首富从地摊开始-第211部分

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　　“老板，这是我根据资料调查得到的结论，当然，也有一些地方偏爱。”
　　听完张倩对城市的分析，陈石陷入了沉思。
　　申城或苏城么？
　　到底哪个好一些？


第396章　发现自己还是穷人
　　第二个高端商城先在哪一个城市开发，陈石对于这个问题，不仅仅是今天才开始思考。
　　他很早就深研了，只是不想告诉其它人，影响他们的判断。
　　如今，张倩和自己的想法基本一致，决定说道：
　　“张总，城市选择，那就按照你的想法去做吧，先看看申城有没有土地，我理想中的土地面积不少于一千亩。
　　如果是一千亩用地，再加上我们选择的地段较好，那样我们至少得准备四百亿的资金，甚至近千亿资金。
　　当然，理想是美好的，不说一千亩地，申城如今想在市区拿出一片几百亩的都难。”
　　目前申城的住宅用地都很贵，假如楼面价为一万，可以推断出一个平方米土地价格是20万左右。
　　一亩住宅用地成交价，就是1334万元左右。
　　具体价格要看规划要求，范围大概在1000万到1500万之间。
　　如果那些楼面价达到十万元/平方，售价是十五万以上的住宅用地，一亩住宅用地，成交价都破亿元了。
　　相同地段，商业用地比住宅用地便宜不了多少，也有少数可能还会贵一些。
　　静安区，楼面价普遍超过四万元/平方；
　　浦东新区，楼面价也有三万元/平方。
　　如果说，选择杨浦区，楼面价高达六七万一平方，住宅用地最终成交价，可能一亩地需要七八千万元。
　　啧啧，真贵死。
　　所以，陈石想到这昂贵的土地，如果真有上千亩地，至少得四百亿以上呀，今年真的掏不出来，贷款也贷不了这么多，他目前的资产都没这么多。
　　卧靠！
　　现在发现自己穷了。
　　张倩也想不到老板要求那么多土地，在申城哪里找的到啊，集团也没那么多钱啊。
　　如果是百来亿，集团还能拿的出来。
　　不过她也不知道老板资金情况怎么样，难道有其他金库？
　　正沉默着，陈石皱眉头说道：
　　“认真算一下，有点发愁啊，现阶段果然买不起上千亩地。而且，估计也没有那么一大片土地出让。”
　　“是的，老板，我们原来的计划是，在申城购置一片三百亩地到五百亩的商业用地，其实面积都算是非常大的了，符合条件的，最近只有两宗土地出让。
　　就算我们计划买一千亩地，只能买比较偏僻的位置了，而且不一定有那么大的面积。”张倩感觉几百亩地的投资，风险太大了。
　　以集团的实力，目前来说，如果是投资几十亿做先进制造业，申城肯定很欢迎。
　　但如果投资几百亿搞房产，那就难说了。
　　卖地是一次性收入，卖给谁不是卖，土地也很紧缺，每片土地的使用性质都是规划好的。
　　如果是建地标建筑的话，倒是有可能会变通一下。
　　小打小闹，谁理你。
　　去年，申城房地产开发投资为3709。03亿元，比上年增长6。9％，增速较上年回落1。3个百分点。
　　出让土地面积为226万平方，也就四千亩地，其中包括不少工业用地。
　　申城每年出让多少土地都是有规划的，不是想卖就卖那么简单。
　　以老板的要求，不说一千亩地商业和住宅面积，还要求集中在一片，超过三百亩地都难拍卖得到。
　　目前政府挂牌的，近期拍卖的土地，只有两宗面积超过二十万平的。
　　一宗位于浦东新区，面积大概二十万平的商业用地出让，价格也不便宜，四万一平。
　　另一宗位于徐汇区黄浦江南延伸段，WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C…02等28个地块，土地用途为属于商业用地，面积为251300平方，起始价为230亿元。
　　估计最终落价，能达到三百亿元，平均一亩地就是一亿多元。
　　如果只是做商城的话，面积肯定是足够了。
　　土地性质已经确定为商业，就不能做为住宅用地。
　　“老板，在申城的话，三百亩地是非常大了，也足够规划商城了。
　　若是在苏城，购置一千亩地非常难，必须得政府重新规划出让。”
　　“嗯，我这是陷入泥淖里去了。
　　申城那两块地，我们过段时间可以到实地考察下，如果不合适，就到苏城吧。
　　城市选择的事暂时这样定下来。”买不到数百亩地，就算有出让，目前也没有那么多钱，陈石只能退而求次，三百亩地已经够开发了。
　　拍卖土地，估计竞争对手不少。
　　还好申城那边比较透明，只要资质符合，钱足够，还是能拍卖下来的。
　　其他一些小城市，呵呵。
　　一些暗地里的交易内幕，张倩告诉过陈石不少，有钱还不一定能拍到。
　　”说说其它的吧。“
　　”好的。“
　　。。。。。。
　　“高铁和动车技术发展越来越快，未来很有可能向四五百公里时速发展，这是个趋势，飞机的优势越来越小，同时高速公路越来越发达。
　　我国由于人口多，城镇县城人口流出，最终会向超级城市集聚，一线城市房价会越来越高。”
　　张倩接着说了很多，陈石感觉她思路比较清晰，符合自己的战略想法。
　　陈石琢磨了下她的话，问道：“你认为未来的人买房，主要看重什么”
　　地段是主要因素之一，这不用多怀疑。
　　很久以前，越是中心越好，都想往市中心靠拢。
　　最近十年，喜欢买地铁房，学区房。
　　而这两年，一线城市各家各户普遍有车了，地铁房倒不是主要考虑因素了，医院远一些也无所谓，毕竟不是每天看病，购物再远一些都行，只要好停车。
　　为了孩子读书，都在争学区房。
　　如果没有孩子上学，选择自住的话，不是投资的话，偏向于环境好的，物业管理好的小区。
　　未来的话，可以猜测到一些。
　　绿色，低碳环保，智能，智慧化，便捷式等等。
　　这是大部分专家的说法，陈石有他自己的理解。
　　如果教育改革，小孩九年义务教育地方不与房子挂购，说不定学区房这个概念就不值钱了。
　　到时候，大家都有车了，生活条件要求高了，市中心那种停车难的地方不用考虑了，再中心又怎么样，车位有限，天天抢车位。
　　地铁房，可能看的不是很重，有些人根本不看重这个，毕竟有车不坐地铁。
　　但如果车子多，交通堵塞，限号出行，对工薪族来说，地铁房就很重要。
　　所以，出行、户型、物业管理、环境，都是看得很重。
　　当然，这只是陈石的猜测。
　　与专家的想法，有些雷同。
　　未来，一切都有可能。
　　但以发展的眼光看问题，总能看出一些发展趋势。
　　张倩看到老板在凝思，沉吟了下接着说：“住宅附近的配套设施吧，学校最重要，好的九年公立义务教育学校会带动附近的房价。同一地段，好学校的学区房价格可能要贵一倍。”
　　“嗯，的确是吧。”陈石点头，赞同她的说法。
　　这两年的学区房很叼，价格高高在上。
　　而且公立学校不是企业想弄就给你弄的，一般企业影响不到政府的规划。
　　“走吧，到工地去走走看看，我很久没去了。”陈石建议说道，“小庄，你也一起去吧，安排一下车子。”
　　听到嘱咐的庄雪梅，应声“好的”，然后赶紧通知老板的司机。
　　到工地，也要准备安全头盔，手套，口罩和劳保鞋。


第397章　考察建筑工地
　　二十分钟后。
　　一辆奔驰大G63SUV，还有一辆宝马740轿车到达神石集团高端商城工地。
　　神石集团的老板到来，现场负责人是没有得到提前知道的。
　　但陈石等人踏入工地没多久，由于他长得太帅了，太有辨识度，不少人认出了他。
　　没过多久，整个工地的管理人员都知道陈石的到来。
　　这好像搞突然袭击，搞得建筑工地现场笼罩一股压抑的紧张气氛。
　　建筑民工倒是不在乎陈石来做什么，倒是更加好奇这位经常上头条的年轻富豪，把他当猴看；
　　紧张的则是施工方建筑公司负责人和第三方监理（建筑工程施工质量检测第三方公司）。
　　施工方有十几家建筑公司，分为大大小小共几十个项目，每个项目就有一个头头，即项目负责人。
　　第三方监理公司共有几个，是神石公司委托他们负责监督质量和进度，人员有百来位，即一个项目有几个监理。
　　两方公司拿的是神石集团的钱，给钱的就是大爷。
　　神石集团也有人员在现场，不过仅有十几位，都是神石集团建筑方面的专家，还有一些建筑方面的大家专家教授过来调研。
　　这个蓉城高端商城和高端住宅的综合体，总项目计划投资275亿元，目前神石集团已经砸进去130亿元，其中土地就占了60亿元。
　　项目工程大，给的利润空间也大，当初竞标这项目的建筑公司实在太多了。
　　这个一千亩的工地上，如今施工状况可是轰轰烈烈。
　　现在是七月底，正是蓉城天气炎热的时节。
　　这个时候才早上十点钟，一丝风都没有，有些闷热，稠乎乎的空气好像凝住了。
　　工地上的钢筋水泥块被晒得有些滚烫，人站在上面，感觉鞋底都要被熔化。
