物业管理实务及范例精解-第5部分
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的深化提供良好的社会环境。
2房地产市场的发育和完善有助于优化房地产资源配置和促进市政基础设施建设
房地产业的发展同人民生活和社会经济繁荣息息相关，培育和发展房地产市场的根本目标是
为了最有效地满足社会各方对房地产日益增长的需要。功能完善、运作良好的市场在国家调
控和指导下能够发挥积极的调节作用，能有效地保持房地产总供给和总需求的动态平衡，并
能起到促进交易、加快流通、良性开发、从而最大限度地实现房地产资源的优化配置。
房地产构成城市的容貌，也是城市一切活动的物质基础。房地产资源的优化配置和供求的兴
旺当然能有力地推进城市建设，特别是市政、公用和环卫设施的改善。
3房地产市场的发育和完善有助于社会主义大市场的完善和繁荣
中国的房地产市场虽然是一个相对独立的专门化市场，但并不是孤立的市场，而是同社会一
系列经济活动有着千丝万缕的联系。房地产市场是社会主义市场的重要组成部分。统一的、
完整的社会主义市场包括消费、资金、技术、人才、信息和房地产市场等。房地产市场既是
消费市场，又是要素市场，是联结房地产和国民经济的纽带。当前，房地产市场的培育和发
展，对于推动外向型经济和涉外市场的发展具有重要作用。所以，中国房地产市场的建
设必能推进社会主义大市场的繁荣兴旺。
（二）房地产市场的功能
房地产市场地位与作用要通过良好的调节功能来实现。房地产市场的调节功能表现在以下四
个方面：
1交换功能
交换功能是一切市场机制的基本功能。房地产市场的交换功能既发生在生产者与消费者之间
，而且还发生在生产者与生产者之间，消费者与消费者之间。所以，房地产市场交换功能是
多方位的，交换内容有土地开发、房屋销售、置换、物业管理服务等等。而且，房地产市场
交换功能的潜力很大，随着住房商品化的深化和居民消费水平的提高，房地产商品和劳务的
交换范围和频率将进一步拓展和加快。
2信息功能
市场是经济运行的信息中心，市场的职能就在于展示行情、传递信息、预测走势，从而沟通
供需、促成交易、活跃经济。市场的信息功能对生产者和消费者都有积极的引导作用。市场
是企业了解供需动态的主要场所，在消费导向的市场条件下，社会需求变化快，差异性大，
并向多元化、个性化发展。这是市场信息功能对经营者的导向功能。市场信息情报对需求者
同样具有积极的引导功能。无论是个人还是社会集团为得到适宜的房地产标的物，只有通过
市场的选择和比较才能实现。所以，市场信息网络的完善，发布和传递的及时，能有效地促
成供需各方在最佳条件下实现自己的愿望。
3激励功能
房地产市场的激励功能首先就是竞争功能。市场为房地产经营者提供一个广阔的、机缘平等
的竞争舞台，市场为经营者提供一个衡量房地产企业的经营水平和商品质量的公正评价，从
而刺激经营者改进技术设备、提高管理效益和营销策略。市场是企业的最好导师，中国社会
正从温饱型向小康型过渡，社会各方对房地产的需求的增长导致市场细分化。细分化的市场
要求企业与市场协调一致，要求企业密切关注市场的动态和新的机缘。细分化的市场教会企
业如何开发新的房型，开拓新的物业区域，合理使用房地产资源，节约成本，提高资金回报
率，从而在市场竞争中处于领先地位。
市场还对消费者具有强烈的刺激作用，市场的正确引导能帮助消费者获得最优选择。市场的
激励功能还表现在刺激和扩大消费上。良好的市场环境、丰富的商品和周到的服务能引发消
费者的“购买欲”，既能提高消费水准，又能活跃经济。市场的激励功能最终达到优化消费
结构和消费效益的目的。
（三）协调功能
市场的协调功能表现在平衡和协调两个方面。房地产市场的平衡功能是指力求保持全社会房
地产商品总供给与总需求的动态平衡。市场的协调功能是指在房地产经营活动过程中协调有
关各方的利益关系。
房地产市场的协调功能还表现在房地产市场内部各分市场的平衡和协调方面。房地产市场内
部平衡要求从房地产资源市场、开发市场到营销市场、物业管理市场乃至人才市场、科技市
场的平衡。房地产市场内部的协调功能则表现在房地产各个分市场和房地产经济运行的各个
环节的利益协调上。这两方面的平衡和协调就能提高房地产经营活动的总体效益和市场的繁
荣。
第二节 物业管理市场的地位与运行原则
一、物业管理市场的特点
物业管理市场的供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业。需求主体是业主和非业主使
用人、承租人，业主包括开发商和置业业主。政府主管部门则扮演主持、指导、监控和协调
