揭秘地产大腕们的发家史-第14部分

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“坤”字属于地，地的体势广大无疆，地产企业用“坤”字，暗合八卦。

许荣茂的企业名叫“世茂”，暗含许老板名字的一个“茂”字，即由个人特征，又有世代繁茂的良好寓意。

老潘用过的公司名字比较多，现在是“SOHO中国”，广为人知了。
SOHO已经是一种生活方式了，也就是这个概念，迷的小资们“乌泱乌泱”的上门挨宰。
老潘以前还用过中鸿天、红石，后来有一阵属意“现代城”，这个后来做项目名了，结果名字打响没多久，就从南方杀出一个哥们，该哥们在上个世纪就用“现代”一词完成了各个商标项下的注册，该哥们进京先找老潘，后找“北京现代汽车”，要讨个商标侵权的说法，最后弄得老潘灰头土脸，也就对“现代”这个词作罢了。
这哥们，太有才了！

任志强领军的公司名为“华远”，“中华、远大”，好名字，琅琅上口的。

张玉良领军的绿地集团，企业成立之初，有很大一部分资金来源于“国有绿化基金”，公司成立十几年来，累计无偿投资3亿多元在上海建成了一批城市标志性公共绿地，呵呵，环保先锋，和谐社会，好名字，最近最时髦。

据说“碧桂园”这个名字是被人起好了，砸给杨国强的。1993年下半年，三和公司投资逾亿的“碧桂园”项目面临死火状态。作为施工方的杨国强拿不到工程所垫费用，三和股东们最终答应以变通的方式，让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。“碧桂园”这个名字也就从此跟着杨老板一起成长了。


下回咱继续分解。
最近登陆天涯好艰难啊。



在房地产行业领域内，我国的数据统计工作还是存在很大改进空间的。在本博中所引用的行业数据，笔者可以确信来源可靠、计算过程全部真实，但未必反映全貌……此后看到房地产行业的相关数据时，请大家还是多保留几分个人的独立思考能力。

这样说是有理由支撑的。
在与房地产行业打交道的过程中，最头疼的问题就是数据。不是说我们没有数据，而是数据太多，数出多门，关键是数据的可信度值得商榷。
　土地是房地产行业的根本，先来看下土地方面的数据统计工作情况。2006年10月，国土部门有关负责人对土地数据统计工作的一次表态是：地籍基础工作与土地调控的要求还有不小的差距，突出表现在：一些地方对基础工作重视不够，经费投入少，专业调查队伍不健全；数据不实，个别地方虚报或瞒报数据；数据上报周期长，有些非常重要的数据到年底才能上报统计一次，不能及时反映变化了的土地利用情况；指标体系不合理，信息不丰富，不能充分适应管理的需要。

　在房价数据方面，更是有突出的数据冲突实例。2007年4月13日，广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示，3月，广州“一手房”均价为7029元/平方米，比2月的7729元下降了700元。然而仅四天后，由国家发改委发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中的数字却截然相反。这一调查显示，今年3月，广州新建商品住房销售价格同比上涨8。6％，环比上涨1。2％。两组数据公开“吵架”，各方反应一片哗然。　其后，据广州当地媒体披露，造成两组数据差别的直接原因是，广州市在今年3月的数据统计中首次纳入了花都区。该区位于广州市远郊，房价较低，自然拉低了统计均价。　

　作为房地产行业的主管部门建设部自然有相关的行业数据，不过建设部方面的网页上高悬着一句话：1997年后的数据以国家统计局的为准。
　而国家统计局在很长一段时间内，都是将房地产行业归并在建筑业这一大项内进行统计的。
　如果统计口径、统计方式、统计主体一致的话，统计项目就算名称不同、包含的内容不同，但还是可以进行比较的，具有比较意义的。但统计局方面针对房地产行业的统计口径多年来，还是不断与时俱进，进行调整的。仅拿各界最为关心的房价统计数据来说，以前统计口径为“全国商品房平均销售价格”，后来统计口径改为了“全国70个大中城市房屋销售价格”，后者可能更便于反映房价的真实情况，但这两种口径统计出来的数据，有多少可比性呢？
　
　2007年8月23日，国家统计局网站刊登了一篇名为《房地产统计工作中存在的问题与对策》的文章，作者署名范莉莉，为一名统计工作人员。
　国家统计局网站特意注明：凡个人署名文章，均不代表国家统计局观点，作者文责自负。
　笔者特意转载了该文的部分内容，尽管行业术语较多，但还是可以看出一名统计工作者对当前房地产统计数据的一些看法。


