揭秘地产大腕们的发家史-第16部分
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少赔，容易出事件；多赔，成本增加，房价上扬。选那边？这种选择题，谁会做？
让我们换个角度，站在开发商的角度上考虑一下。有开发商就钉子户问题和笔者交流时谈到过，“我他妈真想一把火烧了他，其他人全搬了，就这几户漫天要价。我这一项目人吃马喂、贷款利息，一天成本多少钱啊，一天十几万、十几万的白扔啊，动不了工。”
“那你多补人家点呗，与其这样白扔钱，不如早点打发了，项目好动工。”
“没那样容易啊，今给这家补了，明天另一家钉子户就敢再要一个天价出来，这些钉子户个个还都爱显得很，得了便宜还得四处宣扬。先搬出去的那些人要是知道钉子户补的比他们多，都得回来闹，我这项目那就彻底没法弄了。”
说实话，听这个开发商诉苦之前，我一直是站在被拆迁者立场上的，认为被拆迁者是弱者。
一瞬间，将心比心的站在开发商上那一刻，突然能理解野蛮拆迁为什么会出现了。
“老子一天十几万的都砸进去了，都是为你个钉子户，已经给你补偿了，你还想敲我多少啊？当开发商都是冤大头啊。叫几个人，晚上砸了他们家。”
对开发商来说，这确实最简单、有效的方法。对极个别刁民，也确实有效。
但，有的住户，并非为了要价，而是真是有其他原因不接受搬迁原因的，于是往往矛盾进一步激化。
除去当时双方的利益，拆迁还牵扯到公众利益。一个项目，因为钉子户，一拖几年，周边的住户天天生活在工地周围，整个区域市容脏乱，这该谁负责？如果是公共项目，比如医院，因为一个钉子户，让周围的居民晚一年才看病，这个麻烦，该谁负责？
如此难题，怎么解决？
还是看看国外吧。
切待我下回分解
接上回继续来；呵呵
在美国，各个行业都有一个“公平市场价格”——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。
私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。
相对来说，政府征地的情况就比较复杂，因为这涉及到公众利益与个人利益孰轻孰重的问题。美国是一个强调与保护个人利益的国家，但对公众利益也不能不管不顾。美国相关法律规定：政府无权征收个人土地和财产，除非给予合理的赔偿。这里“合理赔偿”的标准，也是以公平市场价格为参考。
公平市场价格是为双方达成拆迁协议提供一个标准。如果当事双方不能就合理补偿达成一致，还可以走司法程序。
康涅狄格州的一个城市因军事基地被关闭，当地经济迅速萧条。为扭转局面，政府打算在原军事基地建设公园。然而，一些被涉及到的私有土地拥有者反对动迁，无论政府给多少补偿金他们都不搬，“合理补偿”不好确定。动迁户还一纸诉状把政府告到了法院。官司打到美国最高法院后，9个大法官以谨慎的“5：4”裁决驳回动迁户的上诉，支持当地政府强制性拆迁。
法官们的谨慎，反映了美国司法努力在公私之间寻求一种平衡。而总的来看，美国地方政府和居民在征地特权的法律纠纷中也各有输赢，这在一定程度上使政府在动用拆迁特权问题上更加谨慎，而民众也渐渐习惯了更多地考虑公共利益。
在韩国，存在纷争比较多的是公营事业征用土地，如修建城市铁路、高速公路等，按韩国媒体说法，公营事业征地，经常发生“物理冲突”，也就是肢体冲突，即居民与警察发生暴力打斗。近期比较著名的案例，是韩国政府在平泽地方征用土地为驻韩美军修建新军事基地，遭到平泽居民暴力抵抗，多次发生流血事件，政府头疼不已，从总统到总理多次现场办公，但居民坚决不让步，最后，不得不宣布建设计划推迟四到五年，也就是说，现政府已经承认无能为力，把包袱丢给下届政府了。
韩国也有最牛的“钉子户”。数年前，京畿道内一公司成片开发，遇到一房主，对祖业极为热爱，坚决不卖房子。不是给多少钱才合理的问题，而是不管给多少钱都不卖。此住户四周的房子全部出卖了，该公司也启动了工程，但这一家到底挺了下来。该公司毫无办法，最后只好用大楼把这一家围了起来，成为京畿道一景。
N多国家为了拆迁大打出手。唉。
看了一圈，拆迁问题在世界各地都是个难题，个人、公众、钉子户、开发商、政府种种利益交错。 唯一的解决途径：只有遵守法律，在合理的市场价格的前提下，所有的人都依法办事。
发生矛盾了，大家法庭见。判开发商多补，开发商就乖乖掏钱；判开发商不得拆迁，开发商就乖乖走人；判住户搬迁，住户就乖乖的收拾行李。
从法律的角度，回到本系列开头的东方广场的故事，如果当时该区域的拆迁户与开发商达成了一致的协议，各位专家实在没有反复上书的意义。
如果真的放不下这块地，就觉得此地应该盖政府大楼，那就联合愿意那这块地的部委，组建一家公司，与长江实业或东方海外一起竞标，谁出价高，谁拆迁费给的合理，地就归谁。
再争执不下了，那就法院见。
无论是专家、开发商、部委、企业、刁民、普通民众……只要大家都肯在法律的框架下行事，我说的是真正按照法律去做，而不是打着法律的幌子，来维护个人的私利，那么在法律框架下，问题必然会解决的。
但前提是，法院要用于维护自己的权威，勇于执行法律。
真不知道，美国法院拿着拆迁裁定，面对媒体镜头，是怎么执行裁定的。不知道，美国法院需要考虑的问题，有没有中国法院需要考虑的那样多。
唉，知易行难啊。
说起法律解决问题，最后想起了一个北京开发商按照法律途径解决拆迁问题的高招，一个哭笑不得的高招，但不得不承认确实是高招。
一片老旧小区前，这天有一家律师事务所开业了。
当地居民，并没有人对这家律所投以太多的关注。小老百姓，都希望平安过日子，谁天天想打官司的事啊。
过了几天，拆迁通知下来了。
小区居民炸了锅，纷纷开始盘算自己的利益。有人决定搬，当然，还有人决定不搬，似乎所有的拆迁项目，永远都会有几个钉子户。
这时候，律师事务所的律师出现了，“钉子户同志，想要寻求更多的利益吗？你们的力量是微薄的，法律的力量是强大的，我们律师能够帮助你在法律的框架下，得到最大的利益。一般的钉子户，你们除了哭、闹、硬抗之外，也缺乏有效的应对着数，委托我们来做吧，我们熟悉法律的手段，效果绝对比你们自己出面好的。”
恩，几个钉子户想了一下，觉得律师说得有理，于是大家集资，筹钱交了律师费，请律师出面和开发商交涉。
律师还是很卖力的，恩，简短截说，收了律师费后，律师成功地维护了拆迁户的利益，开发商成功的拿到了土地，大家皆大欢喜。
故事完了吗？
一天，开发商笑着对笔者说：这家律师事务所，是我开的。
得，到最后，开发商还多赚一笔律师费。
看上去，一切都在法律的框架下，可，可，让我说什么好啊。
得，下回见了，朋友们。
了几回拆迁的严肃问题；这会换个轻松点的；呵呵。
地产幼儿园大班里的一场混乱
地产幼儿园，大家乖乖排排坐、吃果果。
阿王一直是班里的班长，学习好，很多小朋友都服他，阿冯小朋友逢人就说要“傍阿王”，跟着阿王有肉吃。
阿孙小朋友就不喜欢阿王的老大做派。
一天老师刚出去，阿孙就喊：这学期我要考100分，我要当第一，当第一！
这是地产幼儿园大班创建以后，少有的、敢直接向班长挑衅的小朋友，所以大班、以及小班的很多小朋友都表示了高度关注。
有些和阿王好的小朋友直接就说：阿孙，你算了吧。第一也是你当的？
阿王还是很有风度的：阿孙当第一不是不可能，但不会这样快。
从此两家开始追着打。
等到了一天的课间活动，阿王等几个小朋友直接把阿孙堵在了博鳌小巷，一顿训，骨鲠在喉，不吐不快阿。哈哈
阿孙一点不怕沙包样大的拳头，接着吵：就算我当不了第一又怎么了，我当第二我，当年我在小班的时候……
双方打作一团。
一群小班的小朋友在旁边直接给阿孙加油，打他！打他！让他老想并了我们！
在旁边看打架的经济学课代表＃＃＃插话道：按照幼儿园升小学的制度，你们2／3都是该被淘汰的。
经济学课代表话音未落，头上早吃了小班同学一拳。
阿廉和阿力看到这种场合，也开始商量。
阿力：平时看阿王也嚣张的利害，好像总是他老大，要不咱趁这个机会也跟着闹上一闹？
阿廉：阿王劲大，咱联合阿许、阿朱一起来还差不多。
阿朱是班里个最大的，天天闷声在教室后面，也不说话，大伙也不敢惹他。连阿王都说：阿朱才是咱们大班真正的大个子。
阿力：得了吧，阿朱只管自己的事，大班里的事从不搀和。阿许打架那是真猛，手快、时机准，但阿许最近跟隔壁班那个俄罗斯大个子纠缠着呢，顾不上阿。咱哥两要慎重。
两人正商量着，战局有了变化。
隔壁外国班的摩根同学跑过来，向阿孙喊：我帮你，我帮你。
阿孙正打的费劲，看到有人帮忙，大喜过望。
结果摩根过来，一扫堂腿，把本来都快没劲的阿孙给踢倒了。
摩根操着生硬的汉语说：不能怪我踢他，是他自己站不住了。
阿王大喜，得胜还朝。
阿廉、阿力一递眼神，幸亏刚才没跟着动手，还是慎重点好阿。
阿孙腿崴了，头破了，不啃声了。
班里座次安定了。
这会老师推门进来，带进一个小女孩。
老师说：这是刚插班来的阿杨小妹妹，别看她年纪小，学习特别好，以后就是你们副班长了。过几天还要转过来一个阿吴小妹妹，是个川妹子，也学习很好，以后是课代表。
老师说完出去了。
大班秩序大乱。
她一小女孩凭什么阿？大伙纷纷质疑。
阿王站起身来大喊：我有十六根棒棒糖，是全班有最多棒棒糖的！哼。
阿杨从容不迫，打开书包，哇噻，拿出了四五十根棒棒糖。
全班皆惊啊。
阿力和阿廉加起来也就十根左右阿，阿朱糖多，但也吃了一惊。
阿王很快镇静下来，大喊：我不囤糖、不捂糖，有糖大家一起吃。
阿杨啥话都没说，坐下来，慢悠悠的把四五十根棒棒糖挨个重头数了一遍，生生就把众多大班小朋友馋了个口水直流。
地产幼儿园的故事纯属虚构，如有雷同，那真是巧合、巧合、真巧合。
且待下回分解
地产大腕如何应对多元化
男人有钱就变坏，企业有钱就……多元化。哈哈。
有人说多元化好，有人说多元化坏，有人说“你看，因为多元化，死了多少企业啊！”，但，其实，就算没有多元化，很多企业也关门了。
一群经济学家都会说，按照经典教科书的解释，企业的规模是有一定范围，关键是内部交易费用不能大于外部交易费用。多元化将分散企业资金、导致企业主业不明……
但，如果没有多元化，李嘉诚现在还在卖塑胶花呢，继续做钟表店的小伙计也不一定，会成为华人首富吗？
多元化未必好，专于主业也未必坏。
商场如战场，战场的要诀就是：兵无常形、水无常势，运用之妙，存乎于心，那能一概而论啊。
前文说到，到1994年，除了孙宏斌以外，其他的大腕们都已经完成了第一桶金的积累，有的大腕早都完成了，呵呵，手里有了钱，哈，自由、冲动，有钱了控制不住，往往就爱走多元化的路线。
本文所探讨的大腕们，好几位都毅然决然的跳到了多元化的“井”（还不好说是陷阱了）里面，有伤痕累累的，也有笑傲江湖的。
1992年在海南赚了钱，1993年在北京赚了钱，有了钱的冯仑感觉很幸福，于是开始多元化，按照冯仑的描述是，“全国各地设立分公司，男人啊，寻找的就是一种成就感，等你在全国各地都有人接来送往、都有下属的时候，太有成就感了，可过了一段时间，一看不对，怎么净赔钱，于是开始回撤了。”
1992年至1995年，万通实行“多元化市场扩张”战略。北京、上海、深圳、广西等地都曾有过万通的身影，触角更是伸向了地产、金融、制药等多个领域。西安赚了一点钱，珠海完全套死，广西有一部分还可以，多数不太好。
1996年之后，万通将业务收缩到了北京一地的地产业务。直至2004年其联手天津泰达，僵局才真正被打破。在此之前，除了在海南拿了一块地之外，万通几乎没有走出过北京。
这似乎是多元化失败的一个例子？但真是这样吗？
让我们继续看下去。
2003年9月，冯仑旗下的北京万通实业股份有限公司正在筹备上市，投资银行人士认为万通主营是房地产业务，参股银行会使得公司“不纯洁”，很难给资本市场一个好的估价。
这帮只会死读书的投资银行人士啊。
于是，当时史玉柱以上海健特生命科技限公司名义，从冯仑手中买下了1。43亿股民生银行国内法人股，当时民生银行的流通股股价为8元左右。
因交易双方，签有保密协议，所以到目前为止，仍无法获悉其交易价格。
就算按照当时民生银行流通股股价8元这个最高价计算，冯仑此次出售回笼资金11亿左右，但实际情况，可能卖不到8元的高价。当时看也是收益丰厚。
但如果万通一直将参股的民生银行股权持有到今天，万通这部分股权的价值保守估计将在40亿元左右。万通踏空30亿啊。
这得当多久的“黑心开发商”才能赚这样多钱啊？哈。
不过估计，冯仑2003年出售民生银行股权回笼的那笔资�
![[重生星际]地产农林大亨封面](http://www.baxi2.com/cover/21/21522.jpg)