　　数不清的重型卡车来回穿梭在工地上，车轮荡起滚滚烟尘。
　　数不清佩戴黄色帽子的工人，偶尔穿插戴蓝色帽子的技术人员，白色安全帽子的监理，戴红色帽子也不少，多半是管理人员。
　　每种帽子颜色，都代表不同的身份。当然，也有混戴的。
　　陈石今天出门时换了POLO短袖衫，刚到工地没多久，后背都有些冒汗了。
　　跟在他旁边的小庄，出来时还问陈石要不要涂防晒霜，当时陈石不好意思用女人的东西，直接摇头拒绝。
　　但现在真要在外面考察一天的话，真会晒爆人，真有点后悔了。
　　哎，爱面子的男人。
　　这个时候，小庄的白衬衫也渗了汗水，隐隐约约可以看见里面不可名状的吊带。
　　张倩也好不到哪里去，额头一直冒汗，手上提着矿泉水，都喝了半瓶水了。
　　在车子里还可以吹风调，在工地外面，出车子没多久，就这样闷热，身上猛冒汗，但看到老板陈石没说什么，两位女士只好跟着。
　　靠近钢结构暴晒的区域，温度更高，那些工人倒是习惯了工地环境。
　　陈石戴着白色安全帽，同样戴着白色安全头盔的四个保镖在四周负责安全状况，张倩在陪同他讲解，小庄在记录情况，几人一边看一边聊。
　　没过多久，施工方数十负责人都过来了，张倩也叫来已方的几个专家陪同。
　　数十人围转在陈石周围，陈石问什么，总有人介绍。
　　第一处观察的是神石御景墅的工地，住宅建筑用地四百亩，32层大平层高层＋独栋别墅。
　　这里的进度比较快，高层主体已经完成一半多了，以七天左右普通一层进度，顶层时间估计得十天左右，估计再有两三个月就能完成主体建造。
　　别墅的话，进度最快，主体已经完成了。
　　“我记得，我们这边的户型以跃层为主吧？”陈石随意问道，其实他心里有数。
　　“是的，董事长，高层户型以215平、280平、365平，250平到400平的跃层为主，少数量的600…800平大平层和跃层。”一个五十多数的专家给陈石解释。
　　陈石又问：“哦，一梯一户嘛？”
　　“大平层是我们独有的两梯一户，直接到门口；其它户型是两梯两户，三梯四户。”
　　陈石点点头，边走边看边问。
　　住宅部分，由于设计是人车分流，地下两层车库应该建设好了。
　　人车分流是在道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。
　　在住宅区，更准确地说是，地面上不准通行和停放机动车和电动车，除非是消防车，或者是搬运家具做装修。
　　一般自行车是可以通行的，但同样不准在地面停放，统一停放在地下室。
　　如此一来，少车辆对地面居民活动的影响，增加居住舒适度，避免发生车辆撞到人的事情，可以放心小孩在小区里玩耍。
　　前些年的老住宅，很少设计有人车分流，毕竟建造地下室成本太高了，卖车位钱太不划算。
　　商场那边，则是四层地下车库，当然也是人车分流。
　　六百亩的商业用地面积，单层地下停车场面积就有十五万平，可以说占了差不多一半面积，实在夸张。
　　四层停车库总面积六十万平方，可以停泊一万五千辆汽车，可以说是国内最大的商业室内停车库了。
　　设计面积如此大，耗费如此大，让同行难以理解。
　　正常有个一层停车库，商业区这么大的面积，设计容纳四千辆车位足够使用了。
　　一万五千个车位，可以同时接纳几万以上人流量了。
　　还有商业区负一层有些地方是是自行车和摩托车车位，地上不能停放车辆，包括自行车。
　　绝大部分商城，地面一般都可以停放车辆，自行车更不是问题，但在神石商城却不可以，真有些不可思议。
　　这样设计并不是不对，反而更好，地面整洁，整齐，显得高档，空间更大。
　　商城人流大时就会显出其重要性，有些市民，看到地面那么多车挡着，都不想绕路进商城。
　　不好就是成本增加，对骑车的人来说不太方便。
　　全国独一无二的商城，设计理念领先，当然建筑难度系数增大，花钱也不少。
　　陈石在投资这个商城时，就要求同时几万人的停车问题。
　　现在大家都有钱了，车子越来越多，停车位越紧缺。
　　如果连停车都那么难，谁来逛逛。
　　要让市民想到，神石集团的高端商城永远不缺停车位，就去那里吧，而且两小时内免费停车费。
　　只要能吸引人来，就不缺人气，有人气，销售业绩自然升上去了。
　　最讨厌找车位都要找半天，没法停车，哪怕商场东西便宜，年轻人也懒得去。
　　买得起车，就特别怕