“房地产业作为民生的重要问题，目前备受关注，有关房地产业的信息也日渐成为各级政府、广大群众、社会各界和新闻媒体普遍关注的热点，加强房地产业的统计工作，可以很大程度上促进中国房地产市场的健康发展。2005年，国家统计局创立了房地产开发统计报表制度，把房地产开发统计报表从固定资产投资统计制度中单独列出来，这表示出国家对房地产业的重视。笔者作为一名房地产统计工作人员，深感责任重大，同时，随着房地产业企业的增多，统计的难度也在加大。为搞好这方面的工作，特针对房地产统计工作中存在的问题与对策作简单探讨。
　一、房地产开发统计工作中存在的问题
　（一）统计制度缺乏完整性
　（1）房地产业统计的范围单一。房地产业是从事土地和房屋的投资、开发、经营、管理和服务的经济活动，它包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。目前房地产业统计的范围仅限房地产开发企业，而物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动在制度上还是个空白。
　（2）统计指标设计重投资轻经营。在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资，商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。另外目前房地产二、三级市场已经形成，而房地产业的统计制度还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合。
　（二）房地产开发统计报表制度缺乏可操作性
　房地产开发统计采用的是全面定期统计报表制度，在实际工作中，随着房地产开发企业的增多，全面定期统计报表的操作性难度加大。具体表现在：
　（1）房地产开发统计基层表收集难。一是人难找。目前许多房地产开发企业没有固定的统计人员，一遇到统计局要报表，老总总是临时指定人员来做，往往是这个月报表做了，下个月又不做了，统计人员变动频繁，培训又不及时，经常造成房地产开发企业漏统，或者填报的基层表质量不过关。二是按时上报难。按照制度要求，房地产开发企业基层表一般均在月底前上报统计局，方不影响统计资料的汇总和上报，在现实中，总有些企业以各种各样的理由无法按时上报。从客观上讲，房地产开发企业月底才能结账，如果不给企业一定的时间，企业就无法完成统计工作，如果碰到星期六或星期天，上报报表会更加困难。三是全面统计难，目前房地产开发统计采用的是全面定期统计报表的方式，统计范围包括各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位。目前房地产开发企业逐渐增多，县市级统计人员缺少，一个人往往要从事许多工作，再加上房地产统计报表上报的时间紧，工作难度可想而知。
　（2）房地产统计报表填报难。据填报房地产开发情况的统计人员反映，如果要填好统计局的一套报表，非下一番苦功夫不可。一是报表指标太多太细。例如房地产开发企业（单位）投资、资金和土地情况共有40个指标，40个空格；房地产开发企业（单位）施工、销售和空置情况29个指标，168个空格，在年报中在加上房地产开发企业财务报表，又要增加44个指标，44个空格。二是逻辑关系很复杂。一套房地产开发统计报表指标之间的关系也是很复杂的。房地产按用途分组的投资额与房地产施工面积是有对应关系的，房地产竣工面积、房地产竣工套数和房地产竣工价值是相对应的，所以在填报房地产开发统计报表时，刚开始接触统计报表的人员往往感觉到很头痛。三是填报的指标搜集难。据填报房地产统计报表的人员反应，填报房地产开发报表需要房地产开发企业工程部、财务部、销售部三部门配合。如果房地产统计人员不与工程部销售部去联系，填报数据的真实性就值得怀疑。如本年完成投资额指标来源于施工企业填报的“工程进度报告单”或“工程价款结算帐单”，如果施工单位没有或施工单位不能够按时提供，统计人员又怕麻烦，很容易造成投资额数据不准确。
　（三）房地产开发统计指标设计缺乏实用性。
　房地产开发统计指标设计不够实用主要表现在：一是统计指标设计过于专业。过于专业的指标只宜用作专业研究，如果发布的统计信息老百姓连看都看不懂，他们又如何能使用呢？二是统计指标设计没有做到与时俱进。在实际工作中，有时领导和群众关心的热点、难点问题，统计部门无法用数字去回答。而领导和群众不关心的问题，报表中涉及的很多，这是因为统计指标的设计还比较传统，没有做到与时俱进。传统的统计工作主要是为政府部门的决策提供统计资料和统计咨询意见，重点在于为如何管理好国家、企业、百姓提供依据，而可能为广大百姓所用的统计指标则很少。三是统计的结果缺乏真实性。只有真实、及时的数据方能为社会所用。如果基层统计报表填报的不准确，填不全或干脆不填，造成了汇总数据不准确，无法为社会所用。
　（四）政府综合统计和部门统计间缺乏协调性。
　一是数据发布较乱，数出多门的现象时有发生。笔者从网站上曾看到多篇反映政府部门发布的数据不一致，甚至打架，给房地产市场造成了一定的混乱，也给社会带来了不好的影响。二是同一指标，由于部门之间的统计标准、统计口径、统计方式不一致，导致数据不一致；在向外发布信息时，部门之间缺少沟通交流，给人们造成了数据不一致的误解。比如房价，因为商品房有住宅、办公楼、商业营业用房和其他之分，也有期房和现房之分，又有一级、二级地段之分，如果笼统地发布某个城市的房价是多少，这样发布数据不一致的可能性很大。”
　
　真实、准确的数据是决策的基础和依据。如果基础数据出现问题，将直接导致决策出现偏差，后果的严重性不言而喻。
　之所以在这个段落就讨论房价数字问题，是希望读者能够明白将复杂的经济现象、经济生活、行业发展，浓缩成一串数字，其间的失真程度、信息转换、流失情况之严重，该问题还是值得重视的。

这样才能有助于你通过统计数据分析本质。

下回咱继续分解
最近登陆天涯特别不容易；呵呵；让大家久等；很是不好意思。


另外　声明啊

此前已经说过几次了；一些朋友喜欢在这回帖发表言论；我很高兴

但请不要骂人！！！！！！！！

发表言论是你的自由；我也尊重你的自由；我们之所以来天涯就是喜欢这里的自由感

但某些朋友的粗鲁言论非常无聊；这种粗话并不能增加你言论的可信性

当你在反感社会上一些不合理现象的时候；有没有想过你在天涯用词如此粗鲁；其实和你反感的现象本质契合？
你们同样都是在用不当的手段去维护自己的利益以及观点。

有理讲理；有话说话

有内幕说内幕；有道理摆道理；谁一反对；就用粗话骂谁；这种做法是不对的。

对这类用粗话维护观点的朋友行为可以判断；等你有机会居于高位的时候；怕你的行为将会比你现在不齿的人更加不齿。

因为你缺乏起码的民主精神和尊重他人的修养。

此次回帖或许话重；但之前已经多次提醒了；一些朋友还是不改；还是粗话开路；攻击其他有不同意见的朋友。至于这样做吗？

都是天涯朋友；相逢在一个帖子中；也是缘分；
文字结缘；论尽天下英雄；看到中意处赞之赏之；看到不妥处批之切之；寒夜客来此；以贴相伴君；岂不快哉？

百家争鸣百花齐放；争鸣争的是道是理是德是法是术；不是粗话；
齐放放的是见解是文采是感情是逻辑；也不是粗话

请某些朋友思量。
东方广场引发的争论


1994年，中国财富界的偶像，李嘉诚落实来北京发展项目了，那就是现在长安街沿线的标志性建筑——东方广场。

　话得从1992年8月的一天说起，当时在东方海外任职的周凯旋在长安街上锁定了这块地。
　因以董氏集团的东方海外公司名义做，项目名称就叫“东方广场”。
东方广场项目在香港引起了轰动，董建华亲自出面，邀请多家地产商合作，也曾找到香港地产界头号人物李嘉诚。周凯旋亮出所有单位的合作意向书，提出如果李嘉诚要做这个项目，自己应该赚取相当于总投资2。5％的佣金。她一举成功。
　1993年秋天，周凯旋在北京王府饭店第一次认识李嘉诚，她事先准备了厚厚一摞材料，精心组织了各种理由以说服李先生。当他们面对面坐下时，李嘉诚开口就问，负责这个项目是否因为你有丰富的地产经验？周凯旋直言相告没有。李先生没再追问她的经验和阅历，只问她用什么办法搞定拆迁和土地平整。
　5分钟后事情谈妥，李嘉诚一口答应了周凯旋提出的佣金比例，并由她负责全部拆迁和办成全套手续。果然，6个多月后，东方广场所征用土地全部腾空，地面建筑物夷为平地。
　1996年1月，周凯旋将手续齐备的10万平方米“熟地”交给东方广场的项目公司，她按东方广场20亿美元总投资的2。5％得到4亿港元佣金。她只将一半提现，另一半