物业管理实务及范例精解-第41部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
，市场价格也会有很大的变动。我们知道，收益性物业的价值取决于其现在和将来所能给权
利人带来利益的总计。收益性物业出租或出售后，一方面由于市场价格水平的变化，另一方
面由于物业管理的追加而使物业的使用期限发生延长或缩短情况，使用功能也会提高或降低
，从而使物业的价值也发生极大变化。这种价值变化中凝结着物业管理这一人类的劳动，也
就是说收益性物业管理是一种追加劳动，由于这种追加劳动的好坏，使物业的价值发生上升
或降低变化，良好的物业管理活动，会大大提高物业的使用功能，也会招引更多的租客和顾
客，从而提高物业的出租率、出售率和营业收入，实现其使用价值，并创造更多的价值。所
以说，收益性物业管理不是简单的商品交换，它是一种创造性活动。
2收益性物业管理具有紧迫的时间性
由于收益性物业的价值是不能库存的，因此，收益性物业管理具有紧迫的时间性。在收益性
物业管理活动中，若在物业等待出租出售时，还形不成良好的租金方案和出租出售策略，就
会影响出租率和出售率，从而失去价值回收的机会。而如果物业管理企业在物业待租待售前
，就抓紧时间确定良好的适合市场需求的租金水平，选择适当的宣传媒介，制订加强市场宣
传等一系列出租出售策略，就会提高出售率和出租率，进而就能抓住时机收回价值。如在酒
店、写字楼、购物中心建造后期或前一任租赁期满前，物业管理人员就要根据市场行情制订
出租策略，签订出租协议，使这些物业建成后或前一任租赁期满后，不会因空置而造成空调
费、员工费、清洁保安等费用的浪费和损失。所以，与一般物业管理不同，收益性物业管理
必须强调充分利用时间。
3收益性物业管理必须实施现代化专业化管理
由于收益性物业具有不断更新其设备设施，保持其先进性的特点，因而其设备设施的管理也
必须是高起点、高品位、高质量，具有科学的先进的现代化管理手段和专业化维修养护技术
。一幢功能多、设施复杂智能化的综合性大厦建成时，需要由了解和熟悉其日后管理可能碰
到
细小问题的专业物业管理技术人员的验收，而且由于设备设施多且复杂，在大厦运行后，既
需要中央空调的技术维修人员，又需要电梯的技术维修工等等，以保证其能安全正常运行。
因此，无论是验收还是运行都需要专业化管理。
4收益性物业管理是综合性的统一管理
由于收益性物业具有综合性的特点，因此，收益性的物业管理也就有综合性的统一管理特点
。它既包括受业主委托，参与物业的出售出租方案的制订与实施和商业策划等，又有结构装
修设备维修等技术管理内容，还有清洁、保安、绿化等专项服务内容，同时还代表产权人和
租用者与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题的协商。因此，收益性
物业管理是综合性的统一管理。
5收益性物业管理具有极大的社会效益
随着社会主义市场经济的发展，收益性物业的投资主体和投资形式呈现日益多样化的趋势。
其投资主体既有个人又有国家和集体，还有海外投资者，投资形式既有独资，又有合资和合
作形式。不管何种投资形式，维护各种投资者的利益是至关重要的，而要保护各种收益性物
业投资者的利益，物业管理是不可缺少的。因为良好的收益性物业管理可使物业始终处于良
好运行状态，并能不断适应社会经济发展潮流对收益性物业使用功能的要求，使收益性物业
易于出租或出售，并保持一个较高的价格水平。因而，收益性物业管理对保护投资者利益和
社会安定、人民生活水平的提高，以及城市的美化、吸引外资等都起着不可低估的作用。
二、收益性物业管理的目标
（一）利润目标
收益性物业管理的利润目标包括收益性物业的委托方要求达到的盈利目标和物业管理企业自
己的盈利目标。物业管理企业接受委托，运用委托方授予的经营管理权，通过有效的经营管
理服务，充分合理、最大限度地发挥物业功能，提高物业出租率和出售率及营业收入，促进
物业保值增值，提高租金收入，降低经营管理服务成本，从而就可满足委托方的盈利要求，
并达到自己的盈利目标。
（二）信誉目标
信誉目标是指物业管理企业及其管理的物业受社会认可的程度。收益性物业的租客和顾客不
是永久的，往往是流动的、不断变化的，而且租客、顾客来源于社会各阶层，因而，物业管
理的好坏其影响是非常大的。一旦物业管理企业的管理服务出现差错，导致租客或顾客不满
，对收益性物业和物业管理企业本身的声誉影响都是非常大的，失去租客和顾客，就意味着
会失去受托方的信任，从而失去委托物业，影响企业经济效益。
（三）发展目标
发展目标是指物业管理企业通过收益性物业管理的全过程，逐步获取相关知识和经验，以促
进物业管理企业业务的全面发展。收益性物业集中了居住、商场、办公、酒店、康乐设施和
展览中心等许多物业类型，因而，收益性物业管理也包括了许多类型的物业管理，这就给物
业管理企业的业务全面发展创造了条件。通过收益性物业管理工作，可以从中吸取经验教训
，不断总结、探索，积累各种类型物业管理的经验，为开拓和发展物业管理企业今后的业务
打下扎实的基础。
（四）服务目标
服务目标是指物业管理服务所达到的令各方满意的标准。在社会主义市场经济条件下，收益
性
物业的竞争是相当激烈的，没有高水平的服务标准，很难赢得租户、购买者和委托方的满意
。因此，物业管理企业为了达到令各方满意的服务标准，就要不断地调查研究市场情况，了
解市场变化和各种租户、购买者对服务的要求与心理满足标准，以高于市场普遍水平的服务
标准来满足他们，并赢得市场竞争。
三、收益性物业管理的发展趋势
随着市场经济的发展，专业化物业管理企业的大量涌现，随着物业管理市场的日趋完善，物
业管理市场的竞争将更加激烈，收益性物业管理将逐渐成为物业管理的主流，传统的被动式
的收益性物业管理将逐渐失去竞争力而被淘汰，新的主动式的和运用高科技信息系统的管理
将是现代化收益性物业管理的发展趋势。
（一）主动式管理
主动式管理就是以满足客户对收益性物业管理的需求为目标，利用先进技术和手段以及规范
化的管理服务，提高管理工作的效率和水平，从而实现收益性物业的投资经济效益。具体地
说，主动式管理应达到下列目标：
1使四周环境尽善尽美，符合客户的期望。
2建立和保持物业的地位和形象。在经济发展到一定阶段后，收益性物业的消费者购买的
是概念和形象，物业管理企业就应该有责任使物业形象得以建立和保持。
3发挥规模经济效益，以确保物业管理成本低廉。为了确保客户使用物业在管理费方面的
开
支尽量低廉而又觉得用得其所，物业管理企业就要以尽量低廉的代价，提供最佳的环境。否
则，管理费过高，则租金收入即使在初次招租时不致受损，在调整租金时亦一定会受损。因
此，物业管理企业必须尽量发挥规模经济效益，发挥主动式管理优点，分析组织过程，及时
收集和整理信息资料，以有效控制和管理实施过程。若能应用现代技术来协助物业管理人员
分析、处理和传送信息资料，则效果最佳。
（二）运用现代化信息系统管理
若要实现主动式管理，信息的收集、分析和利用是关键。在信息化的当代社会，计算机管理
信息系统在收益性物业管理的运用是收益性物业管理的发展方向。收益性物业管理信息系统
的运用，是指运用现代计算机技术，把有关收益性物业管理信息物化在各种设备中，并由这
些
设备和物业管理人员构成一个为物业管理目标服务的人机信息处理系统。如利用计算机控制
建筑物内的空调系统、防火安全自动报警系统，建筑物内的垂直交通系统、照明系统，建筑
物
部件及附属设备安全报警系统，大厦保安系统，物业出租管理系统和经营决策辅助支持系统
等等。总之，借助自动化，引进崭新的服务或加强现有的服务，向客户提供更高水准或更优
良的服务，能提高物业的租金水平，达到降低成本，提高效益的目的，进而达到物业增值的
效果。
第二节 收益性物业管理的内容
收益性物业包括写字楼、酒店、购物中心、工业厂房及货仓等不同类型和用途的物业，因此
，收益性物业管理的内容也应根据这些不同用途和类型的物业特点和委托人的要求等来分别
确定。但无论是哪一类哪一种用途的收益性物业，其管理还是有共性的部分。其基本管理程
序和内容包括以下几个方面。
一、制定管理计划并提出预算方案
物业管理企业在接管一宗收益性物业以后，首先要制订一份管理计划和预算方案，并经委托
方批准同意后，方可开始实施收益性物业的经营管理。
（一）确定具体目标
制订管理计划和预算方案时，首先要明确物业所有者（业主）所要求达到的目标。有时，业主
的目标要求只有笼统的利润目标，即要最大限度获得利润，没有其他各种具体目标。这时物
业管理企业就要通过有关的市场调查，获得投资信息，并进行分析，确定具体的目标。如管
理一家酒店，就要通过这家酒店所处的地理区域位置、竞争对手情况、竞争指数等一系列的
调查，分析将来可能的客流量，估计本酒店的竞争指数和所能够获得的市场份额，从而估计
出租金收入和其他营业收入及费用，确定实现利润目标的具体量化的利润指标。有时，有
些业主提出的目标也许并不可行，这时物业管理企业就要运用市场调查资料和分析结果，向
业主作好解释和说明，使双方在具体的量化目标上达到一致。
物业管理企业所能获得的管理权限范围有很大差别。有些业主只对重大决策问题发表意见、
提出管理目标和要求，但有些业主对管理中的细节问题也要求过问，在提出具体的管理目标
要求中难免会出现一些相互矛盾的目标要求。例如，有的业主同时提出最小维护费用和最大
增值两个不相容的目标。这时物业管理企业就要对业主提出的相互矛盾的目标要求作解释工
作。物业管理企业一旦接受了某一收益性物业的经营管理委托，就要在所有具体的管理目标
和要求上与业主达成共识，也就是说，物业管理企业确定的所有管理目标都要得到业主的认
可。
（二）确定实现目标所需花费的工作量、时间和费用
在确定实现目标所需花费的工作量、时间和费用，首先要熟悉和检查所接管物业的物理状况
。因为只有了解和熟悉所接管物业的物理状况，才能确定维修和管理的重点，才能衡量出实
际完成这些工作所需要花费的时间和费用。即便新建物业，也要熟悉和检查。物业的物理状
况检查包括所接管物业的地理位置、使用寿命、已用年限、物业的外部和内部、基础和屋顶
、设备和装修等方面。此外，还要针对客户提出的一些特殊问题进行检查。然后根据物业的
物理状况的检查结果，来确定实现业主目标、进行维修管理等所需要的工作量、时间和费用
。
（三）制订租金方案和出租策略
物业出租实际上只是出售一定期限（日、月、或年）的物业使用权，只有在业主和租客均满意
的情况下，租约才会继续下去。从这种意义上讲，为物业的出租和提高出租率而进行的努力
是永无止境的。
1制订租金方案
租金方案确定的好与坏关系到物业的出租率和出租收入，进而关系到业主的投资回报率和物
业管理企业的经济效益，因此，租金方案的确定非常重要。确定租金方案首先要了解租金的
决定因素和影响因素。
（1）决定租金水平的因素。从理论上讲，租金是由运营成本、固定税费和业主希望的投资回
报率所决定的，但实际上租金的高与低主要取决于同类型物业的市场供求状况。在市场竞争
情
况下，新的收益性物业的租金水平往往受旧的收益性物业限制。因为维护较好的旧收益性物
业
，由于其建造成本和融资费用相对都较低，一般在租金定得较低的情况下，也常常能使投资
回
报率超出预期水平，从而限制了同类型的新收益性物业的租金，使之也不可能定得很高，除
非市场供求矛盾突出，否则就会面临物业空置和出租率下降的危险。因此，对旧的收益性物
业而言，市场上建造成本和融资费用上升得越快，租金收入超出投资回报率的状况就越明显
。
投资成本也是决定租金水平的重要因素。从总体上讲，物业的租金收入必须能抵偿所有投资
成本，并能为投资者带来投资回报。因为没有投资回报率的投资是不会吸引投资者的。因此
，物业管理人员在确定租赁水平时要考虑投资成本，可以将物业的总投资成本折算为年投资
成本，然后再确定租金水平。
市场上一般的租金水平也是决定物业租金水平的主要因素。因为高于或低于市场一般租金水
平的租金都可能导致业主利益受损，并不能完成预期目标。若确定的租金高于市场一般租金
水平，就意味着物业有空置的风险，而若低于市场一般租金水平，虽然可能使出租率达到10
0％
，但可获得的租金收入是不理想的，投资回报率也不高，甚至可能获得的是不能抵偿所有投
