黑领-第189部分
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“你这牌子倒是挺有用的，拿来唬人不错。”陈明洛指了指车头玻璃窗上摆着的特别通行证，笑着对杨吉儿说道。
“省委省政府的牌子，一般人是拿不到的，那车主不是傻子。”杨吉儿回答道。
正文 第三百二十九章 旁听
小说巴士 更新时间：2011…3…4 19：38：12 本章字数：1209
没用多久，杨吉儿就来到了明宇房地产开发公司。
公司在阳朔市区的华鼎大厦购置了两层楼作为办公地点，大概有六十多个房间，地方确实是够阔绰的，在阳朔的房地产公司里面应该说是首屈一指的。
杨吉儿见了以后都连连说太奢侈了，“你们公司正式员工一共才有二十多个，有四间办公室就够用了，要这么多房子，简直就是浪费嘛。”
自从陈明洛打算正式开始开发阳朔的房地产市场之后，明宇房地产开发公司的工作进展还是能够让人满意的。
如今省里和市里的工作都做通了，在阳朔开发的第一个开发项目，西岭大学东南方的望朔山别墅区项目已经通过了认证，取得了各项许可，建筑公司方面有四五家有实力的企业已经开始主动联系了。
不过为了保证质量和降低费用，公司高层一致决定要采用招标方式来选择合作伙伴，这件事情上，陈明洛是点了头的。
“望朔山你当然是知道的，就是在西岭大学的东南方那座山头，距离校园很近，而且风景很好。”陈明洛在手提电脑上存储的数码图片，还是通过扫描仪扫录普通照片得到的，调出来给杨吉儿看了看。
“能够拿到这块儿地皮，说明你的能力不小啊——”杨吉儿看着图片就对陈明洛说道，“只是你这里一开发，很多野鸳鸯们就失去了一块儿乐土了。”
陈明洛闻言顿时笑了起来，关于望朔山这块儿的传闻，他是听过一些的，据说没到春暖花开的季节，这边儿的野鸳鸯就多了起来，尤其是到了夏季的夜晚，很多西岭大学的学生情侣们，都会跑到山上纳凉，顺便做点儿爱做的事情。
如今眀宇房地产开发公司已经拿到了这块儿地皮，在此基础上建设一个由六十栋高档别墅组成的别墅群。
陈明洛跟公司高层们研究的结果，是按照地形的不同，修建不同等次的别墅，最高档的别墅，打算要价两千万以上，一共开发二十栋，剩下的四十栋则按照六百万左右的标准来设计建造。
虽然也有人对此表示怀疑，认为这么贵的价格能否卖得出去，但是陈明洛就表示，阳朔现在并不缺富人，而自己这边儿随后推出的橙园计划也会采取有效措施来保障销售得以顺利进行。
杨吉儿对于陈明洛的这个计划倒是比较满意的，虽然她只是名义顾问，还是不拿薪酬的那种，但是她常年呆在姥爷桑明达身边儿，对于阳朔的实际情况是比较了解的，从目前的情况来看，阳朔并没有一个高档的别墅区，偶尔一些较好的楼盘，面积又小，也没有很丰富的配套设施。
如今陈明洛这么一弄，相信很多人都会慕名而来，尤其是橙园计划中对于子女教育的补充意见，也是一个非常吸引人的亮点。
阳朔这边儿的公司底子，一共有二十多个人，明阳带过来六个，其他的都是在阳朔本地招聘而来的，整体年龄上大概是在三十岁左右，这是一支比较有战斗力的团队。
目前房地产公司要做的事情很简单，最主要的就是建设资金的筹措，至于说具体的建设和设计、施工什么的，自然有专业的公司去承揽，房地产开发公司要做的就是准备好钱，然后提出自己的要求，剩下的一切都不用操心。
正文 第三百三十章 好复杂的关系
小说巴士 更新时间：2011…3…5 13：02：22 本章字数：4255
“哈，水总来了。”陈明洛笑了一下，然后将杨吉儿介绍给水柔，“这位是我的师姐杨吉儿，省委桑书记的外孙女儿，这位是水柔，我的合作伙伴，公司负责人。？？
“水总你好。”杨吉儿跟水柔握了手，仔细看了她两眼，就发现眼前这位**生得一副好相貌，真可以说是祸国殃民级别的，比自己还要多了几份成熟的妩媚？？
有这么一个女的最爱，他们两个之间会不会有点儿什么特别的关系？？
杨吉儿在这里泛起了熊熊燃烧的八卦之魂，水柔也在那里暗自打量杨吉儿，发现这位女孩子同陈明洛身边的萧潇、柳轻眉是一个级数的美女，所不同的就是萧潇大气淡定和蔼，柳轻眉灵动天真轻灵，而这位杨吉儿似乎就狡黠了一些，一眼望过去就能够感受到有些野蛮女友的气息？？
水柔心想，随着陈明洛的年纪增加，他同社会接触的层面也在增加，毫无疑问的，被他的特殊魅力所吸引的优秀女孩子也会变得越来越多，这倒真是一个问题？？
刚才自己过来的时候，就发觉正在接受王鸿基培训的售楼小姐们当中，很有几个不时地扫一眼陈明洛，显然是对他很有兴趣？？
假如她们知道陈明洛就是公司的大老板的话，怕是主动献身来借此上位的人也不在少数吧？？
三个人走到水柔的办公室，坐下之后，就有秘书过来端茶倒水？？
随便聊了两句之后，陈明洛就问道，“水总，目前项目进行到哪一步了？？？
“已经申报了项目成果，估计没有多大问题，现在我们正在办理正式正式项目投资计划，以及大配套证明。”水柔对陈明洛说道，“不过账面上的资金已经花的七七八八了。？？
“资金不是问题。”陈明洛说了一句水柔现在最想听到的话，大手一挥道，“不过要等几天，我直接划一个亿过来，先顶着用。？？
虽然说陈明洛的手中不缺钱，但是因为答应了白胖子要在股市里面托几天，所以最近半个月肯定是动不了，不过好在时间不长，水柔问明情况之后也很高兴，毕竟不愿意找银行来运作资金的话，公司本身的资金压力会比较大，但是现在陈明洛突然赚了大钱，那么就没有这方面的顾虑了？？
杨吉儿看了公司的投资分析之后，觉得挺过瘾的，也不由得有些技痒起来，“我入一股如何？？？
“你要不怕给桑书记惹麻烦，入两股都行。”陈明洛笑道？？
一听这话，杨吉儿顿时就泄气了，“那还是算了，省得我再挨批评，其实我妈那一关就不好过。？？
杨吉儿的母亲桑青蓉也是副厅级的干部，阳朔市主管文化工作的副市长，就是因为她的关系，也不可能让杨吉儿肆意妄为，参与到具体的商业运作当中，尤其是在一些比较敏感的公司中占有股份？？
房地产开发公司的身份本来就比较敏感，牵扯到的资金流量也非常大，一旦出了什么问题，这都不好交代的，尤其是会让人想到利益输送几个字上去？？
“其实吉儿的身份也是比较管用的，让我们避免了不少麻烦。”水柔忽然对陈明洛和杨吉儿说道，“以前我们也没有想到，房地产开发的内幕居然如此深厚，好在这一次有省市领导的公开支持，事情才好办了一些，否则的话真的很难插足阳朔的房地产开发市场。？？
水柔这么说，也是颇有一些感慨的，想要做这一行儿，肯定得熟悉其中的内幕和操作办法，但是只有当自己进去之后，才发现这里面的真的是很黑？？
“我有个同学，搞过类似的开发，之前我曾经向他咨询过。”水柔对两个人说道，“他以前曾经做个一个项目，所以熟知其中的流程，给我不少帮助。？？
水柔那个同学的项目大小中等，首先第一步自然就是拿地？？
当地的经济状况还行，平均年工资大概在一万上下，当时买了三百亩地，总投标是六百万左右，计划建筑面积四万五千平米？？
那位同学自己没有那么多资金，是几个朋友凑起来的，他自己占了两成的股份，当地拿下来之后，其实手里面基本没什么钱了？？
事实上除了一些大开发商之外，小开发商们至少有百分之八十都是这个样子？？
售楼部在围墙修起的时候，就开始卖房了，操作一般是收两万定金，房子动工的时候签合同。因为要规避一些政策，此时的售楼部的牌子写的一般都是售楼咨询中心等等，虽然是以咨询为名，其实都是在开卖的？？
很多买房的人其实是不懂这些的，政府方面为了拿回扣其实也是允许卖房子的，反正运作好了，基本上没什么人来查，而且房子刚动工就能签合同，包括政府部门和银行方面都可以大开绿灯，估计也是为了GDP跟回扣？？
建筑安装方面，一般的工程施工队承包了之后，必须把保证金打到项目部门，她同学的项目大概是收了一百五十万保证金，这些钱就是开发的前期流动资金？？
在土地拿下来到开工之前一共定出去了大概一百套房，每套收了两万定金，项目部的收入大概两百万左右，流动资金一共三百五十万的样子？？
“你们可能要问，这三百五十万怎么能把四万多平米的房子修起来？”水柔给两个人解释道，“这是一个很有技巧性的东西，我之前也一直不明白，听他说了很多之后，这一次又在项目部门熟悉了一阵子后，才发现要做到这一点其实并不是很困难，关键是要跟政府和银行关系搞好。？？
“首先，找当地政府相关部门的负责人，无论是请客、吃饭、打麻将变相输钱，只要是有利于项目的事情，都可以去做。基本上，好象每个地方都有个招商引资办，虽然我没搞懂为什么修房子也成招商引资办的事情，反正去搞房地产都是联系招商局。招商局好像每年都有任务，去了后都挺热情的，按他们说的话叫搞活地方经济，以点带面推动当地GDP的发展。”水柔说道，“反正说来说去招商局拿了黑钱后，就会给你一系列的优惠政策，比如说免除一定的费用，减税等。只要跟政府方面搞好了关系，金钱关走通了，去各部门盖章都会比较顺利。甚至不用你亲自去找他们，基本上是一个电话过去，等人去的时候，对方就都在办公室等着了。？？
水柔跟两人说了不少内幕，主要是沟通政府部门的事情？？
至于以后的事情就好办多了，因为政府部门沟通好之后就该找银行了？？
对于一般的开发商而言，银行这关比较麻烦，因为他们一般最关键的是要把拍下来的土地拿去贷款，至于手续是挺麻烦的，国家政策对这部分管的比较严格，但是实际操作上其实也不难？？
给银行管事的人送了钱后，银行跟当地政府和开发商玩些手段搞来搞去，又是评估又是担保，吃来吃去，送来送去的，总之把贷款放出来了？？
水柔的同学当时贷了七百万的样子，这样项目部门手上的钱大概就有一千多万？？
就这样，工程一期就可以开动了，一期工程特别重要，关系到开发商以后的经营？？
由于项目部门手上有一千万资金，一期工程的建安费不过是四百来万，所以开发商就有六百多万的资金节余了？？
“由于政府担保，很多费用其实是过后才交的，可以先欠着，那么开发商就用这六百多万的节余来运作，大张旗鼓的宣传广告，只要一期工程开始动了，百姓看这项目搞的那么夸张，就觉得开发商应该有钱，加上开发商有雇佣的专业营销队伍在鼓惑，买房的人连基础都没看到都开始买二期三期的房了，下定金的人会越来越多，这样开发商就把房子修起来了。”水柔对两个人说道？？
陈明洛听了之后，也表示道，“听说建安费是不用自己出的，工程施工队承包了土建工程不但要打保证金过来，还需要一定垫资的，一般是垫到法定可以预售之后，多层是封顶就可以预售，高层是建到十层吧，其实拿到地后，开发商自己根本就不用花钱了。贷款是付后期的工程款和政府部门的各种税费的，如果是小地方，能靠关系弄到大幅减免的话，贷款都可以不用，总而言之做房地产不是需要你有多少钱，但是你必须要有广阔、深厚、强大的社会关系和良好的政府关系才行。？？
“这个情况，就是所谓的官*商*勾*结？”杨吉儿听了之后，觉得有些头大，这里面情况复杂，真不是一天两天能够弄明白的，亏自己还是学经济管理方面的，现在才知道学的东西一点儿用处都没有，关键的时候顶不过人家强人的一句话管用？？
水柔笑道，“其实勾结不勾结倒是无所谓，关键是利益输送，大家都是不见兔子不撒鹰，没有好处的事情，不但不会去办，还会找出很多借口来刁难你，就算是省长市长开了口，下面的人也能找一些小借口来给你使绊子的。？？
陈明洛听了，就问道，“水总，这一次的事情，有没有什么部门故意跟我们过不去的？？？
之前陈明洛并没有想到这里面的问题如此复杂，自己的公司虽然是沾了桑明达的光，又有资金方面的优势，可以说是厉害哄哄，但是具体到地方上这些大鬼小鬼门前，省委书记的话究竟管用不管用，确实也是一个问题？？
就算是桑明达问起这事儿来，也不可能亲自跑过去跟人家询问，你们把事情办得怎么样了？桑明达不是那样的干部，他说的照顾也就是宏观意义上的，但是细节方面依然要走通各种关节，否则你以后开发的时间还长着呢，不可能每一次都指望有省委书记为你保驾护航吧？？
如果是那样的话，桑明达这省委书记的日子，也就干到头儿了？？
事实上很多人都不清楚房地产的运作，比如说你觉得盖好了房子，开发商该卖房了吧，其实还是错了？？
开发商在开盘之前，一般都会搞个内部认购，至少一半儿以上的房子都给内部认购掉了，这个其实就是找人向银行贷款买房，就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了？？
真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，得到的答案基本都是已经卖掉�
