物业管理实务及范例精解-第37部分
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公有住宅出售后，高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房管局规定。
3专项服务收费
专项服务是为某些业主（或用户）群体提供的特定服务。该项服务可使部分人受益，如高层电
梯维修管理、检修楼宇的公用设施。专项服务的收费，原则上以成本价格收取，按各业主的
建筑面积分摊。
4委托服务收费
为满足业主（或用户）特别需要而提供的个别服务，只为那些愿意接受或主动要求的人提供
，
一般与业主（或用户）的日常生活关系密切，如代管车辆、代管房屋、代购商品、代接送子女
入托、土木工程维修装饰、清洁委托等。特约项目的收费，凡物价部门已有规定的，按规定
执行；暂未规定的，由委托人与物业管理公司协商议定。
二、物业经营收入
物业管理公司通过经营业主管委会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得
经营收入，如开展房产的销售或租赁、经营停车场等。这些经营业务都可收取相当可观的佣
金，而形成相应房产销售与出租等经营收入。例如，物业管理公司为房地产开发公司销售房
产，一般按售房收入的2％～4％收取佣金；或视销售价格的高低，确定不同的提成比例。如果
在售房合同中特别约定，那么佣金也可由房地产开发公司和购房业主各付2％。如果物业管理
是委托管理形式，则物业管理公司代业主出租房产，双方可签定协议，由业主支付年租金收
入的3％～5％的佣金。佣金的计付主要有以下二种方式：
1业主实行物业出租方式
佣金标准按业主年租金收入的3％～5％计取，业主每年支付一次或分多次支付，具体由双方协
商确定。
2业主实行物业出售方式
佣金标准按业主售房收入和物业约定使用年限计取。
年佣金＝（售房收入÷物业约定使用年限）×5％
三、多种经营收入
由于物业管理在我国还是一个启动时间不长的行业，人们收入水平又普遍较低，目前各物业
管理公司所收取的费用是微利的，有些公司甚至是赔本经营，所以，物业管理公司要生存和
发展就必须增加积累，扩大经营规模，因而要靠多种经营取得收入。多种经营收入是当前物
业管理公司发展不可忽视的重要资金来源。
有些新建住宅小区，由房地产开发公司按该物业总建筑面积的05％，拨给物业管理公司开
展多种经营使用，或以成本价转让给物业管理公司。
物业管理公司开展多种经营活动的范围非常广泛，但是，物业管理公司要搞好多种经营，则
要把自身优势与有利机会结合起来。物业管理公司自身优势，主要体现在围绕物业管理来开
拓多种经营领域，比如，物业管理公司开办建材公司、装修装饰材料公司、卫生洁具公司，
以及利用小区建设的配套设施开办商业服务、餐饮服务、信用社、储蓄所、电影院、卡拉OK
厅、健身房、幼儿园、职业介绍所、婚姻介绍所等等。对大型的物业管理公司业说，其多种
经营可以涉足物业开发经营，形成物业开发经营、管理与服务一条龙；对有条件的物业管理
公司来说，则可以在其他领域进行多种经营，当然，所要付出的代价可能要更大。
总之，要按“一业为主、多元经营”的方针，发展多种经营业务，即从市场需求出发，以发
展与物业管理相关的多种经营业务为主，诸如超市、百货、副食品等商业，洗熨、沐浴、餐
饮、幼托、娱乐、旅游、邮电、搬家等服务业，银行、信用社等金融业，房产中介、咨询、
建筑装潢等房地产业，这样，就发挥了物业管理公司的优势，既能满足物业业主和用户的多
种需要，又能增加物业管理公司的资金来源，弥补物业管理经费的不足。因此，物业管理公
司应想方设法开展多种经营活动。
第四节 物业管理费的构成与核算
一、物业管理费的构成
由于各地经济发展水平不同，所以物业管理费的数额大小也不尽相同。对物业管理费的核算
，是物业管理公司财务管理部门的一项非常重要的工作。一座物业在投入管理运行之前，物
业管理公司的财务管理部门必须对其进行管理费的核算，运行一年后，还要根据上年的运行
情况进行调整。费用预算方案要符合国家及地方政府的有关规定，并经物业管理公司总经理
审阅后，提交业主管理委员会讨论通过，方可公布执行。
物业管理费一般由以下一些项目构成：
（1）公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央
空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其
他机械、设备、机器装置及设施等；
（2）聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等
（3）公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；
（4）购买或租赁必需的机械及器材的支出；
（5）物业财产保险（火险、灾害险等）及各种责任保险的支出；
（6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；
（7）清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；
（8）公共区域植花、种草及其养护费用；
（9）更新储备金，即物业配套设施的更新费用；
（10）聘请律师、会计师等专业人士的费用；
（11）节日装饰的费用；
（12）管理者酬金；
（13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；
（14）公共电视接收系统及维护费用；
（15）其他为管理而发生的合理支出。
二、物业管理费的核算办法
物业管理费的数额大小，可用下面一个简单公式来测算：
P＝∑ni=1Fi/S（2…1）
其中，P代表物业管理费（元/月·m2或元/年·m2）；F代表费用（元/月或元/年）
，如垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；公共区域
植花、种草及其养护费用等；n代表费用项数；∑表示对所有费用项目求算术和；S
表示参加测算的物业总面积（m2）。
上述物业管理费构成中列出了15类费用项目，但这并不表示全部费用项目都应计入。具体核
算一个特定物业的管理费数额时，由于物业类型的不同，可能只用到上述费用项目的一部分
。总的来说，要想得到一个较为合理的费用数额，除了合理预算每项费用外，关键是不要漏
项，而是应把所有发生的费用项目尽可能全部计算在内。
为了测算与收费管理的方便，一般把上述费用项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即
分为行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、
保险费、管理者酬金、税收等。
1行政办公费
这项费用的核算可以用全年的费用预算来折合出每月费用（全年费用除以12）。已有物业管理
经历的公司可根据上年的年终决算数据来取得这一数值。行政办公费的构成是：
（1）行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等；F1（元/月）
（2）文具、办公用品费用；F2（元/月）
（3）车辆使用费，包括油费、维修费和折旧费；F3（元/月）
（4）节日装点费；F4（元/月）
（5）公共关系费；F5（元/月）
（6）宣传广告费；F6（元/月）
（7）其他杂项费用。F7（元/月）
由上述这些费用，可按公式（2…1）计算出行政办公费：
P1＝∑7i=1Fi/S（元/月·m2）
其中，P1表示行政办公费，Fi表示上述所列F1至F7代表的费用；S表示所管物业
的总面积。
由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的行政办公费P1就越低
。
2一般公共设施维护费
一般公共设施维护费的构成是：
1）人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等；
F1（元/月）
2）公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯（含节日装点灯）。这项费用又分
为：
（1）电费（W1×T1＋W2×T2＋…）×30×P电F2（元/月）
其中，W1表示每天开启时间为T1（小时）的照明电器的总功率（千瓦/小时）；T1表示
每日开启的时间（小时）；30表示每月天数；P电表示电费单价（元/度）。
（2）维修费，这是一个估算的经验值；F3（元/月）
3）抽送风费用，包括：
（1）电费＝W×24×a×30×P电F4（元/月）
其中，W表示抽送风电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；
P电表示电费单价（元/度）。
（2）维修费，这也是一个估算的经验值；F5（元/月）
4）给排水费用，包括：
（1）电费＝W×24×a×30×P电F6（元/月）
其中，W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；
P电表示电费单价（元/度）。
（2）维修费，这是一个估算的经验值；F7（元/月）
5）供配电、发电系统设备维修费；F8（元/月）
6）消防系统维修费；F9（元/月）
7）公共建筑、道路维修费；F10（元/月）
8）以上2～7项的不可预见费，按10％计；F11（元/月）
由上述这11项费用，可按公式（2…1）计算出一般公共设施维护费：
P2＝∑11i=1Fi/S（元/月·m2）
其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用；S
表示所管物业的总面积。
由这个计算公式也可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P
2也越低。
9）更新储备金：
P’２＝｛∑（Mi＋Ii）÷Yi｝/（12×S）
其中，P’２表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包
括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等；Ii表示各一般公共设施的安装费
用；Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。
3电梯费
电梯费的构成是：
1）电费＝n×W×24×a×30×P电F1（元/月）
其中n表示电梯数（4部电梯n就为4）；W表示电梯功率；a表示电梯使用系数，由于写字楼、
商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大
致在03～06这样的范围之间；P电表示电费单价（元/度）。
2）维修费，包括材料和专门人工费；F2（元/月）
3）以上1～2项的不可预见费，按10％计；F3（元/月）
由上述这3项费用，可按公式（6…1）计算出电梯费：
P3＝∑3i=1Fi/S梯（元/月·m2）
其中，P3表示电梯费；Fi表示上述所例F1至F3代表的费用；S梯表示带电梯的
物业面积。
4）更新储备金：
P’3＝［∑（M梯＋I梯）÷Y］/（12×S梯）
其中P’3表示电梯的更新储备金；M梯表示电梯的购置费；I梯表示电梯的安装费用
；Y表示电梯的正常、安全使用年限；S梯表示带电梯的物业面积。
4空调费
空调费的构成是：
1）电费。中央空调的公共用电有主机和辅机（水泵、冷却塔等）两部分，所以：
电费＝｛n主×W主×b主＋（n泵×W泵＋n塔×W塔）×b辅｝×T×30×P电
F1（元/月）
其中，n主表示主机台数；W主表示主机功率；b主表示主机负荷系数；n泵表示水
泵台数；W泵表示水泵功率；n塔表示冷却塔电机台数；W塔表示冷却塔电机功率；b
辅表示辅机负荷系数；T表示每天空调工作时间；P电表示电费单价（元/度）；
2）水费：F2（元/月）
3）维修费（仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用），包括材料和人工费用；
F3（元/月）
4）以上1～3项不可预见费用，按10％计；F4（元/月）
由上述这4项费用，可按公式（2…1）计算出空调费：
P4＝∑4i=1Fi/S空调（元/月·m2）
其中，P4表示空调费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S空调表示使
用中央空调的物业面积。
值得注意的是，由于办公室、商场的人流量是不同的，所以，它们的制冷量在设计时也不一
样
。在提出上述P4之后，各类型物业要根据其设计数据调整费用。比如商场制冷量一般是
写字间的2倍，所以对于商场空调费的分摊就应是2×P4（元/月·m2）。
5）更新储备金：
P’4＝［（M空调＋I空调÷Y］／（12×S空调）
其中，P’4表示空调设备的更新储备金；M空调表示空调设备购置费；I空
调表示空调设备安装费；Y表示空调安全使用年限；S空调表示使用中央空调的物业
面积。
5环卫清洁费
环卫清洁费的构成是：
1）人工费，包括管理人员及工人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用等；
F1（元/月）
2）清洁机械材料费，其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光等，按价值和使用
年限折算出每月的价值；日常易耗品及工具，每月作预算；F2（元/月）
3）垃圾桶购置费；F3（元/月）
4）垃圾清倒费；F4（元/月）
5）化粪池清理费；F5（元/月）
6）水池清洁费；F6（元/月）
7）清洁环卫所需的其他费用；F7（元/月）
由上述这7项费用，可按公式（2…1）计算出环卫清洁费：
P5＝∑7i=1Fi/S环卫（元/月·m2）
其中，P5表示环卫清洁费；Fi表示上述所列F1至F7代表的费用；S环卫
