谁都不能相信-第39部分
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专家提醒委托中介机构卖房的业主，在签订售房代理协议时，一定要逐条认真审看，警惕其中隐蔽设置的陷阱。
四赖
瞒天过海。有的房产中介为了促使客户尽快成交，往往采用“瞒天过海”的手法。王先生通过一家房产中介购得一套3楼住房。但王先生入住后却发现中介公司向他隐瞒了一些重要情况：该住房的原房东曾与楼上住户因阳台防盗设施等问题发生纠纷，4楼房主因此向法院起诉。后来法院下达了判决书，为了息事宁人，王先生只得无端承受了败诉的责任。
一些中介商所代理的房地产过度“包装”，甚至采用坑蒙的手段，提供虚假材料、信息，隐瞒真实情况，使购房者来不及了解其缺陷，而只有在使用过程中，才逐步发觉上当。如屋顶遇大雨会渗漏、下水管容易堵塞等问题；又如明明房型不好，却故意吹捧成“新型建筑”、“现代化造型”等等。
一些中介还提供禁止转让的房屋，如违章建筑、已抵押的房屋、宅基地房屋等。
五赖恶人先告状。一些不法中介商用不平等形式，对委托方提出种种限制，而对自己基本上无限制条款，一旦购房者对其投诉时，中介商便以客户违约为由拒绝赔偿，甚至把客户告上法庭。
六赖钓鱼。当有买家或租客上门的时候，把对方想要而实际上已经放出去了的楼说成“还有还有”。而后在带买家去看房时欺骗买家说，该二手房的主人外出了，建议买家看看其他房子，想方设法推荐自己有的楼盘。
七赖加急费。当买卖双方可以去国土房产局办手续的时候，中介公司又说什么“要想快点拿房产证（或其他证）就要给国土房产局的人塞红包”，要加急费。这些钱当然还是中介公司如数入袋，因为国土房产局每一程序都是透明的，根本无须塞“红包”。
八赖咨询费。根据规定，中介公司只能收取中介对象价款的３％以下中介费，如果没有促成双方交易，是不应该收取任何费用的。然而有的公司生意没做成，也要收取３００到５００元的“信息咨询费”。
九赖伪造。中介公司为了赚取差价，让买卖双方把各自的私章留下，然后分别给双方签订合同，往往买卖双方拿到的合同不是同一份合同。
第三部分防
我相信，现实生活中，比这九赖还有更多的赖，赖到消费者心寒，赖到肝肠寸断。那么有什么防身的武器呢？有关专家指出：
1、要选择合法的、信誉度高的中介公司。必须认真、仔细地查看其是否具备“两证”：国土房管局颁发的资质证和工商部门审发的经营许可证。正规的房屋中介公司必须将自己的《房产中介资质证》悬挂出来。
2、切记要看清中介服务协议上的内容才签字。现在有许多中介公司带客看楼之前，都循例要求他们先签署一份中介服协议（俗称“看楼纸”），主要内容包括介绍物业的情况、收取的佣金标准等等。由于这是看楼前一项小程序，很多人会忽略“看楼纸”的重要性。但为避免看完楼后与中介公司发生争执，签字前谨记一定要看清“看楼纸”上所写的内容，千万不能草草签个字了事。
3、核实买卖双方身份。进行交易前，一定要核实业主房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。
4、看清合同条款。签署购/售房合同时，必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约，并且谨慎、认真地审查合同上所有条款的内容，尤其是一些涉及费用分担、缴/收房款及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。除此以外，最好把中介佣金也一并写进购/售房合同。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生任何消费争议，亦可及时向有关部门投诉。
5、将各项“口头”承诺写进合同。买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主“试价”时，应在委托书中清楚写明办理按揭手续或“试价”的起止时间，主要目的在于给中介公司订立一个期限，若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数定金。此举不但可保障客户的利益，而且还可有效避免某些中介刻意使产权交易无限期拖延，乘机吞掉定金的情况出现。另外，若购/租房时业主承诺送全屋家电，买家/租客还应把家私电器一一写进合同，以免业主搞“小动作”用以小换大、以次充好的方式更换或搬走屋内家电。
6、避免签单方委托。大部分市民对二手房地产的交易流程不一定熟悉，当他们看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。由于有部分市民过信任、依赖中介公司，这就给某些中介以可乘之机，有些更经常手持客户与其签署公证委托书做许多不法勾当，如：瞒骗业主并以一个较高的价钱与客户成交、假扮客户与业主谈判等等。
7、这条是我加的：不懂就问，切记不要不懂装懂。
。
附：房地产中介服务收费标准：
一、房地产咨询收费
房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费根据内容，由双方协商。书面咨询费，则按照报告的技术难度和工作繁简程度，结合标的额大小计取。国家指导性参考价格为：普通咨询报告每份收费300～1000元；技术难度大，耗时大的报告可提高标准，但不能超过咨询标的额的o．5％。
二、房地产经纪评估收费
按照房地产价格总额分为不同档次采取不同比率收费。价值越大，收费比率越小。如房地产总额为1000万以下的按2‰收取；1000万～5000万的按1‰收取等
三、房地产经纪收费
房地产租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半个月至一个月成交租金额标准，由双方协商一次性计收；房屋买卖代理收费，按成交金额的o．5％…2．5％收取。实行独家代理的，由双方协商，最高不得超过成交额的3％。
以上是国家制定的有关房地产中介收费标准。国家还规定，即使是在经济特区，收费也不得超过上述标准的30％。
第三部分不想好好过
没有人没装修过房子，故尔，没有人没有捶胸顿足欲哭无泪的经历。装修就是一个自虐的过程。不过，如果有本事战胜装修队，把他们玩于股掌，那的确会有成就感。虽然这样做可能过于无情，但是，如果想好好过，还是少一点菩萨心肠的好。
最近老孔刚装修完，朋友们都知道了，他买了一处新房，到处扬言“要好好装一装”，装出他的智慧来。
几年前，老孔折腾过一回，迄今记忆犹新。有一天，好久没见到老孔，特想过过话瘾，我便去他办公室找他。见他萎顿的样子，我以为他害了什么大病。谁知他是刚刚“家装”完毕。一是累的，二是“熏”的，屋子里什么味都有，“熏的脑仁疼”，原先的几棵绿植统统“慷慨赴死”。老孔摩挲着胸口说，“幸亏了这几棵绿植，要不赴死的就是我啦”。
我问他为什么不找一个有名气，有实力，重信誉的家装公司来做呢。他说，原本只打算简单弄弄，也就是贴个墙纸，自己买材料，找几个人，干上几天就完工，谁知越弄越烦。家装公司他也找过，“屁大的活”愣要你上万，所以他便在家门口的街边店找了两人，不放心，他还每天盯着。一急，他还差点犯了心脏病。所以，找“游击队”，你得“人盯着”；找“正规军”（家装公司），你得“钱盯着”。哪样都不省心。
最后是他的结论：老辈的人说，不想过安生喽，您就搬家。现在有搬家公司了，这条不灵了。现在得改成：不想好好过，您就装家。
有数据显示，全国的家装市场规模达二千多亿，北京市有120亿，上海也超过了百亿。调查表明，在上海、北京这样的超大型城市中，“正规军”占据着７０％左右的市场，而在南京这样的城市中，这７０％的份额属于“游击队”。
这说明一点，如果每个家庭平均花２万元装修，每年就有２千万个家庭“不得安生”。
第三部分“游击队长”的自白
我开始踏入家装业时，没想过凭着蒙人过日子，后来赔钱，或者说赚不到想象中那么多钱时就学着蒙人了。
老百姓是好蒙的，但要用“愚蠢”对付老百姓的“聪明”。我们蒙老百姓的办法很简单晓之以利，动之以情。
首先选准一个装修需求比较旺盛的小区，然后就开始“做局”。这局的“理想引线”是50岁左右的中年妇女，这个标准是我们业内的公认尺度。她们一般比较有同情心，有占小便宜的心理，并且对周围人有影响力。这样的人容易上钩，也容易帮我们把局做大。
目标找到后就开始游说，做她的工作。首先，找一些装修样板间的照片给他们看，证明我们有能力做得很好；其次，随便拿一家装饰公司的资质复印件，证明我们是有信誉的“正规军”；然后，跟他们说公司收费标准是多少，这个数目要在科学的基础上偏高；最后，如果想省点钱就只能和我们一起蒙公司了，背着公司就能省下应该付给他们的利润。这时候，一定要诚惶诚恐地强调：千万不能让公司知道，否则我们就混不下去了。
大多猎物这样就被俘获了。因为，猎物现在已经感觉到我们是一个利益共同体，我们在一起对付装饰公司。有共同的“敌人”就容易沟通。
第一个活儿是钓鱼活儿，那是要做好的，赔本不怕，这样才能把局做大。干钓鱼活儿时就是我们展示自己的最好时机，就是我们公关的最好时机。这时，对于我自己最重要的事，是想办法让“引线”把周围的住户拉过来看：价格便宜，质量很好。为了让“引线”听指挥，就要给她做工作，“有人找我们装修就给你提成”。又能自己得钱，又能给朋友帮忙，何乐而不为？而有些热情的“引线”根本不用你做工作，她要向邻里显示，我家装得不错吧。
钓鱼活儿干好了，剩下的就是利润活儿了，这些活儿是要千方百计狠宰的。这些业主在我们钓鱼公关期已经进入了我们设计过的思维定式：活儿好并且便宜。我们就在这个定式里打自己的算盘。
便宜的报价是要一步步发育的。今天我告诉你，加个月亮门就更漂亮了；明天说，多个壁柜可以节省很多空间……加项，为您家更漂亮的加项，您会拒绝吗？就这样，我曾经把两万元的装修做成了8万多。
材料费里有很多赚钱空间。我们自己做主买的材料当然不会是好货；业主买主材时我们带着去，转个圈材料商就会给我提成。这个提成的比例不定，有时可以达到30％。洁具、五金件的猫腻就更大了。当然，陪业主买材料也是有技巧的，帮他侃价，帮他选规格。反正，必须让他感觉到我是他的好参谋。
我们遇到过中途醒悟或是小气到家的业主，对付他们的办法就更赤裸裸了：卷钱走人。对于我们来说，三十六计走为下，但逼到一定的份上也只有如此。
现在想起来，蒙人真的是一种罪。我也不奢望谁相信我的忏悔，但是应该值得老百姓反思的是：为什么“游击队”还占领着家装的半壁江山？
如今，我在正规的家装公司做事。拿我所在的那家公司而言，信誉对于他们来讲是第一位的。老百姓选择游击队而不选择正规军，其实是最自作聪明的做法。省钱吗？其实一点也省不了。或许表面上看少花了一部分，但你为此将承担的风险不是省下的钱能够抵偿的。现在我理解了为什么装饰公司要留下工程总价的30％，因为包括合理利润、保修、公司的管理费、广告费等很多开支都是必要的。而游击队的生存空间，恰恰是因为老百姓对这30％不理解，不承认造成的。
第三部分包工头荣升工长
老孔对这个“游击队长”的良心发现不以为然，认为他很虚伪。经过一番研究后他发现，由于现在的人大多数已不再信任游击队，所以，他们均摇身一变，投诚做了“正规军”。而家装公司的基干队伍，也正是招安来的这批人，“游击队”编为“员工”，包工头册封为“工长”。
现在的家装公司，通常拥有如下的“号称”：
1，它们是所在城市家装协会的成员，有的还是其他协会如质量协会的会员；
2，拥有不等的建筑装饰设计资质，有的还是质量环境认证企业；
3，使用环保材料，且统一配送；
4，三到五年的保修期，终身维修；
5，全程监理；
6，免费量房，免费设计；
7，尾款作保；
8，拒绝暴利。
这些“号称”表明，家装公司越来越正规化，越来越朝着让人放心的方向发展。显然，以前的游击队是没有这些基本条件的，因而失去了生存的土壤。随着家装市场的激烈竞争和消费者维权意识的提高，进入家装的门槛已经高企，凭着一把锯、一把刨或者一把刮刀，是揽不到活的，最起码得有钱打广告。
老孔打了个比喻，这好比以前的和尚没有庙，是群野和尚；现在盖起了庙，让人放了心，毕竟跑的了和尚跑不了庙。所以有没有庙是关键，跟和尚夹缠不清的，可以找庙，再扯不清，可以找管庙的机构，最后还可以打官司。
但是，除此之外，现在的家装公司和以往的“游击队”并没有本质上的区别，其主要的工作流程是一致的。家装公司打广告揽活，由其设计师上门测量、设计和作预算并代表公司与客户签订合同，然后在进场施工时，把工头介绍出来，下面的事便基本与他无干了，甚至与家装公司也没有太多干系。工头按照进度买料和增减人手，跟物业打交道，跟客户讨论增
