物业管理实务及范例精解-第39部分
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理公司将预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后，就是一个合理的收费标准
。此时，物业管理公司应及时拟一份物业管理费标准审议会议的决议，一同印发给每位业主
（用户），并且从通过之日起按这一标准执行。
物业管理公司在每次新的费用标准通过之后，只要将每一费用项目的标准一次性向业主公布
，在以后每月发放收费通知单时，只需通知费用总额就行了。这样，不仅可以减少劳动耗费
，也可节省纸张等材料费用。
3委托双方议定
对于专项和特约服务的收费，诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶，清扫保洁等项目，可由
委托人与物业管理公司双方议定，根据提供服务的要求，按不同的管理水平，确定不同的收
费标准，由用户与物业管理公司单位自行商定。
二、物业管理费的收缴和追讨
收费通知单每月要及时送达业主（或用户）的手中，并由业主（或用户）签收。为了节省人力，
可由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款单，每月费用通知单。
当发生费用拖欠情况时，应采取措施加以追讨，主要的方法是：
1一般性追讨
当上月费用被拖欠时，物业管理公司在第二月向业主（或用户）发催款通知单。此单将上月费
用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主（或用户），并经常以电话催缴。电话中要注意文明
礼貌，如果第二个月仍被拖欠，物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单，将此前两
个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业管理公司将根
据管理公约停止对其服务（停止水电供应等）。如果业主（或用户）经收费员上门催缴仍然拒付
，物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。在香港，遇到这种情况时，管理
商将立即通知房产交易部门，停止该房产的交易；然后联同有关清缴部门拍卖该房产，拍卖
所得扣除管理等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分，归还原业主。物业
管理公司可将这些条款写进管理公约中，依照法律程序去执行。
2区别性追讨
物业管理公司对拖欠费用的业主（或用户）要区分不同的情况，采取不同措施。对于费用大户
，要亲自登门（有时物业管理公司的总经理也要亲自去），进行解释和劝导，争取其理解和支
持；对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行；对于一些确实有困难的“难点户”，可
以考虑适当予以优惠。
三、高层楼宇的收费
从事高层楼宇管理的物业管理公司是以管理为主的独立核算、自负盈亏的企业，它一方面要
尽量减轻业主或用户的经济负担，做到服务好，收费少，另一方面要努力开拓，多种经营，
广开财源，增加收益，以达到自我完善，自我运行，自我发展的良性循环。因此，物业管理
公司在设置收费项目、收费标准时应兼顾上述两方面的利益。我公司现行的收费项目按照会
计核算的不同大致分为下列三类。
（一）属于营业收入的收费项目
1物业管理费
物业管理费是物业管理者为了实现其职能，根据有关法律规定的权限，凭借对物业管理的全
部活动所需成本的科学测算，编制出费用标准，由业主或客户定期向物业管理公司交纳的费
用。它是物业管理公司营业收入的主要来源。
高层楼宇的物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取的。在确定由业主交
纳还是由客户交纳问题上，我们是这样掌握的，凡是业主自用的房产，物业管理费向业主收
取；凡是业主委托物业管理公司代出租的房产，物业管理费向客户收取。物业管理费的收取
是由与业主或客户签订的管理合同来保证的。管理合同一般一年签定一次。
2停车费
高层楼宇一般都附设有停车场地。停车场的交通、治安收费一般都由物业管理公司的保安部
门负责。
高层楼宇附设的停车场地一般都是收费公共停车场，但它只是提供泊车方便，不负保管责任
。凡占泊位停放的车辆均应照章缴纳停车费，乱停乱放的车辆可酌情给予处罚。