的角色。
物业管理市场关系到社会各方的安居乐业，影响面很广，其特点是：
（一）具有双重职能的市场
物业管理市场溶要素市场和消费市场于一体。自用的居住用房管理主要是消费市场，出租的
居住用房和经营性用房的管理则属于要素市场，所以是一个具有双重职能的市场。
（二）对前级市场具有积极的激励作用
在整个房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级，物业管理市场的运作对前级市场有
强烈的反弹和刺激作用，即物业管理市场的良好动作能带动房地产开发市场、营销市场的繁
荣兴旺。
（三）劳务市场
物业管理市场的流通和交换的标的不是实物，而是提供商品性劳动服务，并且是房地产市场
中吸收劳动力最多的市场。
（四）双向选择
物业管理市场的需求方，即开发商和业主可以选择物业管理企业，物业管理企业也有选择服
务对象的权利。相互之间是一种平等互利的通过委托合同建立的市场型伙伴合作关系。
所以，物业管理市场的关系和含义可以归纳为：
物业管理市场的供求关系是由供方物业管理企业向需方物业业主和使用人、承租人提供商品
性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。在物业管理
市场运作过程中，物业管理企业采用经营性的手段对物业实施管理，对业主和使用人、承租
人提供服务，从而取得报酬。
二、物业管理市场的委托关系
物业管理市场的委托关系依据开发商、业主与物业管理部门的关系，一般可划分为两大类：
（一）委托管理型
这是典型的，也是基本的市场关系。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过《物业管
理服务合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳
务商品的市场交换关系。
如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主承担
业主自治管理的职能和合理委托管理关系。
这种委托管理的市场关系，按照对物业的自用或出租又可分为：
1自用委托型市场关系
业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理关系。
根据委托的范围和项目的不同可以分为：
（1）全方位委托：即将物业区域的全部管理服务业务委托于一个公司。
（2）项目性物体：即将物业区域的管理服务业务分项目委托给各个公司。
2代理经租型市场关系
业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：
（1）一种是：出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管
理。
（2）另一种是：把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，
签订租赁合同。
代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式：
（1）一种是物业管理费计算在租金里，再由业主向物业管理公司支付。
（2）另一种是物业管理费不计算在租金里，由承租人直接向物业管理企业支付。
不管用哪一种收交方式，都应该在委托管理服务合同和租约中明确规定。
（二）自主经营型
开发商、业主将自有的物业，一般是一个业主所有，不是委托给专业的物业管理企业管理，
而是在自己单位内部设立物业管理部门来管理。
自主经营型与委托管理型的基本区别有两点：
第一，在物业所有权和经营管理权的关系上，自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分
离。
第二，在法人地位上，自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个
各自独立的法人。
自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为：
1自有自用型
这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等。这些单位往往在自己
企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部来管理自己的物业。
2自有出租型
开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自
己产业的物业管理企业。
自主经营型的物业管理严格地讲尚未纳入物业管理市场；而且，自主经营型的物业管理一般
规模都不大。如果本单位所属的物业管理部成为独立的法人单位，这个物业管理企业与原单
位（开发商、业主）就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了，自
主经营型的物业也就逐步纳入物业管理市场了。自主经营型的物业逐步纳入委托管理，是物
业管理市场发展的必然趋势。
三、物业管理市场运行原则
物业管理市场的运行原则是规范物业管理市场供需双方的行为准则，也是物业管理市场有序
运行的指导方针。
（一）业主自治与专业管理相结合的原则
这是物业管理的基本原则，同时也对物业管理市场起着指导作用。这一原则规范业主与物业
管理企业间的市场关系，划清业主与物业管理企业双方的职责、权利和义务。
1业主在物业管理市场中的地位与职责
业主通过其自治管理组织——业主委员会在物业管理市场中履行自治管理的职能。其基本立
足点是保护业主在物业使用和管理中的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协调
好相互间的关系。业主自治管理是指业主在物业管理中处于主导地位，但这不意味业主直
接实施管理，而是通过合同的形式委托物业管理专业企业实施各项具体管理实务。
业主自治职能主要体现在两个方面：
（1）选聘物业管理公司，签订委托管理服务合同。
（2）督促业主履行合同，公约和有关的法规、制度。
2物业管理企业接受业主委托，实施专业化管理
物业管理企业作为市场中提供专业化的劳动服务方，应该做到：
（1）设置专业机构
设立专门的组织机构，如管理部、工程部、社区文化部等各种机构来实施各种服务项目，分
工合作，提高效率。
（2）配备专业人员
要配备专业管理人员和工程技术人员，这些人员还要经过规范化的培训和考核，取得岗位资
格证书，以保证服务质量和树立良好的行风和职业道德。
（3）配置专业设备
配置现代化的各种专业设备，这是专业管理的物质保证，各项设备要与物业的档次相适应，
并逐步向智能化方向发展。
（4）建立管理制度
建立一系列完整的、科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图，以保证专业化管
理的正确实施。
（二）统一管理、综合服务的原则
这个原则规定物业管理企业在物业管理市场中的服务范围、服务标准，包括统一管理和综合
服务两方面，并且有机地结合在一起。
1统一管理
又可简称为一体化管理，实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，
委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化的管理：
第一，管理一体化
物业区域内的建筑物、构筑物、附属设备、设施、场地、庭院、道路以及公共活动中心、停
车场等都由一个单位统一管理。
第二，服务一体化
对业主和承租人的各种服务事项，包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。如要
聘请专业服务公司，也由本物业区域的管理单位统一办理。
第三，协调一体化
同物业管理有关方方面面的协调、联系由物业管理单位统一负责处理。业主、使用人、承租
人对有关物业管理的事务只找这个单位，这个单位不能推委，要认真负责解决问题。
第四，经济管理一体化
有关物业管理的经济往来，包括各种物业管理费用的收支，各项基金的管理和物业经营的财
务管理都由一个物业管理单位负责。
2综合服务
综合服务是物业管理的基本属性也是物业管理劳务市场的特点。物业管理市场的综合服务既
要达到一般服务业的要求，又有其自身的特殊要求：
第一，服务标准
综合服务的基本要求是讲究服务的效用、方便、态度和业户（业主和用户）的满意。要处处主
动为业户提供方便并使业户感到舒适、满意，这是综合服务的活力所在。因此，物业管理企
业要按照高效、优质的标准来实施规范化的服务、礼貌服务和微笑服务。
第二，服务方式
综合服务是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功能、立体式和
针对性的服务。综合服务就是要针对不同年龄、不同性格、不同层次以及不同民族、国籍的
客户的不同要求来开展丰富多采、方式灵活、生动活泼的服务活动。
第三，市场潜力
综合服务由于提供富有个性化的周到服务，就能赢得不同类别业户的欢迎。因此，市场的潜
力
很大，前景广阔，是实现物业管理经济效益和社会效益的�
