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第37部分

物业管理实务及范例精解-第37部分

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公有住宅出售后,高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房管局规定。
3专项服务收费
专项服务是为某些业主(或用户)群体提供的特定服务。该项服务可使部分人受益,如高层电

梯维修管理、检修楼宇的公用设施。专项服务的收费,原则上以成本价格收取,按各业主的

建筑面积分摊。
4委托服务收费
为满足业主(或用户)特别需要而提供的个别服务,只为那些愿意接受或主动要求的人提供



一般与业主(或用户)的日常生活关系密切,如代管车辆、代管房屋、代购商品、代接送子女

入托、土木工程维修装饰、清洁委托等。特约项目的收费,凡物价部门已有规定的,按规定

执行;暂未规定的,由委托人与物业管理公司协商议定。
二、物业经营收入
物业管理公司通过经营业主管委会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得

经营收入,如开展房产的销售或租赁、经营停车场等。这些经营业务都可收取相当可观的佣

金,而形成相应房产销售与出租等经营收入。例如,物业管理公司为房地产开发公司销售房

产,一般按售房收入的2%~4%收取佣金;或视销售价格的高低,确定不同的提成比例。如果

在售房合同中特别约定,那么佣金也可由房地产开发公司和购房业主各付2%。如果物业管理

是委托管理形式,则物业管理公司代业主出租房产,双方可签定协议,由业主支付年租金收

入的3%~5%的佣金。佣金的计付主要有以下二种方式:
1业主实行物业出租方式
佣金标准按业主年租金收入的3%~5%计取,业主每年支付一次或分多次支付,具体由双方协

商确定。
2业主实行物业出售方式
佣金标准按业主售房收入和物业约定使用年限计取。
年佣金=(售房收入÷物业约定使用年限)×5%
三、多种经营收入
由于物业管理在我国还是一个启动时间不长的行业,人们收入水平又普遍较低,目前各物业

管理公司所收取的费用是微利的,有些公司甚至是赔本经营,所以,物业管理公司要生存和

发展就必须增加积累,扩大经营规模,因而要靠多种经营取得收入。多种经营收入是当前物

业管理公司发展不可忽视的重要资金来源。
有些新建住宅小区,由房地产开发公司按该物业总建筑面积的05%,拨给物业管理公司开

展多种经营使用,或以成本价转让给物业管理公司。
物业管理公司开展多种经营活动的范围非常广泛,但是,物业管理公司要搞好多种经营,则

要把自身优势与有利机会结合起来。物业管理公司自身优势,主要体现在围绕物业管理来开

拓多种经营领域,比如,物业管理公司开办建材公司、装修装饰材料公司、卫生洁具公司,

以及利用小区建设的配套设施开办商业服务、餐饮服务、信用社、储蓄所、电影院、卡拉OK

厅、健身房、幼儿园、职业介绍所、婚姻介绍所等等。对大型的物业管理公司业说,其多种

经营可以涉足物业开发经营,形成物业开发经营、管理与服务一条龙;对有条件的物业管理

公司来说,则可以在其他领域进行多种经营,当然,所要付出的代价可能要更大。
总之,要按“一业为主、多元经营”的方针,发展多种经营业务,即从市场需求出发,以发

展与物业管理相关的多种经营业务为主,诸如超市、百货、副食品等商业,洗熨、沐浴、餐

饮、幼托、娱乐、旅游、邮电、搬家等服务业,银行、信用社等金融业,房产中介、咨询、

建筑装潢等房地产业,这样,就发挥了物业管理公司的优势,既能满足物业业主和用户的多

种需要,又能增加物业管理公司的资金来源,弥补物业管理经费的不足。因此,物业管理公

司应想方设法开展多种经营活动。
第四节  物业管理费的构成与核算
一、物业管理费的构成    
由于各地经济发展水平不同,所以物业管理费的数额大小也不尽相同。对物业管理费的核算

,是物业管理公司财务管理部门的一项非常重要的工作。一座物业在投入管理运行之前,物

业管理公司的财务管理部门必须对其进行管理费的核算,运行一年后,还要根据上年的运行

情况进行调整。费用预算方案要符合国家及地方政府的有关规定,并经物业管理公司总经理

审阅后,提交业主管理委员会讨论通过,方可公布执行。
物业管理费一般由以下一些项目构成:
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央

空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其

他机械、设备、机器装置及设施等;
(2)聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等
(3)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等;
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出;
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出;
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用;
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用;
(8)公共区域植花、种草及其养护费用;
(9)更新储备金,即物业配套设施的更新费用;
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用;
(11)节日装饰的费用;
(12)管理者酬金;
(13)行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用;
(14)公共电视接收系统及维护费用;
(15)其他为管理而发生的合理支出。
二、物业管理费的核算办法
物业管理费的数额大小,可用下面一个简单公式来测算:
P=∑ni=1Fi/S(2…1)
其中,P代表物业管理费(元/月·m2或元/年·m2);F代表费用(元/月或元/年)

,如垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用;清洁公共地方及幕墙、墙面的费用;公共区域

植花、种草及其养护费用等;n代表费用项数;∑表示对所有费用项目求算术和;S

表示参加测算的物业总面积(m2)。
上述物业管理费构成中列出了15类费用项目,但这并不表示全部费用项目都应计入。具体核

算一个特定物业的管理费数额时,由于物业类型的不同,可能只用到上述费用项目的一部分

。总的来说,要想得到一个较为合理的费用数额,除了合理预算每项费用外,关键是不要漏

项,而是应把所有发生的费用项目尽可能全部计算在内。
为了测算与收费管理的方便,一般把上述费用项目按管理专业和专用设备归类分别核算,即

分为行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、

保险费、管理者酬金、税收等。
1行政办公费
这项费用的核算可以用全年的费用预算来折合出每月费用(全年费用除以12)。已有物业管理

经历的公司可根据上年的年终决算数据来取得这一数值。行政办公费的构成是:
(1)行政办公人员费用,包括工资、津贴、保险和服装费等;F1(元/月)
(2)文具、办公用品费用;F2(元/月)
(3)车辆使用费,包括油费、维修费和折旧费;F3(元/月)
(4)节日装点费;F4(元/月)
(5)公共关系费;F5(元/月)
(6)宣传广告费;F6(元/月)
(7)其他杂项费用。F7(元/月)
由上述这些费用,可按公式(2…1)计算出行政办公费:
P1=∑7i=1Fi/S(元/月·m2)
其中,P1表示行政办公费,Fi表示上述所列F1至F7代表的费用;S表示所管物业

的总面积。
由这个计算公式可见,管理面积S越大,则每单位面积所分摊的行政办公费P1就越低


2一般公共设施维护费
一般公共设施维护费的构成是:
1)人员费用,分为管理人员、技师、技工等,包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等;

F1(元/月)
2)公共照明系统费用,包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分

为:
(1)电费(W1×T1+W2×T2+…)×30×P电F2(元/月)
其中,W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时);T1表示

每日开启的时间(小时);30表示每月天数;P电表示电费单价(元/度)。
(2)维修费,这是一个估算的经验值;F3(元/月)
3)抽送风费用,包括:
(1)电费=W×24×a×30×P电F4(元/月)
其中,W表示抽送风电机的功率;a表示使用系数,使用系数=平均每天开启时间/24;

P电表示电费单价(元/度)。
(2)维修费,这也是一个估算的经验值;F5(元/月)
4)给排水费用,包括:
(1)电费=W×24×a×30×P电F6(元/月)
其中,W表示抽送水电机的功率;a表示使用系数,使用系数=平均每天开启时间/24;

P电表示电费单价(元/度)。
(2)维修费,这是一个估算的经验值;F7(元/月)
5)供配电、发电系统设备维修费;F8(元/月)
6)消防系统维修费;F9(元/月)
7)公共建筑、道路维修费;F10(元/月)
8)以上2~7项的不可预见费,按10%计;F11(元/月)
由上述这11项费用,可按公式(2…1)计算出一般公共设施维护费:
    P2=∑11i=1Fi/S(元/月·m2)
其中,P2表示一般公共设施维护费,Fi表示上述所列F1至F11代表的费用;S

表示所管物业的总面积。
由这个计算公式也可见,管理面积S越大,则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P

2也越低。
9)更新储备金:
P’2={∑(Mi+Ii)÷Yi}/(12×S)
其中,P’2表示一般公共设施的更新储备金,Mi表示各一般公共设施的购置费,包

括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等;Ii表示各一般公共设施的安装费

用;Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限;S表示所管物业的总面积。
3电梯费
电梯费的构成是:
1)电费=n×W×24×a×30×P电F1(元/月)
其中n表示电梯数(4部电梯n就为4);W表示电梯功率;a表示电梯使用系数,由于写字楼、

商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同,会有差别,它可以通过统计的方法进行估算,a大

致在03~06这样的范围之间;P电表示电费单价(元/度)。
2)维修费,包括材料和专门人工费;F2(元/月)
3)以上1~2项的不可预见费,按10%计;F3(元/月)
由上述这3项费用,可按公式(6…1)计算出电梯费:
P3=∑3i=1Fi/S梯(元/月·m2)
其中,P3表示电梯费;Fi表示上述所例F1至F3代表的费用;S梯表示带电梯的

物业面积。
4)更新储备金:
P’3=[∑(M梯+I梯)÷Y]/(12×S梯)
其中P’3表示电梯的更新储备金;M梯表示电梯的购置费;I梯表示电梯的安装费用

;Y表示电梯的正常、安全使用年限;S梯表示带电梯的物业面积。
4空调费
空调费的构成是:
1)电费。中央空调的公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分,所以:
电费={n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b辅}×T×30×P电
F1(元/月)
其中,n主表示主机台数;W主表示主机功率;b主表示主机负荷系数;n泵表示水

泵台数;W泵表示水泵功率;n塔表示冷却塔电机台数;W塔表示冷却塔电机功率;b

辅表示辅机负荷系数;T表示每天空调工作时间;P电表示电费单价(元/度);
2)水费:F2(元/月)
3)维修费(仅指公共部分,各业主户内风机由业主负责费用),包括材料和人工费用;

F3(元/月)
4)以上1~3项不可预见费用,按10%计;F4(元/月)
由上述这4项费用,可按公式(2…1)计算出空调费:
P4=∑4i=1Fi/S空调(元/月·m2)
其中,P4表示空调费;Fi表示上述所列F1至F4代表的费用;S空调表示使

用中央空调的物业面积。
值得注意的是,由于办公室、商场的人流量是不同的,所以,它们的制冷量在设计时也不一



。在提出上述P4之后,各类型物业要根据其设计数据调整费用。比如商场制冷量一般是

写字间的2倍,所以对于商场空调费的分摊就应是2×P4(元/月·m2)。
5)更新储备金:
P’4=[(M空调+I空调÷Y]/(12×S空调)
其中,P’4表示空调设备的更新储备金;M空调表示空调设备购置费;I空

调表示空调设备安装费;Y表示空调安全使用年限;S空调表示使用中央空调的物业

面积。
5环卫清洁费
环卫清洁费的构成是:
1)人工费,包括管理人员及工人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用等;
F1(元/月)
2)清洁机械材料费,其中大型清洁机械,如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光等,按价值和使用

年限折算出每月的价值;日常易耗品及工具,每月作预算;F2(元/月)
3)垃圾桶购置费;F3(元/月)
4)垃圾清倒费;F4(元/月)
5)化粪池清理费;F5(元/月)
6)水池清洁费;F6(元/月)
7)清洁环卫所需的其他费用;F7(元/月)
由上述这7项费用,可按公式(2…1)计算出环卫清洁费:
P5=∑7i=1Fi/S环卫(元/月·m2)
其中,P5表示环卫清洁费;Fi表示上述所列F1至F7代表的费用;S环卫

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