停车费收入一般可细分为月票收入和定额发票收入，其收费标准为：定额发票收入的收费标
准，按当地政府明文规定执行，月票收入的收费标准由公司根据停车场和客户的具体情况制
定标准，报当地物价部门备案后执行。
3租金收入
这里所说的租金收入是指物业管理公司自有房产出租的收入。我公司的自有房产全部是投资
取得的。按照现行制度规定，房地产发展商在将所开发房产交付使用时，应按照开发成本2％
的比例提取专用基金，购买一定数量的按微利房价格出售的商业用房，管理公司可以经营这
部分商业用房，用租金收入弥补资金的不足。
4其他收入
其他收入也称杂项收入或综合收入。包括单车和摩托车保管收入，代理室内绿化、花卉管理
收入，代理室内清洁卫生收入（含洗地毯收入），代客户装修或修理收入及各项咨询、代理手
续费收入。这部分收入，来源不稳定，是物业管理公司积极创收的渠道。
（二）代收代支项目
代收代支项目的收入不属于物业管理公司的营业收入，其核算通过往来科目如“其他应付款
”来反映。
1水电费
高层楼宇尤其是高层写字楼用户的水电费用是不可能像住宅小区一样由用户直接向各有关主
管
单位缴纳的。高层楼宇有许多公用水电设施，主管单位不可能掌握公用设施耗用水电对用户
的分摊情况。一般情况下都是由物业管理公司按总表读数向主管单位统一缴纳各用户的水电
费用，然后，管理公司再按各用户的水电表读数向用户直接收取水电费，公摊水电费和中央
空调用水电费。
2通讯费
一般高层楼宇都配有大厦程控交换系统，为楼内用户提供快捷方便的通讯服务。程控交换机
配有收费系统可核算出各用户使用电话的次数和应付费用，物业管理公司据此向用户收取通
讯费，并统一向电话公司和邮电局支付各中继线的市话费用和长话费用。
3土地使用费
国土管理部门每年要向土地使用者收取一次土地使用费。一般情况下，都是由物业管理公司
按国土部门核定的大厦占地面积和大厦功能确定的应缴土地使用费总额，向国土局统一缴纳
，然后再按各业主的建筑面积向各业主分摊。
4房产税
房产税是以房产为征税对象，依照房产价格或房产租金向产权所有人或承租人征收的一种财
产税。也就是说房产税应由业主缴纳。物业公司可接受业主委托代理交纳房产税。
（三）其他收费项目
1各种押金
物业管理公司为了保障自身权益不受侵害，或者为了加强管理，有必要对使用单位收取一定
数量的保证金。如出租房屋时向客户收取的相当于三个月房租的租房押金；为了加强地
盘管理，向施工队收取的施工押金；为了加强治安管理，对晚间出入大厦的楼内人员发放的
出入证押金等，这些押金是通过预收款或其他应付款核算的。
2业主大修改造资金
高层楼宇公用设施中的水泵、电梯、机电设备等，产权已随着楼宇的出售而转移到业主身上
，物业管理公司不拥有这部分固定资产的所有权，却承担着维护和管理的职责。随着使用年
限的增加，这部分设备需要大修，需要更新，其资金来源如何落实呢？在《深圳经济特区住
宅区物业管理条例》第五章第三十八条第二节中有明确规定：“房屋本体公用设施由物业管
理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出，住宅维修基金由业主按规定分
摊，分期缴纳”。参照这个规定，我公司对代管固定资产更新改造的资金是通过下述方法筹
集的：每年初，由物业管理公司对大厦公共设施、设备提出大修改造计划，报业主委员会审
核同意后，按受益业主的建筑面积分摊给各业主。由业主分期预交给物业管理公司，物业管
理公司负责大修改造项目的组织实施与检查验收；年终物业管理公司将当年大修改造计划的
完成情况及大修改造资金的决算情况，先向业主委员会下设的工程预决算小组或财务审计小
组汇报。这两个小组审核后，聘请审计人员审计，再报业主代表大会通过。财务人员根据业
主代表大会通过的审计报告调整决算。各业主预交大修改造资金的结余或不足都在下年预交
大修改造资金时调整。
第六节 物业管理相关的房地产税费
一、我国税收体系
目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资源税、财产税、所得税和行为
税五大类。
第一类：流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流转额和非商品流转额作为课税对象的
税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税、关税等。
第二类：所得税。所得税又称收益税，是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种。房
地产开发经营中涉及此类的税种主要有企业所得税。
第三类：财产税。是指以各种财产为征税对象的一种税种，如房产税和契税。由于我国过去
长期不承认土地的价值，因而在财产税中一直没有有关土地的税种。
第四类：行为税。是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种。如车般使用税、耕地
占用税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、固定资产投资方向调节税等，均属此类税
种。
第五类：资源税。是指以自然资源为课税对象的税种。我国现行的征税范围仅包括矿产品
和盐两大类资源。
二、房地产税、租费
（一）房地产税、租、费界定不清
目前，在我国理论和实践中，普遍存在着对房地产税、租、费界定不清的问题。主要表现在
：
第一，以税代租。如城镇土地使用税、房产税等存在部分以税代租，即税中含有租的因素。
第二，以税代费。如城市维护建设税是向享受城市设施建设利益从事生产经营的企业和个人
征收的，明显含有以税代费的成分。
第三，以费代租。比如土地使用费是土地使用者为了取得土地使用权而向土地所有人缴纳的
费用，其本质应是地租。但过去由于“左”的思想干扰，认为地租是资本主义的，因而将土
地使用权所支付的地租累加称为土地使用费。
第四，以费代税。比如某些城市征收的土地闲置费，其实就是一种罚税即空地税。
上述种种造成税、租、费混杂，征收部门繁多，房地产收益权不明确，乱收费现象严重，降
低了税收的严肃性、规范性。
（二）房地产税、租、费比较
首先，从三者本质上看：税收所反映的是一种法律关系，是国家依据立法强制、无偿、固定
地取得的一部分国民收入，只要有国家，就会有税收；而租则反映房地产所有者与使用者之
间的租赁关系，包括房租和地租，与税相比，二者差异很大；费是对行政服务的一种补偿，
即行政机关在房地产管理过程中收取的必要的有关费用，一般称之为管理费。
其次，从三者存在的范畴来看：房地产税存在于法律关系之中，来源于房地产财产的总价值
；房地租是一种经济关系的反映，是产权明晰化的结果，来源于房地产收益，即是对房地产
收益的一种扣除；而房地产管理费则来自于行政服务所带来的直接或间接收益。
三、房地产开发经营有关税费
（一）企业所得税
企业所得税是对企业生产经营所得与其他所得征收的一种税。其计算方法如下：
所得额＝经营收入…成本＋营业外收入…（营业税＋城市维护建设税＋房产税）
所得税＝所得额×所得税率
开发企业的所得税率一般为33％，实行有关优惠政策的，所得税率最低可降至15％。
开发企业的经营收入主要是租售收入。房地产开发项目和租售收入和成本投入是逐年实现的
，若企业一年中的全部投入在本年度的经营活动中未全部回收，尽管有租售收入也未实现利
润，因此给企业计算所得额带来一定的困难。为保证国家及时得到该项税收，目前有些地方
将预计的总开发成本按年实际销售与出租比例，分摊到当年租售收入中扣除，使开发企业只
要有租售收入就要上缴所得税。在开发项目最终销售完毕的年度，再统一核算整个项目的所
得税，并按核算结果结合项目开发过程中已交所得税情况多退少补。
（二）土地增值税
根据1993年12月13日国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和1995年1月27
日财政部公布的《土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税是对转让国有土地使用权，
地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其增值额征收的一种税。其目的主要是
抑制土地投机，防止国有土地资源的流失。
凡转让国有土地、地上的建筑物及附着物并取得收入的（简称房地产转让）一切单位和个人，
均为土地增值税的纳税义务人。
土地增值税的计税依据是房地产转让所取得的增值额。所谓增值额是指转让房地产所取得的
收入总额减去法定扣除项目金额后的余额，扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
实或无法提供准确资料的，就难以计税，因此，必然参照房地产的评估价格来计算增值额。
税法规定，对转让房地产的成交价低于评估价的，未提供扣除项目金额或提供不实的，按房
地产评估价格计算征税。
例：某房地产开发公司一房地产项目，支付土地使用权金额1 500万元，支付建安工程和配
套
设施费等开发成本3 000万元，销售和管理等开发费用350万元，各种税金150万元，销售房
地产收入10 800万元，试计算其应纳的土地增值税。
