30钱滚钱-第6部分
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专家观点
1。盲目负债购房不如临时租房。目前住房贷款利率已经连续多次上调，有关专家预测，为了抑制地房产过热，今后央行还有可能上调房贷利率，届时贷款人的负担会更重。因此，购房者应对自己的未来收入有正确的估价，不能一味为了实现“安居梦想”而盲目贷款。如果经济条件不是太好或有较好的投资渠道，可以先租一套适合的房子，等具备一定经济实力后再考虑购房。
2。莫让房子成为发展事业的累赘。换工作、跳槽到大城市发展对很多年轻人来说如同家常便饭，除非这些工作不稳定者所在城市的房价较低、具有较高升值潜力，否则不应盲目购房。这时，临时租一套房子或与人合租房子是最好的选择。因为没有带不走的固定资产，来去自由，可以“择良木而栖”，一心发展自己的事业。
3。买房、租房要算细账。现在很多理财网站都有一个叫“贷款买房和租房比较”的网络计算器，你不妨根据自己的情况进行计算，然后再决定是购房还是租房。
对“房奴”轻松理财的建议（2）
先买后换，轻松理财
结婚前，林女士和老公讨论该买一套什么样的房子。他们自己有8万元的积蓄，父母又赞助了10万元，一套大房子的首付是30％，18万元应该能够房子首付。不过，他们另有自己的想法。现在基金理财、保险分红这么热，我们可以先买一套二手房，把其他剩余的钱投资在这方面，通过理财生出更多的钱后再考虑换大房子。况且最近国家陆续颁布政策控制房价，未来房价走势会不会持续升高，还是一个未知数。
林女士买了一套两室一厅的二手房，只有20万元。首付30％后，她还剩下12万元的存款。她拿出8万元投资基金。现在，一年过去了，她购买的基金增长了70％，抛出后净赚了5万元；剩余的4万块钱她决定投资字画收藏。现在她购买的字画价格也翻倍增长，不过她还不决定抛售，因为她认为还有上涨的空间。
林女士认为：“我现在每月还的房贷只有1000元，我每月工资4000元，应付房贷绰绰有余。通过投资，我可以赚得一笔比较丰厚的资金。等过几年房价稳定下来，我们再买一套大一点的房子。我觉得这个选择还是很理智的。”
专家观点
目前，按揭购房的家庭越来越多，生活的压力和沉重的贷款负担常常让“房奴”们喘不过气来，不过，当“房奴”也有一些科学的理财窍门，比如林女士这种理财方式就叫“以投养贷”，其实，类似能减轻购房负担的窍门还有很多：
1。用公积金贷款。公积金贷款是一种政策性贷款，利率有一定优惠。目前5年以上普通个人住房贷款年利率为5。81％（现行商业贷款利率6。84％打85折），而同期公积金贷款年利率仅为4。59％，二者差距较大，所以，购房时办理公积金贷款，可以最大限度地降低还贷压力。
2。买房也要学会“淘宝”。每个城市的住房虽然有均价，但黄金地段和偏僻地段的价格差距较大，面积不同，房价更是大相径庭。为了减轻还贷压力，年轻人可以选择位置稍微偏僻点的住房或适合自己经济承受力的小面积住房，也可以购买价格相对较低的二手房，有时一些二手房的房主因为急用资金，卖出的价格可能较低，这样买房者就会和“淘宝”一样买套物超所值的好房子。
3。选择临时贷款。如果自己未来预期收入较高，或者因为存款国债没有到期、股票被套等原因，临时拿不出资金，这时也可以不办理按揭，而采用存单、国债质押贷款以及个人信用贷款等方式筹措购房资金，虽然质押或信用贷款的利率比个人住房贷款高，但省去了评估、保险等费用，实际会大大节省住房融资的开支。
4。以房养贷。如果当地房地产市场升值潜力较大，房屋租金较高，并且有一定的首付资金，可以购买两套住房，自住一套，另外出租一套，以出租的租金来支付或补贴两套房子的按揭款，这样，“房奴”的还款压力会大大减轻。
利用各种贷款政策
如今，贷款利率呈现逐步上调的趋势，5年以上贷款利率已达6。39％；如果再加上各种抵押、公证、保险等费用，贷款人的综合还贷压力更大。不过，大家没有必要谈“贷”色变，完全可以根据自己的情况适当调整打理家财的思路，灵活利用银行推出的住房贷款和消费贷款新政策，来合理地减少利息支出，从而实现“减负”目标。
住房贷款：新政策可以“减负”
可以采用“固定房贷利率”。如果你觉得利率有望进入加息通道，这时可以选择银行新推出的“固定房贷利率”，也就是与银行约定一个固定利率和期限，在约定期限内，不管央行的基准利率或市场利率如何调整，你的贷款利率都不会“随行就市”。2006年开始，光大银行、招商银行等金融机构推出此项服务。
“双周供”能减轻利息负担。在还款方式上，为了减轻利息负担，可以采用“双周供”还款方式，新贷款可以选择这种还款方式，老贷款也可以“月供”改“双周供”，但手续上会相对麻烦一些。目前，“双周供”主要由深圳发展银行办理。
对“房奴”轻松理财的建议（3）
“净息还款法”缓解压力。如果贷款利率上调压力增大，贷款人还款负担加重，这时可以选用“净息还款法”，这种还款法在发达国家较为普遍，日前由部分国内股份制银行推出。这种还款法是指贷款后只需按月支付贷款利息，而贷款本金可等贷款到期后一次性偿还，也可在贷款期内根据个人资金变化情况随时分次偿还。这无疑会大大减轻贷款期内的还款压力，非常适合那些未来预期收入较高的贷款人。
“宽限期还款法”。顾名思义，这种还款法就是给贷款人一个偿还本金的暂缓期，其优势是可以减轻贷款之初的还贷压力，从而减少按揭贷款对生活带来的影响，实际上是给家庭负债带来一个“缓冲”区间，特别是在利率上调、贷款人负担相对较重的情况下，采用宽限期还款法会使家庭生活更加从容。这种还款法主要由上海银行等金融机构推出。
另外，每次贷款利率上调后，住房公积金贷款利率也会随之调整，但其上调的幅度远远低于商业贷款，所以，办理住房贷款按照先公积金贷款后商业贷款的原则可以相应减轻利息负担。
消费贷款：掌握省钱窍门
尽量选择短期贷款。与个人住房贷款的利率相比，消费贷款没有利率优惠政策，不过，贷款利率调整时短期贷款上调的幅度一般低于中长期贷款，而消费贷款一般是一年以内的短期贷款，所以在办理消费类贷款过程中应尽量办理期限在一年以内的短期贷款，以将利率上调对个人贷款的影响降到最小。
用活循环授信业务。个人循环授信业务是近来各家银行主推的新贷款业务之一，很多银行的循环授信业务包括个人小额信用贷款、个人自助质押贷款和个人抵押循环贷款等，符合条件的贷款人，只要和银行一次性签订款循环授信协议，在贷款授信额度和期限内用可以随借随还、循环使用，从而避免了资金的闲置，提高了贷款运用率，贷款成本也自然和大大降低。
尽量选择按月还本付息。对于一年期以内的消费贷款，贷款人目前可以选择两种还款方式，一是每月只还利息，到期再还本金，二是选择每月本金、利息一起还。在贷款利率提高的情况下，逐步减少贷款本金会节省利息支出，所以，在加息的情况下，贷款者可以根据自己的情况，尽量选择按月归还本金和利息，这样逐步递减本金，利息支出也会相应减少。
新基金、老基金该选哪种
随着深沪股市的连续走高，开放式基金的发行也更加如火如荼。据称，某基金一天就能发行400个亿，中国人一般都深信“大家都买的一定是最好的”，这更对此基金的发售起到了推波助澜的作用，使更多投资者不断加入到购买新基金的行列中。据了解，大家之所以看好这只基金是受“财富示范效应”的影响。不过，理财专家也提醒大家，买新基金不能盲目，新、老基金各有千秋，应根据个人的情况进行科学选择。
新基金：风险较低、费用节省
新基金最大的特点是和股票原始股一样，一般是１元一个基金单位，相对现在那些动辄1。6元以上的老基金可以说更“便宜”一些。由于价位只有１元，所以新基金下跌的空间一般较为有限，除遭遇长期熊市或基金公司运作水平极差以外，长期跌至１元以上的基金较为少见。这也就使得新基金，特别是具有良好口碑基金公司的新基金具有了一定“保本”色彩，因此，追求稳妥的投资者可以考虑购买口碑较好的新基金。
从基金的购买方式来说，基金发行时属于“认购”，买老基金则属于“申购”，购买新基金一般比老基金费率更低一些，认购的费率一般为1。2％，申购则多为1。5％甚至更高，所以，较为看重手续费的投资者可以考虑购买新基金。
老基金：变现灵活，业绩明朗
虽然新基金在费率等方面具有优势，但新基金由于还没有开始正式运作，能否成为基金市场的“白马”还是个未知数，并且基金封闭期一般在3个月左右，封闭期内一般不能赎回，其灵活性会受较大影响，所以从运作的透明度和灵活性上来说，老基金更有优势，那些对资金灵活性要求较高或对新基金业绩把握不准的投资者可以考虑买老基金。
同时，股市涨幅较大、上涨潜力受影响的时候不应盲目投资新基金，因为在股市大幅上涨的情况下，新基金的建仓成本一般比老基金要高，盈利能力自然会受到一定影响。不过，“牛市不言顶”，无论涨幅有多大，如果股市还有上涨空间，那这时无论买新基金还是老基金都是赚钱的。
另外，还可以采用新老结合的方式购买开放式基金。股市上涨到一定程度时，为了减少风险可以适当买一些新基金，而股市下跌时候，可以多买一些业绩好的老基金；基金净值较高时可以少买一些，低的时候可以买多一点。这种新老搭配、多少结合的方式会更加有利于分散风险，增加收益。
集合理财、开放式基金该选谁
目前，券商集合理财和开放式基金均开始进入大面积、高频率的发行期，那么，两者各有什么优势、劣势，投资者应如何针对个人情况进行选择呢？
收益性：集合理财略胜一筹
2005年，共有光大证券阳光1号、广发理财2号等10只非限定性集合理财产品和限定性集合理财产品发行，从收益情况来看，2005年，上证综指涨幅为…8。33％，股票型基金简单平均年增长率约为3。60％，而券商集合理财产品中，东方红1号去年收益率达到7。96％，招商证券基金宝达到5。82％，而进入2006年以来，基金净值涨幅和券商集合理财的收益基本相当，也就是说，集合理财无论是牛市和熊市，收益更稳妥一些。
稳妥性：二者难分仲伯
两者均没有保底收益，不过，有的集合理财产品规定由券商拿出自有资金参与10％的比重，如果净值跌到0。9元，投资者仍可按1元的价格赎回，带有一定的保本性质。另外，券商集合理财不许公开推广，带有私募性质，存在信息不透明的风险；而开放式基金则定期公布业绩报告，还会公布持仓变化情况，如果觉得其持有的股票风险过大，可以及时赎回，从而规避风险。
购买门槛：基金占据优势
券商集合理财的参与门槛一般比较高，限定性产品最低为人民币5万元，非限定性产品最低10万元，有的甚至高达20万元；而开放式基金的起点则低得多，认购起点一般为1000元，如果定期定额申购，起点最低可以降到200元左右。另外，券商集合理财只能到相关证券公司及少数代理机构购买；而开放式基金则可以到众多的银行网点购买，并且可以参加基金公司的电子直销，或通过银行的电子银行进行网上购买。
流动性：集合理财略显逊色
券商集合理财计划一般有数月至一年的封闭期，期间无法通过交易、转让的方式提前收回投资，如果提前赎回要面临一定的损失；而申购的开放式基金可以随时按基金净值赎回，也可以进行股票型基金和货币基金间的转换，所以从流动性上来看，开放式基金更胜一筹。
10万元怎样投资开放式基金
陈莹到北京工作已经好多年了，但她的理财观念还是非常传统，家庭积蓄一般以存银行和买国债为主，2006年以来股市异常火暴，开放式基金净值升幅较大，让人颇有些心动。目前她手中正好有一笔10万元的定期存款即将到期，准备年末用于新房装修。她的理财困惑是，这笔资金是否适合购买开放式基金，要求是变现容易，风险不能太高，另外，她对开放式基金缺乏了解，想请专家给予指点。
该买哪种基金
从时间上来说，陈女士的可投资期限只有半年左右，所以，货币基金较为适合她。货币基金主要投资票据等短期货币工具，最大特点是稳妥和具有较强的灵活性，一般1～2个工作日即可赎回，并且年收益一般在2％以上，高于一年定期存款收益，符合陈女士追求稳妥和灵活性的要求。如果购买货币基金，可以参考各理财报刊和网站刊登的货币基金7日年化收益排行榜，或查询一下基金的历史收益情况，然后选择一只收益较为稳定的基金进行投资。
从投资收益的角度来考虑，如果陈女士对下半年的股市比较有信心，也可以购买股票型基金，来做一个“短线”投资，以提高投资收益。不过，股票型基金申购和赎回费率一般为２％左右，所以，只有基金净值半年左右的升幅达到5％以上，方可考虑。在实际投资中，可以首先考虑购买新基金，新基金最大的特点是和股票原始股一样，一般是１元一个基�
