揭秘地产大腕们的发家史-第20部分
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冯仑是个非常聪明的人，成熟、圆润，守正出奇，“傍大款、学先进、走正道”，恰如明教的光明左使杨逍，机变灵巧，江湖上会“乾坤大挪移”可就这样两个人啊，知识产权价值很高啊。
杨国强先是被迫接下“碧桂园”，遇高手点拨房地产事业一发不可收拾，成就首富基业，最为可贵的是碧桂园集团在努力打通产业链方面作出了有效的尝试，从建筑材料水泥、沙石，到施工盖楼，到最后销售，全都自家操作，能这样运作的房地产企业少之又少啊，堪称“额有朝天骨、眼中有灵光，打通了任督二脉，还不飞龙在天！”哈哈。
放眼江湖，虚竹小和尚福缘深厚、踏破“珍珑棋局”，收取了无涯子七十年的功力，一举打通任督，又学得“天山折梅手”，逍遥灵鹫宫。碧桂园能有今日成就，福缘深厚啊。
潘石屹、张欣夫妇是把市场炒作、概念营销以及稳健经营结合的最为完美的一对。
SOHO、现代、博客、电影、建筑艺术、长城脚下的公社……噱头一个接着一个，公司经营呢？按一般思路，注重概念的企业，往往风格花哨，不堪实用。但潘张夫妻那是外面花招飞舞，内里绝对稳健的赚钱机器。2005年，宏观调控压力巨大，SOHO中国的负债率为零，绝对规避任何风险，由此可见其内里稳健。
夫妻联手，恰如《侠客行》里的“黑白双剑”，招数好看，砍人也是非常实用的，实为众多小资居家旅行、开博聊天的必备心仪对象。
黄氏兄弟自幼闯荡江湖，练得过人的阅事本领，出招注重实效，不务虚名，在资本运作、商业经营、多元化运作方面皆有惊人尝试，要么不出手，一出手必有斩获。好似江湖中盛传的“四川唐门”，奇绝天下啊。
黄怒波自幼丧父，少年生活经历坎坷，周围的人都说他苦命啊。黄老板酷爱文学，2006年在京华时报刊发过对他个人的专访，稿件见报后，多位诗歌爱好者纷纷给报社打来电话，强烈要求和黄老板取得联系，并要求把自己的诗歌献给黄怒波。黄老板书剑飘零，也算江湖一绝。
张宝全也是文化人出身，外界号称京城开发商书法第一，呵呵，近几年在EVD方面投入甚多，也算是和黄怒波武林一脉，都是书剑横行，不过黄怒波的文化气融汇出了旅游地产，张宝全的文化气直接奔EVD去了。
1999年到2005年，上海楼市五年大牛，上海本地的房地产企业日子红火，张玉良领军的绿地集团更是风声水起，记得在上海参加住交会的时候，张玉良公司的员工指着一条街上的几片小区自豪的说，“这、那、还有那边，都是我们的项目”。感觉满街都是绿地的标志、名号，事业好是兴旺。
钱赚多了、事业做大了，张玉良腰杆子更硬了，2005年集团销售额突破百亿元，那年江湖上也就万科、合生、顺驰几家敢放出这个销售数字。业界的一方豪雄啊。
楼忠福从小到大都是个敢想敢做的主，1960年代，全国人都忙着灵魂深处闹革命，十几岁的楼忠福瞧上了同村的一个美女，和人相好了，女方家里嫌楼家成份不好，强烈反对，楼忠福大打一架，硬是把媳妇娶进了门，其为人性格胆大、强硬可想而知。武功门派也是外家功一派，硬桥硬马。
练功口诀多的是，一会“手是两扇门”，一会“双刀就看走”，一会“内外兼修”，一会“外练筋骨皮，内练一口气”，各门各派各有法门，万子都是响亮的，功夫都是苦练的，想当大侠都得花苦功，下狠力，耐心磨练，吸取百家之长，方能融会贯通，自成路数，最终无招胜有招，一览众山小，飞花摘叶，老子天下第一。
商海也一样，房地产行业更要求你把握好资金链、控制好销售进度、了解好市场需求、弄明白政策导向、调整好设计规划、联络好上上下下的感情……
练功苦，成名难，江湖风光，台下修行啊，大家努力。
孙宏斌的起飞之年
当其他大腕正在为宏观调控、冷清的市道焦头烂额之时，孙宏斌已经做逐渐寻找到了起飞的感觉。
1994年，单独创业的孙宏斌一开始就以敢放权著称，工资水平也高，很快吸引了一批敬业认真的人才。虽然还是一个没有什么知名度的小企业，但是顺驰员工的工资之高，已经在天津房地产圈里小范围地传播开来。传说这个小小代理公司的经理竟然每月拿着大号牛皮信封领工资，在1995年的时候月薪上万，当然着实让同行艳羡。
1995年初，顺驰和联想、中科合作开发了第一个项目——香榭里。由于没有经验，这个建筑面积1万平方米的小项目并没有怎么赢利，对市场的影响并不是很大。
1997年顺驰开始开发“顺驰名都”，是顺驰第一次开发的成片项目，建筑面积为14万平方米。这一年，顺驰和天津一家有实力的国营公司华厦取得合作。华厦公司是天津房管局的下属企业，曾经是天津房地产开发的20强企业。通过合作，顺驰成功介入到著名华苑居住区的两个分区，开发日华里和久华里。这是一次真正的双赢，最后股东双方的投资回报率是200％。
孙宏斌的第一桶金迅速积累完毕。
也许是因为有了贵人的相助，也许是经历过一次磨难的老孙能力更加超凡，从1994年创业到1997年完成第一桶金的积累，老孙只用了三年左右的时间。
更加需要关注的是，这三年，是中国房地产市场处于调控之中的三年，是全国房地产市场在海南泡沫破裂后，谈房色变的三年，在这种背景下，老孙的成功之快，着实让人感叹。
张力和李思廉联手打造的富力地产，在1997年在广州市场上稳扎稳打，已经颇有一定的声望了。1995年，富力地产开发的中山八路富力广场是公司发展史上的转折点，它不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了地产开发史上最快征地、建设、销售纪录。
到了1997年，富力集团又开发了东风西板块的另一新项目富力环市西苑。
整个公司已经开始步入良性循环。
朱孟依朱老板是地产大腕中最具前瞻性的，还记得在1990年，朱孟依就已经取得香港永久居住证吗？这并不只是朱孟依寻求提升生活品质的一次户籍迁移，这里面蕴涵了长远的企业发展谋略。合生创展此时正处在登陆香港联合交易所的筹备阶段，朱老板7年前的户籍决策，为此次上市减少了阻力。
由于房地产业属于国家调控的行业，中国证券市场一直对房地产企业上市的把关非常严，私营房地产企业在内地上市难度很大。在1992年朱孟依就在香港成立合生公司，这便为以后在香港上市作好了准备。要知道在当时，许多人在对上市认识还比较模糊，当许多企业还没意识到金融平台对房地产企业的重要性时，合生的先机意识表现得快了好几年。
在巨大的调控压力下，行业中人多是苦苦度日，没有人预料到中国房地产市场即将进入黄金一般的腾飞阶段，而朱孟依提前几年布置下的资本谋略即将收获丰硕的果实。
黄怒波在1997年开始创作出自己事业上的一个高峰，不过不是房地产，也不是诗歌了，哈。1997年，应安徽黟县县长之邀，黄怒波投资几百万元对宏村进行危旧房改造。之后，他开始营销宏村。等到2003年，宏村接待60万人参观，门票收入3000多万元。
此前，1995年，黄怒波已经创立中坤集团。在地产大鳄云集的北京，中坤集团开始并不起眼，用业内人士的话说就是，一开始的中坤一粒小沙子而已。也正是在北京房地产市场一开始的人微言轻、难有大作为，才促成了黄怒波的目光望到了北京以外、望到了宏村。
最近外出一次；更新慢了；呵呵；大家勿怪啊。
业内最牛的公司多年来一直是万科，近两年碧桂园势头更猛。对比一下这两家企业，很是有趣。
最近一时期，因为拿地操作问题，碧桂园遭受到各界质疑；但另一方面有人士认为碧桂园的模式还是有相当的独到之处的。
2007年底，万科集团战略与投资管理部针对碧桂园作出了《碧桂园高速发展之谜》的专题报告。
还记得当年万科方面针对顺驰现象专门作的报告吗？就是那份报告，建议万科注意防止公司人员流失到顺驰去。实战结果证明，曾出任顺驰总裁的汪浩就是在万科有过工作经验的，但万科人员加盟顺驰的并不多，这说明万科的防止人员流失还是起到了效果，最终顺驰的一大主要失败原因就是管理团队没有跟上。由此可以看出万科此类专题报告是相当具有杀伤力的。
通过对万科和碧桂园进行对比后，万科方面总结的结果是：碧桂园近几年的年收入增速与万科相近，但净利润提升比万科高；碧桂园的资产周转率持续上升；万科的经营性现金流为负，而碧桂园的经营性现金流为正。碧桂园的公司资质非常出色。
万科方面通过分析发现，碧桂园具有八大特点。
一、碧桂园已经形成了一套清晰有效的业务战略：避开了主流市场和有实力的竞争对手，低价买入大片有发展潜力的土地，依靠多元化的物业提升了住宅价值，依靠控制全价值链实现低成本快速开发销售，进而快速回款持续发展。
碧桂园主要开发低密度住宅，在项目中通过建设五星级酒店、学校、社区环境等直接提升了住宅产品的价值。
碧桂园具有高度垂直的一体化管理，碧桂园目前覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理等，攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本、提高盈利水平。
碧桂园的市场定位也非常独特，避开一二线城市主流客户群的争夺，主要针对大城市郊区和三、四线城市的主要客户群。
碧桂园的开发速度非常惊人。在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究初步设计，设计师和工程师一起考虑营销中心对产品的构成、项目地点、前景的建议，并相应的完善计划。一般项目概念设计一天就可完成，多数项目可以在拿到土地使用权后几天内开工。获得土地使用权证后，立即进行50％以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8到10个月。
最关键的是，碧桂园的产品价格较低，以价低换取快速周转。
二、碧桂园在土地判断、快速开发、成本控制、政府关系等方面已经形成了较强的竞争力。
碧桂园主要通过“住宅楼盘未动，社区配套先行”的方式，主动配合市政建设，甚至直接通过捐款来建立良好的社会、政府关系。
先做住宅可以让开发商早点进入销售，获得资金。要知道绝大多数开发商都是先做住宅，社区配套最后凑合的。现实中，有多少小区就是因为开发商最后的绿化、教育等配套没做到位，而引发争议重重啊。能先做社区配套的开发商真是不多。
三、碧桂园创始人的善举很多，捐款已经数亿。
四、碧桂园通过设置多层离案公司，在组织架构上有效地实现了业务区隔，并便于未来的资本运作。
五、公司高层管理团队以杨国强家族为核心和有相关政府及专业背景的职业经理人为主。
六、碧桂园员工以物业管理和设计施工人员为主，规模随业务扩张而迅速上升，同时素质有所改善。公司的薪酬和福利水平具有较强的市场竞争力。
七、碧桂园的管理体系很有特点，关键职能的资源、权力高度集中在总部。杨国强本人直接管理建筑设计院和投资拓展部，其他部门由高管团队管理。地方每个项目公司大约有10人左右，同一省份的几个项目由1到2位大项目经理协调。
八、万科研究认为，低调、亲历亲为和民营企业重个人轻考核制度是碧桂园的主要管理风格。
对碧桂园，万科最后的评价是：碧桂园在众多方面已经作出了符合自己情况和市场需求、而且相互配和的选择，在应对市场和资金风险方面能力较强，清晰的业务策略和坚决的贯彻执行，使碧桂园实现了持续的快速发展。但该公司政策风险、管理风险、人事风险较大。短期内，公司的管理模式有助于快速发展和规模扩张，但未来随着企业规模膨胀，地域多元化和业务复杂程度提高，原有管理风格能否继续支持企业发展和人员成长将面临很大挑战。
看看这份研究报告，如此高速发展、方向清晰的碧桂园着实可怕，但能这样下功夫琢磨对手，万科更可怕啊，呵呵。
按照碧桂园2007年中期的数据预测，碧桂园2007年全年的销售收入应该在110亿左右，而万科今年的销售额已经可以达到500亿大关。
单从2007年的销售数据来看，万科领先碧桂园好几个马位。但从土地储备来看，碧桂园在5000万平方米左右，万科不到2000万，碧桂园领先好几个马位。
从未来的发展趋势来看，如果碧桂园能够在2到3年内，全面完成对现有土地储备的开发、销售，那销售额将出现爆炸式的增长，按照碧桂园进两年的销售价格，如果该开发计划得以完成的话，2008、2009年的销售收入将达到数百亿，乃至千亿；
而按照万科方面的计划，2008、2009年，工业化正式发力，到2009年，全年销售收入很有可能达到800到1000亿元，年增长速度在30％到50％左右。
按时间节点推算，如果两家公司都能按计划顺利发展的话，在2009年，在最为人关注的销售收入单项上，将有望出现千亿大PK。壮观啊，呵呵。
综合看来，碧桂园家族化管理、土地储备集中在三线城市、土地储备量大；万科职业团队管理、土地储备集中在经济发达区域、工业化程度领先业界，两家公司也有长处。
大胆假设下，这两家企业其实互补性很强，如果能合而为一，战略重组的话，那简直就是SUPER STAR啊，呵呵。
不过只是假设而已，两家公司现在都如日中天、都志向大的很，碧桂园进入一线城市、发起决战不过早晚的事，这样大规模的全国化企业会放弃北京、上海这种必争之地吗？WHO怕WHO啊，未来两年有的打了。
插曲一个
哈哈
开发商上演《卖拐》 比赵本山的还�
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