物业管理实务及范例精解-第40部分
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地产收入10 800万元，试计算其应纳的土地增值税。
解：（1）增值额＝转让房地产取得的收入…法定扣除项目金额=10 800…（1 50
0＋3 000＋350＋150）…（1 500＋3 000）×20％＝4 900（万元）。
（2）增值率＝（转让房地产的总收入…扣除项目金额）÷扣除项目金额
＝10800…（1500＋3000＋350＋150）…（1500＋3000）×20％（1500＋3000＋35
0＋150）＋（1500＋3000）×20％＝83％＜100％。
适用税率为40％，速算扣除。
（3）应纳土地增值税额＝增值额×适用税率…扣除项目金额×速算扣除系数＝4 900
×40％…5 900×5％＝1 665（万元）
（三）城镇土地使用税
城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
根据1988年9月27日国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，在
城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务
人。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依据规定的税额计算征收。土地使用
税每平方米年纳税额按大、中、小城市及县城、建制镇、工矿区等规模不同实行差别幅度税
额（如下表）各省、市、自治区根据当地的经济情况，在国家统一规定的纳税幅度内具体确定
辖区适用的税额幅度。
（四）耕地占用税
根据1987年4月1日起实施的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，对占用耕地进行
住宅建设和其他非农业用途的单位和个人征收耕地占用税。
耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同而异，全国有一个征收标准，如
耕地占用税一般由土地管理部门受税务部门委托代收，土地使用者办理征收手续时一次缴纳
。
（五）印花税
根据1988年8月6日国务院颁布的《中华人民共和国印花税暂行条例》，凡在我国境内书立、
领受有关合同、产权转移书据、权力证照等凭证的单位和个人，都是印花税纳税义务人。应
纳税凭证应于书立或领受时购买并贴足印花税票（贴花）。
房地产开发经营活动涉及到的有关纳税凭证和印花税税率如下：
（1）商品房购销合同、建筑安装工程承包合同，按合同所载金额的万分之三由合同定立人缴
纳。
（2）产权转移书据或合同产权转移书据即单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换
、分割等所书立的书据。、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同，按合同所载金
额的万分之五由合同定立人缴纳。
（3）借款合同或银行贷款合同，按合同所载金额的万分之零点五由合同定立人缴纳。
（4）房地产租赁合同，按合同所载金额的千分之一由合同定立人缴纳。
（5）土地使用证、房屋产权证等由领受人按每件5元缴纳。
印花税由税务机关负责征收管理、发放或办理应纳税凭证的单位负责监督。
（六）固定资产投资方向调节税
固定资产投资方向调节税是国家对企业单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种
税。1991年4月16日，国务院发布了《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》
，规定从1991年度起执行。
固定资产投资方向调节税的征税对象为凡在我境内用各种资金进行的固定资产投资，包括：
基本建设投资、更新改造投资、商品房投资和其他固定资产投资。其计税依据是固定资产投
资性项目实际完成的投资额。
固定资产投资方向调节税的税率，根据国家产业政策发展序列和经济规模要求，实行差别税
率，分别为0％、5％、10％、15％、30％五个档次。从固定资产投资方向调节税税目、税率表中
，我们析出与房地产开发有关的内容：
固定资产投资方向税的计算公式为：
应纳税额＝实际完成投资额×适用税率
（七）房产税
房产税是以房屋为征税对象，以房产的价值和租金收入为计税依据，向房产的所有人或经营
管理人征收的一种财产税。
根据国务院1986年9月15日发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，在城市、县城
，建制镇、工矿区内的房屋产权所有人，应依法交纳房产税。
房产税以产权所有人为纳税人。对于产权为全民所有制的，房产税由其经营管理的单位缴纳
；对于产权出典的，由承典人缴纳；对于产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未
确定、租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。
房产税按房产余值缴纳的，税率为12％（房产余值依照房产原值一次减除10％～30％计算）；
按房产租金收入缴纳的，税率为12％。其计算式为：
应纳税额＝房产余值或租金收入×适用税率。
其中，房产余值＝房产原值×［1…（10％～30％）］
1994年税制改革后，房产税按房产评估值的1％～5％计征。
（八）契税
按1997年4月23日国务院公布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定，凡在我国境内转移
土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
转移土地、房屋权属，是指下列行为：
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（3）房屋买卖、赠与、交换。
契税的计税依据：
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核
定。
（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前述成交价格明显低于市场价且无正当理由的，或交换土地使用权、房屋的价格的差额明显
不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
契税税率为3％—5％，由各省、自治区、直辖市人民政府在此规定的幅度内确定适用税率。
应纳税额＝计税依据×税率
此外，该条例还规定了某些契税的减免征情况。其中，城镇职工按规定第一次购买公有住房
的，免征契税。
（九）营业税、城市维护建设税、教育费附加（两税一费）
1营业税
营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为征税对
象而征收的一种流转税。根据1993年11月26日国务院颁布的《中华人民共和国营业税暂行条
例》，凡在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，均为营业
税的纳税人。
营业税设置两档比例税率3％和5％，房地产开发经营业务的营业税按如下规定征收：
（1）凡从事房地产开发经营的单位和个人，销售建筑物及其他土地附着物，以其销售收入额
为计税依据；转让土地使用权的，以其转让收入额为计税依据，按税率5％征收。
（2）凡从事房地产代理、租赁、仓储等服务业务的单位和个人，以其服务费为计税依据，按
税率5％征收。
2城市维护建设税
城市维护建设税是对从事工商经营、缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种
税。它本身无特定的征税对象，而以消费税、增值税、营业税税额为计税依据，随此“三税
”附征，因此属一种附加税。
城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异。所在城市
市区的按税率7％征税；在县城、建制镇、工矿区的按税率5％征税；在农村的按税率1％征税。
应纳税额＝（实际缴纳的消费税＋增值税＋营业税税额）×适用税率
税制改革后，该税项以生产经营收入额为计税依据，税率为3‰～6‰。
3教育费附加
教育费附加是为发展国家的教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，一律按营业税额
的2％征费。税制改革后，调整为增值税、消费税和营业税之和的3％。
上述营业税是城市维护建设税、教育费附加计税（或费）的基础，因此，营业税、城市维护建
设税、教育费附加一般被统称为两税一费，由税务部门统一征收。
（十）土地使用费
土地使用费的缴纳人一般为使用土地的单位和个人。土地使用费的征收标准一般分为三类：
（1）有偿取得土地使用权的，一般按较低标准征收。属国家土地所有权象征性的收费。
（2）通过行政划拨无偿取得土地的收费，除考虑体现国家土地所有权外，还考虑了土地等级
不同所带来的级差收益的差别，以使无偿划拨方式与有偿方式取得土地使用权的土地费用支
出尽量接近。
（3）对外资企业用地，收费标准一般高于前两类。
土地使用费一般由城市土地管理部门根据土地用途、等级、面积等因素综合核定其具体数额
并负责征收。土地使用费的标准则根据当地社会经济发展情况，一般每隔3～5年调整一次。
（十一）其他税费
房地产开发企业除须缴纳上述税费外，还须缴纳：
（1）国家能源交通重点建设基金；（2）国家预算调节基金；（3）车船使用税；（4）关税。
由于我国各地的投资优惠政策有所不同，各地在征收税费的种类和适用税率上也有所差别，
因此，房地产开发经营企业和个人必须充分了解当地的税（费）征收政策和标准，才能准确地
估算税费负担。
第七章 收益性物业经营
收益性物业是指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房货
仓和出租的公寓等。这些收益性物业普遍存在于城市中，而且随着社会主义市场经济的发展
和现代建筑技术的提高，现代人对写字楼、酒店、购物中心等收益性物业的越来越多样化大
型化的要求得到了实现和满足。在我国许多大城市，一幢幢拥有数万平方米的可供出租面积
，集办公、商场、居住、酒店服务、康乐设施、餐饮服务等于一体的大型建筑或建筑群正如
雨后春笋般地拔地而起。如北京的国际贸易中心拥有包括写字楼、酒店、公寓、展览中心等
在内的8幢主要建筑，总建筑面积达40余万平方米。这对我国刚刚起步的收益性物业管理提
出了挑战，如何使这些耗资巨大、设施先进、结构复杂的高档性物业在建成后能保值增值，
是物业管理企业和物业管理从业人员所面临的艰巨任务。本章所阐明收益性物业管理的特点
、原则和目标的同时，对收益性物业管理的运作过程进行了探索，并对办公大楼、工业厂房
货仓和商场购物中心的管理进行了剖析。
第一节 收益性物业管理概述
一、收益性物业管理的特点
收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理，其管理的特点是由收益性物业的
特点所决定的。
（一）收益性物业的特点
1收益性物业具有商业特性
收益性物业是以商品形式存在的，具有商业特性。随着人们生活水平的提高，对这类物业的
需求也越来越多样化和高档化，为满足这些需要，其功能的开发也越来越多样化和高档化，
于是其商业特性更加突出了。收益性物业的使用功能是以商业贸易和房屋出租为主、其他营
业性经营为辅。尽管收益性物业是耗资巨大、功能多样化的特殊商品，但它作为商品形式存
在，就要在交换过程中遵循价值规律。投资者或租客付出货币而获得物业永久或一定期限的
使用价值，这就决定了投资性物业经营的主要方式是出租或出售，从而具有商品属性。
2以出租出售为主的收益性物业具有价值不能库存的特点
以出租出售为主的收益性物业中的房屋建筑物及其设备设施的价值及管理服务费是不能库存
的，若当天出售不出去或当天出租不出去，就失去了当天价值与费用回收和补偿的机会。例
如，酒店中客房的数量是固定的，即使第二天的出租率为100％，也无法挽回前一天的空置而
造成的损失。而且不论物业的出售出租情况如何，与物业出租出售有关的所有管理服务支出
是
相对固定的，一般不会因物业的空置而减少，也不会随物业的出租率、出售率的变化而变化
。仍以酒店为例，即使某天客房出租率仅为5％，也不可能马上裁减员工，停开中央空调或其
他服务设施，减少清洁保安服务等。酒店如此，出租的写字楼与商场购物中心也一样。
3收益性物业具有不断保持设施先进的特点
以房屋出租出售和其他附属性商业服务为主的收益性物业，必须保证其设施的先进性。因为
只有良好的、舒适的、高层次、智能化的先进设施，才能保证其出租率、出售率和营业收入
，才会带来商业贸易的繁荣。如上海南京路上的上海商城、新世界股份有限公司等拥有的先
进
设施是其吸引租客和顾客的一个重要原因。南京路上即使历史悠久的和平饭店、国际饭店和
华联商厦等，也是因为在不断地改良设施，使其保持先进和舒适，才会保持生意兴隆。所以
，与一般物业的不同之处，便是收益性物业要不断更新设备设施，保持先进性，才能吸引租
客、投资者和顾客。
4收益性物业具有综合性的特点
随着社会主义市场经济发展，人们的物质文化需求日益增长，收益性物业也随之发展成为功
能多样化的综合性物业。一幢现代化综合性大楼，既有解决居住的供出租的房屋，又有供购
物的商业购物中心，还有解决吃饭的餐饮店和文化娱乐休闲的康乐设施等，因此与一般物业
不同，收益性物业功能具有综合性的特点。
（二）收益性物业管理的特点
1收益性物业管理是一种创造性的追加劳动
收益性物业是以商品形式存在的，在收益性物业管理中建筑物及其设备设施成了商品，但它
是一种特殊商品。由于外界环境的变化和内部物业管理的优劣，使其使用期限会有较大差异
，市场价格也会有很大的变动。我们知道，收益性物业的价值取决于其现在和将来所能给权
利人带来利益的总计。收益性物业出租或出售后，一方面由于市场价格水�
