惠和收益，以加强物业管理的软件和硬件建
设，不断提高物业管理素质和水平。
成本收费加提供优惠政策的模式适用于对内销商品房和微利商品房的物业管理。
四、亏本收费加提供优惠政策和补贴的模式
这种模式带有明显的福利性，主要考虑业主和住户的收入水平不高，承受能力有限而采取的
低于成本的收费。这种收费模式一般是由政府制定收费标准，物业管理公司按标准收费。收
取的费用不足以弥补成本，出现亏损。这种亏损并不是物业管理公司经营不善而产生的，而
是低收费政策所带来的，因此，我们也可以称其为“政策性亏损”。这种亏损主要通过以下
两下渠道来弥补：一是政府提供一些优惠政策来弥补；二是由政府或主管单位给予政策性补
贴来弥补。这两个弥补渠道应以法规形式确定下来，以保证兑现。否则，让物业管理公司自
己采取拆东墙、补西墙的方式或其他的方式来弥补，是不合理的，也是不能持久的。
这种收费模式适用于微利商品房、福利商品房、公产房、系统房等物业管理。
第三节 物业管理企业收入渠道
物业管理营业收入主要包括主营业务收入和其他业务收入（如多种经营收入），其中，主营业
务收入又包括物业管理费收入和物业经营收入（如房产销售与出租收入）等。
一、物业管理费收入
物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理公司为业主或用户提供标准服务和委托服务所
收取的有偿服务费。
物业管理公司在根据业主或用户的需要向其提供服务时，可收取相应的有偿服务费，而形成
物业管理费收入。但是，物业管理收费数额的大小并不能由物业管理公司随意确定，而是应
当
根据物业管理公司向业主或用户所提供服务项目的不同性质，分别实行政府定价、政府指导
价和协议定价来确定：
1公共服务费
按照《××市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》（见附录六）的规定，商品住宅物业管理
公共服务费应按物业管理范围内各业主（或用户）所占房屋建筑面积或按户分摊。其费用构成
为：管理费，服务人员的工资和按规定提取的福利费，楼内公用设施维修及保养费，绿化管
理费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理公司固定资产折旧费，法定税费。物业管理
服务的利润不超过15％，房屋所有人应支付前述各项费用。房屋用户除缴房租外，同时还应
缴付清洁卫生费和保安费。
××市物价局制定的××市各区、县1996年度商品住宅物业管理公共性服
务收费中准价及浮动幅度。
（1）住宅管理费由物业管理公司管理人员经费、办公经费等构成，收取标准由市房管局提出
，经市物价局核定后执行。1995年标准为：多层住宅每户每月3～5元；高层住宅每户每月5
～10元。住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理公司支付。
（2）非居住房屋管理费，不论是营业用房，还是办公用房，均按租金的25％计算，由房屋业主
支付。
（3）清洁、保安服务费按物价管理机关的批准执行。1995年标准为：住宅每户每月3～6元，
由房屋居住户支付；非居住房屋按每m2建筑面积02～05元/月计算，由房屋使用人支
付。
清洁、保安服务费的收取，应根据住宅区域的实际情况，由物业管理公司与业主管理组织或
业主代表协商，在上述规定范围内制定具体收费标准，并订立相关服务制度。清洁、保安服
务费应实支实收，合理分摊。
2高层住宅电梯和水泵运行费
高层商品住宅的电梯和水泵运行费用，由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具
体收费由业主管理委员会和物业管理公司商定的服务方式、时间，按实结算，单独列帐，并
按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。
公有住宅出售后，高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房管局规定。
3专项服务收费
专项服务是为某些业主（或用户）群�
