物业管理实务及范例精解-第42部分
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，但可获得的租金收入是不理想的，投资回报率也不高，甚至可能获得的是不能抵偿所有投
资成本的租金收入。因此，物业管理企业在确定租金水平时，必须充分了解租金收入的决定
因素，进行市场调查分析，并预测市场发展趋势。
（2）影响租金的因素。影响租金的因素很多，主要包括客观的社会经济状况和供求关系、物
业的地理位置、座落的地点、物业的类型和租客的类型、物业管理的水准和物业的出租策略
等。
物业地理位置的影响。由于物业的地理位置决定了其使用者与外界环境交往的便利程度，因
此，它直接影响了租金水平。例如，北京的王府饭店和香格里拉饭店同属五星级，但其客房
的租金却相差近一倍；北京的西单购物中心虽不如燕莎友谊商城高级，但前者单位面积营业
额却比后者高得多，从而使前者的单位面积租金高于后者。这主要是物业地理位置不同而导
致客流量、购买力不同造成的结果。
物业类型与物业结构的影响。物业的类型对租金水平的影响也很大。如购物中心和一般公寓
的租金水平就会有很大差异。一般来说，租金水平从高到低的物业顺序是：商场、康乐中心
、写字楼、公寓。当然对于零售物业而言，其经营什么内容对租金水平也有很大影响。这是
因为经营内容不同，获利能力和承受租金水平也有很大影响。这是因为经营内容不同，获
利能力和承受租金水平的能力就不同，如经营杂货的商店和经营珠宝首饰的商店营业利润就
相差很大，租金水平也就相差很大。经营内容不同而使租金水平从低到高的顺序是：杂货店
、百货店、家具店、餐馆、电器商行、男子时装店、书店和体育用品商店、妇女时装店、化
妆品商店、珠宝首饰商店。
物业建筑设计的结构，即物业的楼层、朝向和面积，也与租金水平有关。良好的朝向和室外
景观能提高人们的工作效率和身心愉快的程度，这也是临海公寓比临街公寓租金水平高的原
因
。一般来说，良好朝向的楼面租金要高一些。建设面积也一样影响租金水平。一般来说，面
积大的房屋租金水平要比面积小的房间租金水平高，如三室一厅的一套公寓房间的每平方米
建筑面积的租金就要比一室一厅一套公寓房间的租金高。楼层对租金的影响会由于物业的类
型不同而不同。如对写字楼和公寓来说，楼层越高，租金也越高；而对商场而言，楼层越高
租金却越低。
租客类型对租金的影响。租客类型不同对租金也有很大的影响。因为对投资者来说，将物业
出租给大型的综合性公司保险系数比较大，即获取租金收入比较有安全保障。一般来说，在
整个租期内，即使这家大型公司的某些分支机构的利润水平不尽人意，但仍可通过公司内部
的协调来支付租金。但小型公司就不同了，由于小公司资金有限，业务亏损可能性也大，不
能按时支付租金的危险就很大。因此，同样的物业，由于租客类型不同，租金水平也会有差
异，通常租给大型公司的租金要低一些。
出租策略对租金的影响。出租策略也是影响租金的一个重要因素。如出租策略中决定物业的
装修由租客负责还是由业主负责，其租金水平肯定不同。再如对出租的公寓，可根据租期长
短、是否带家具、提供何种服务、是否可饲养宠物、入住同一套公寓的人口数量及康乐设施
的收费水平等不同内容的不同出租策略，决定不同的租金水平。在出租策略中，租期的长期
对租金的影响是很重要的，一般租期短的租金要比租期长的租金要高，因为常租可使物业空
置的风险减少，对业主来说物业收益风险也就减少。
总之，制定租金方案既要考虑租金的决定因素，又要考虑租金的各种影响因素。只有这样，
才能制订出一个能达到物业管理目标的良好的租金方案。
2制订出租策略
良好的出租策略能够提高物业的出租率，因此，制订有效的出租策略也是相当重要的。决定
出租策略的主要因素是市场。因此，在制订出租策略时首先应该了解同类物业市场情况和竞
争对手的情况，对同类物业的市场需求量和需求增长率进行细致的调查分析，对主要竞争对
手的出租策略、租金水平和出租率等情况也作详细的调查分析，并对自己的优势和不足之处
进行剖析。另外，很重要的一点是对租户的心理研究，调查分析租户对现有物业的满意程度
和不满之处，了解各种类型租户对物业状况的期望值、各种要求及所能承担的租金水平，以
便在制订出租策略过程中尽量扬长避短。
（四）提出预算方案
预算方案是收益性物业管理中经营计划的核心，也是其控制和计划的重要工具。预算方案主
要包括以下内容：
1预算收益的估计
收益性物业的预算收益主要包括预期的租金收入、管理服务费收入和各种附属的文化娱乐商
业设施的营业收入，其中租金收入是根据租金水平和物业面积以及估计的出租率匡算取得的
。
2预期经营管理费的估计
收益性物业的经营管理费用主要包括物业出租的经营成本和各种物业管理服务费。
3允许的空置率水平的估计
在收益性物业的预算方案中，还应该估计出物业的空置率水平。因为在各种各样的因素的影
响下，物业出租率不可能每天都达到100％，应该允许有一定的空置率。空置率水平会影响到
预期收益和费用的计算，因此，允许的空置率水平的估计应合理。
以上这些估计数字构成了物业管理的量化目标。当然，这些量化目标不是固定不变的，由于
实际情况发生变化和空置率水平提高会导致租金收益较预期减少，因此，对预算方案要根据
实际情况的变化作相应的调整。此外，还要对实际情况发生变化的原因进行分析、总结和探
讨，以便为今后预算方案的制订积累经验教训。
二、签定物业管理合同
收益性物业的业主与物业管理企业之间签订的、规定双方权利、义务和责任的书面协议，就
是收益性物业管理合同。根据这一协议，业主将收益性物业委托给物业管理企业管理，物业
管理企业则要完成协议规定的管理任务和相关工作内容。
一般收益性物业的委托管理合同规定，物业管理企业要定期向业主呈送各种文件和报告，以
及
物业管理人员的主要工作、管理责任、费用和权利。合同中对物业管理企业和业主的权利、
义务和责任的条款描述应尽可能详细。当然，合同中有的条款也要有一定的弹性。如物业管
理企业对日常管理就有一定的决策权，可根据实际情况作随机处理，以免事无巨细都要请示
业主而降低管理效益。一般来说，物业的规模越大，租客数量越多，物业管理企业所提供的
服务内容越多，合同则越详细。
三、制定市场宣传策略
物业管理人员通常通过制订市场宣传策略，努力通过各种市场宣传手段进行宣传，使物业的
出租率和租金水平达到一个较为理想的程度。
（一）确定宣传主题
物业管理人员制订市场宣传策略的第一步是要明确物业宣传的主题。一般来说，物业宣传的
主题是物业的特性，而不是物业租金的低廉。因为对于收益性物业，尤其是对商业、工业厂
房等而言，租金水平相对于物业的其他特性来说可能并不十分重要，物业的特性和质量才是
吸引租客的主要因素。对大量的租客调查表明，他们选择物业时所考虑的众多因素中，租金
是否便宜，只占第五位、第六位。因此，只要租金与其他竞争性物业的租金相差不大，物业
管理人员就要围绕物业的特性来宣传物业。如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方
便性等。
（二）选择宣传媒介，搞好宣传工作
物业管理人员在确定了物业宣传主题之后，就要选择适当的宣传媒介。一般来说，物业的宣
传媒介因物业的类型不同而有不同的选择。如报纸上的分类广告或物业顾问机构期刊就比较
适合居住类物业的出租宣传，而电视宣传就比较适合大型收益性物业的出租宣传。“看楼”
是当前比较流行的宣传手段，它是指物业管理人员将拟出租物业部分整理好，带领有兴趣的
人士前往参观。在参观过程中，物业本身和物业管理人员的工作情况、服务效率水平等是非
常重要的，因为它们是租客对物业的第一印象。“看楼”实际上也是一种展示物业。物业管
理人员对未来租客需求的认识程度是展示物业能否成功的关键。而这种认识程度可通过与租
客的非正式接触、交谈、问卷调查等取得。租客是否决定租用物业一般取决于其对目前和未
来对所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力。展示物业是一种艺术，经验丰富的物
业管理人员在向潜在的租客展示、介绍物业的过程中，能清楚地知晓他是否对物业呈满意态
度并初步决定承租物业，或者还有些犹豫。这时若能及时加以引导，消除租客顾虑，并尽可
能用大众化语言回答租客的提问，往往能获得成功。
（三）进行协调说明工作，促进租赁合约的签署
制订宣传策略进行市场宣传的最终目的，是能够签署租赁合约。物业管理人员除了选择好
市场宣传主体和宣传媒介手段，加强市场宣传以外，还要在业主和租客谈判出现困难的时候
，出面进行协调和说服工作。因为大型收益性物业的出租谈判过程十分复杂，某些租客希望
承租物业，但对某些出租条件持有异议、表示不满。这时物业管理人员就处于十分重要的地
位，他可以凭借自己丰富的经验，在租客和业主之间进行协调，尽量使双方都有所让步，以
达到最终达成交易，签署租赁合约的目的。当然物业管理人员在做协调工作时，应遵循的一
个原则是要求业主作出让步，通常不至于使业主大幅度提高出租风险或减少出租利益。
四、制定租金收取方案
为了能尽量减少租客迟付或拖欠租金给业主带来的损失，并能和租客建立起良好的信任关系
，需要研究制订可行、有效的租金收取办法。
（一）制订收取租金的弹性策略
尽管物业管理人员收取租金有一定的程序和时间性，但要体谅和考虑租客的特殊困难，并设
法为其解决这些困难，以达到按期足额收取租金的目的。这就是说，租金收取办法要有一定
的弹性，以便在物业管理人员与租客间建立起良好的信任关系，尤其是在经济衰退、不景气
或
租客业务发生困难时，这种弹性策略对提高物业的出租率和物业管理企业的声誉是尤为重要
的。当然弹性策略并不排除必要的时候诉诸法律的可能，以避免和减少无信誉的租客对业主
造成的损失。
（二）采取奖励措施
在制订收租办法过程中，制订和采取奖励措施也很重要。物业管理企业按期准时支付租金的
租客应实行一定额度的奖励，而不是采取对迟交者予以罚款。经验表明，采取奖励措施比采
取罚款措施更为有效。
（三）选择灵活的收租方式，确定合理的收租时间
在制订收租办法过程中，收租方式是否灵活、收租时间是否合理，对及时足额地收回租金也
很重要。物业管理企业要根据租客的收入特点灵活地选择收租方式，合理地确定收租时间。
物业管理人员可采取主动的收租方式。如适时有礼的电话、信件，亲临访问，提醒租客按时
缴纳租金，并让租客了解收租程序；对租客主动缴纳租金的行为要表示感谢和鼓励。事实证
明，主动式的收租方式可以减少拖欠款项，使事情尽早解决。
五、实施维修管理和其他管理服务
（一）收益性物业的维修管理
收益性物业维修管理的好坏，直接关系到租客对物业的满意程度，也是保障出租率和出租水
平的关键。收益性物业维修管理的特点是超前性，即有时物业并没有真正损坏或不能使用，
而是由于其外观的陈旧、使用功能上有些退化或市场上更先进的设备设施已出现，造成租客
经济效益下降或心理得不到满足。如，办公楼陈旧的外观和办公设备设施的不够先进，都会
影响租客的生意；商业购物中心的自动扶梯不够先进、气派而影响了客流量等。因此，收益
性物业的维修更新往往是由于租客对物业状况产生抱怨而引起的。这种应租客的要求而及时
进行的维修更新，不仅能树立物业管理企业的良好信誉，而且有助于避免因物业的缺陷而导
致的重大经济损失。当然，对于建筑物内的空调、供热系统等主要设备的大修更新，要征得
业
主的同意。同时物业管理人员在抓紧维修更新时，要对租客的支持合作表示感谢，对物业的
缺陷引致租客经济效益下降和心理不舒服表示歉意。
物业管理企业除了应租客要求而对收益性物业进行维修更新外，同其他物业一样也要进行日
常养护和定期检查修理。每次检查修理都要依建筑物各部位及附属设备的情况有所侧重，检
查结果要详细记录并及时报告业主。
此外，同其他物业一样，正确使用物业也是搞好收益性物业维修管理的前提和基础。因此，
物业
管理人员还要对租客如何正确使用物业、如何正确使用建筑物内的各种设备设施提供指导，
使租客、物业管理企业和业主共同承担物业维护责任，从而保护各方利益。
（二）收益性物业的其他管理与服务
为收益性物业及租客提供安全保卫服务，是收益性物业管理的重要内容。因为收益性物业与
其他物业相比，在结构和使用上更为复杂，易引起火灾等事故，更易引来偷窃等犯罪活动，
租客生命财产和业主利益受到威胁。因此，物业管理企业对防火设计要有明确的要求，对�
